6% btw bij afbraak en heropbouw in 2026: bestemming, oppervlakte en VME-aandachtspunten

Het oude en nieuwe gebouw hoeven niet dezelfde bestemming te hebben. Voor 6 procent btw is vooral beslissend welke van de vier permanente routes geldt en hoe de heropgerichte woning wordt bewoond, verhuurd of verkocht.

De stelling dat 6 procent btw alleen geldt wanneer een afgebroken gebouw exact dezelfde woonbestemming behoudt, is te streng en onjuist. De federale regeling vraagt de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning op het relevante kadastrale perceel, met voorwaarden voor de toekomstige bestemming. Een oud magazijn kan dus in beginsel plaatsmaken voor woningen als alle eisen vervuld zijn. Omgekeerd krijgt een project niet automatisch 6 procent omdat er vroeger appartementen stonden. De nieuwe woningen, bouwheer of koper, oppervlakte, bewoning of verhuur, facturen en verklaringen moeten in de juiste wettelijke route passen.

Sinds 1 juli 2025 zijn er vier permanente routes

FOD Financiën onderscheidt vier maatregelen: heropbouw door een natuurlijke persoon voor eigen bewoning, heropbouw voor langdurige sociale verhuur, heropbouw voor langdurige private verhuur en levering van een heropgerichte woning door een verkoper. Elke route heeft eigen sociale, oppervlakte- en duurvoorwaarden en een eigen formulier. Kies dus vóór de eerste factuur welke route bij elke woning en betrokkene hoort. Een projectontwikkelaar die verkoopt gebruikt niet de verklaring van een eigenaar-bouwheer die zelf gaat wonen. Een VME kan dit niet met één algemene stem 'aanzetten'; de btw volgt de feiten, contracten en hoedanigheid van de afnemer.

Afbraak en heropbouw moeten één samenhangende handeling zijn

Er moet werkelijk een bestaand gebouw worden afgebroken en daarmee gepaard gaand een woning worden heropgebouwd. De wet en administratie koppelen het project aan hetzelfde kadastrale perceel; bij meerdere percelen of woonblokken wordt de fysieke ligging en samenhang feitelijk onderzocht. Een loutere renovatie, gedeeltelijke afbraak of los nieuwbouwvolume voldoet niet vanzelf. Laat architect en btw-adviseur vóór vergunning de bestaande toestand, afbraakomvang, inplanting en opsplitsing per gebouw documenteren. Een basisakte of gemeenschappelijke tuin alleen maakt afzonderlijke woonblokken voor de btw niet automatisch één gebouw.

Eigen bewoning door de bouwheer: 200 m² en vijf jaar

Wanneer een natuurlijke persoon zelf laat afbreken en heropbouwen om de woning te bewonen, gelden onder meer een maximale bewoonbare oppervlakte van 200 m², eigen en enige woning, domicilie en behoud van de voorwaarden gedurende minstens vijf jaar volgens de officiële route. Vanaf 1 juli 2025 wordt het criterium enige woning bij meerdere bouwheren afzonderlijk beoordeeld, wat tot een uitsplitsing volgens eigendomsaandelen kan leiden. Laat elke bouwheer zijn andere eigendommen en aandeel tijdig toetsen. Een latere wijziging kan meldings- en terugbetalingsgevolgen hebben, ook al stond op de oorspronkelijke aannemersfactuur terecht 6 procent.

Langdurige verhuur kent twee varianten

Voor sociale verhuur kan de bouwheer natuurlijke of rechtspersoon zijn en geldt een verbintenis van minstens vijftien jaar via de in de regeling genoemde sociale actoren of beheersmandaten; deze route heeft volgens FOD Financiën geen oppervlaktevoorwaarde. Voor rechtstreekse langdurige private verhuur aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie vestigt, geldt eveneens minstens vijftien jaar, maar wel een plafond van 200 m² bij heropbouw door de bouwheer. Een gewone korte marktverhuur of toeristisch verblijf voldoet niet aan die omschrijving. Leg bestemming, huurderstype, duur en opvolging contractueel en administratief vast.

Verkoop na heropbouw: nieuwe route met 175 m²

Sinds 1 juli 2025 kan ook de levering van een heropgerichte woning door een verkoper onder 6 procent vallen. Bij verkoop aan een natuurlijke persoon die de woning zelf zal bewonen gelden criteria zoals eigen en enige woning, domicilie en maximaal 175 m². Bij langdurige private verhuur door de koper geldt eveneens het plafond van 175 m² en minstens vijftien jaar; sociale verhuur heeft binnen deze route geen oppervlakteplafond. De verkoper en koper dienen samen de juiste verklaring in. Voor een appartement op plan moet de btw-analyse daarom vóór compromis en factuurschijven klaar zijn.

Een gemengd gebouw vraagt uitsplitsing, geen slogan

Een heropbouw met appartementen, winkel, kantoor en parking is niet automatisch volledig uitgesloten, maar evenmin volledig begunstigd. Bepaal per gebouw, woning, afnemer en handeling wat onder een van de vier maatregelen valt. Professionele ruimten en werken die niet op de eigenlijke kwalificerende woning slaan kunnen aan 21 procent onderworpen zijn. Gemeenschappelijke fundering, trappenhal, lift, dak en ondergrondse garage vragen een verdedigbare toerekening. Laat aannemer en adviseur vóór facturatie een verdeelsleutel en factuursplitsing opstellen. Een ontbrekende splitsing kan ertoe leiden dat de fiscus het normale tarief toepast op een ruimer bedrag dan begroot.

Verklaringen en factuurvermeldingen zijn essentieel

Afhankelijk van de bestemming gebruikt de bouwheer of verkoper via MyMinfin formulier 111/1, 111/2, 111/3 of 111/5 in de versie vanaf 1 juli 2025. Een afschrift of ontvangstbewijs gaat naar de dienstverrichter of koper en facturen en overeenkomsten dragen de vereiste verantwoording. De tijdelijke tolerantie voor laattijdige beschikbaarheid van formulieren is voorbij; werk in 2026 met de normale procedure. Bewaar vergunning, aannemingscontracten, eigendomsaandelen, oppervlakteberekening, verklaringen en bewijs van bewoning of verhuur. Een correct tarief zonder tijdige vormvoorwaarden kan alsnog worden betwist.

Wijziging binnen vijf of vijftien jaar melden

Wanneer de voorwaarden tijdens de vijfjarige termijn voor eigen bewoning of de vijftienjarige verhuurtermijn wegvallen, vraagt FOD Financiën binnen drie maanden een wijzigingsverklaring. Een deel van het genoten voordeel moet dan worden teruggestort voor de resterende periode. Een eigenaar die verhuist, verkoopt, verhuurvorm wijzigt of de woning professioneel gaat gebruiken, mag dit dus niet alleen als VME-bewonerswissel behandelen. De syndicus hoeft private fiscale dossiers niet te controleren, maar een gemeenschappelijk projectdossier moet eigenaars wel wijzen op hun opvolgingsplicht en de contactgegevens van de adviseur bewaren.

Fossiele verwarmingsdelen kunnen toch 21 procent kosten

Zelfs wanneer de heropbouwroute voldoet, geldt sinds 29 juli 2025 voor werken in onroerende staat het normale tarief van 21 procent voor het specifieke gedeelte van centrale verwarming op fossiele brandstoffen. Bij levering van een heropgerichte woning geldt die uitsluiting sinds 1 juli 2025. Niet-specifieke delen zoals bepaalde afgiftesystemen kunnen onder voorwaarden anders worden behandeld. Vraag een uitgesplitste offerte en factuur; zonder duidelijke splitsing kan een globale prijs volledig aan 21 procent worden belast. Voor hybride systemen beschrijft FOD Financiën een facultatieve forfaitaire verdeling, die de adviseur per dossier kan toetsen.

VME-checklist vóór een afbraakbesluit

• Bepaal eigendom, bouwheer, verkoper en toekomstige bestemming per woning en handelsruimte.
• Laat afbraak, perceelrelatie, woonblokken en gemeenschappelijke delen fiscaal afbakenen.
• Bereken bewoonbare oppervlakte volgens de juiste route van 200 of 175 m².
• Splits 6- en 21-procentposten, inclusief fossiele verwarmingsonderdelen, vóór de offertes worden goedgekeurd.
• Dien de juiste MyMinfin-verklaring tijdig in en bewaar bewijs bij elke factuur.
• Leg vijf- of vijftienjarige opvolging en melding van wijzigingen vast.

Volledige afbraak van een bestaand appartementsgebouw is bovendien meer dan een gewone onderhoudsbeslissing. Eigendomsrechten, tijdelijke huisvesting, vergunning, basisakte, financiering en verkoopstructuur vragen notariële en juridische voorbereiding. De syndicus kan informatie en besluitvorming coördineren, maar geeft geen persoonlijke btw-garantie aan eigenaars of kopers. Neem in het budget een scenario van 21 procent op voor betwiste posten en vraag vóór bindende contracten een schriftelijke analyse. Zo wordt 6 procent een onderbouwd tarief en geen financieringsgat wanneer de werkelijke bestemming afwijkt van de eerste presentatie.