Renovatieplicht bij verkoop van een appartement: wat moet de VME weten?

Wie in Vlaanderen een appartement koopt met EPC-label E of F, moet nog altijd rekening houden met de renovatieplicht. Die verplichting is niet afgeschaft. Wat wel gewijzigd is, is het vroegere verstrengingspad richting steeds betere EPC-labels. De kern blijft vandaag: bij een…

Wie in Vlaanderen een appartement koopt met EPC-label E of F, moet nog altijd rekening houden met de renovatieplicht. Die verplichting is niet afgeschaft. Wat wel gewijzigd is, is het vroegere verstrengingspad richting steeds betere EPC-labels. De kern blijft vandaag: bij een notariële overdracht van een energieverslindende woning of appartement moet de nieuwe eigenaar binnen de wettelijke termijn minstens EPC-label D behalen.

Volgens Vlaanderen.be geldt de renovatieverplichting voor residentiële gebouwen met EPC-label E of F die worden overgedragen, bijvoorbeeld bij verkoop. Voor overdrachten vanaf 2025 wordt een termijn van zes jaar gehanteerd. Voor oudere verkoopdossiers moet altijd worden nagegaan welke termijn gold op de datum van de authentieke akte.

Renovatieplicht: wat is vandaag de regel?

De renovatieplicht wordt in de praktijk vooral belangrijk bij de verkoop van een woning of appartement. Het EPC dat bij de verkoop verplicht is, bepaalt of de koper onder de verplichting valt. Is het label A, B, C of D, dan is er geen renovatieplicht op basis van deze regeling. Is het label E of F, dan moet de koper tijdig aantonen dat minstens label D is bereikt.

Dat bewijs gebeurt doorgaans met een nieuw EPC na uitvoering van de werken. De verplichting ontstaat niet door gewone verhuur, maar wel bij bepaalde notariële overdrachten. Naast verkoop kunnen ook sommige overdrachten of vestigingen van zakelijke rechten, zoals erfpacht of opstal, relevant zijn. De notaris speelt hier een belangrijke rol en moet nagaan of de concrete transactie de renovatieverplichting activeert.

Voor verkopers is een actueel EPC geen formaliteit. Als er recent al dakisolatie, nieuwe beglazing, een zuinigere verwarmingsinstallatie of andere energiewerken zijn uitgevoerd, kan een vernieuwd EPC een beter label opleveren. Dat kan rechtstreeks invloed hebben op de verkoopprijs, de onderhandelingsruimte en de vragen van kandidaat-kopers.

Waarom is dit gevoeliger bij appartementen?

Bij een eengezinswoning heeft de eigenaar meestal zelf controle over dak, gevel, ramen, verwarming en ventilatie. In een appartementsgebouw ligt dat anders. Een appartement heeft een eigen EPC, maar dat label wordt mee beïnvloed door delen van het gebouw die vaak gemeenschappelijk zijn.

Denk aan het dak, de buitengevel, de technische kokers, collectieve verwarmingsinstallaties, gemeenschappelijke leidingen, ventilatiekanalen of buitenschrijnwerk. Of ramen privatief dan wel gemeenschappelijk zijn, hangt af van de basisakte en het reglement van mede-eigendom. Net daardoor kan een koper van een appartement met label E of F geconfronteerd worden met een verplichting die hij niet volledig alleen kan oplossen.

Een eigenaar kan bijvoorbeeld perfect bereid zijn om zijn appartement te renoveren, maar als het dak niet geïsoleerd is of de gevel energetisch slecht scoort, kunnen privatieve werken onvoldoende zijn om label D te halen. Dan komt de Vereniging van Mede-eigenaars onvermijdelijk in beeld.

Het EPC gemeenschappelijke delen als vertrekpunt

Voor appartementsgebouwen is het EPC van de gemeenschappelijke delen verplicht. Die verplichting werd gefaseerd ingevoerd volgens de grootte van het gebouw en geldt intussen ook voor kleinere appartementsgebouwen. Volgens het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap vervangt dit EPC het individuele EPC bij verkoop of verhuur niet, maar het geeft wel een objectief beeld van de energetische toestand van de gemeenschappelijke delen.

Voor een VME is dat document bijzonder nuttig. Het toont waar de grootste energetische pijnpunten zitten: dak, gevel, vloer, ramen, collectieve installaties of leidingen. Een syndicus en raad van mede-eigendom kunnen het EPC gemeenschappelijke delen gebruiken om renovaties te prioriteren en om de algemene vergadering beter te informeren.

Een gebouw waarin meerdere appartementen label E of F halen, heeft meestal geen individueel probleem maar een structureel gebouwprobleem. Wie dat pas ontdekt bij de verkoop van een appartement, verliest kostbare tijd.

Wie beslist over welke werken?

De eerste vraag bij elke renovatie is juridisch: gaat het om privatieve delen, gemeenschappelijke delen of een combinatie van beide?

Werken aan privatieve delen worden in principe beslist en betaald door de individuele eigenaar. Dat kan bijvoorbeeld gaan om een privatieve verwarmingsketel, binnenisolatie, nieuwe vloeropbouw of technieken binnen het appartement, voor zover die werken geen impact hebben op gemeenschappelijke delen, stabiliteit, brandveiligheid of het uitzicht van het gebouw.

Werken aan gemeenschappelijke delen vallen onder de bevoegdheid van de VME. De algemene vergadering beslist daarover. De syndicus voert de beslissingen uit, maar beslist niet zelf over grote renovatiewerken, behalve bij dringende bewarende maatregelen binnen zijn wettelijke opdracht.

Volgens Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek worden beslissingen over werken aan gemeenschappelijke delen meestal genomen met een tweederdemeerderheid, tenzij een andere wettelijke regeling geldt. Voor wettelijk verplichte werken, dringende maatregelen, wijzigingen aan bestemming of ingrijpende structurele keuzes kunnen andere meerderheden of bijkomende voorwaarden gelden. De basisakte, het reglement van mede-eigendom en de concrete aard van de werken moeten dus altijd samen worden bekeken.

Wat betekent dit voor de syndicus?

De syndicus is niet verantwoordelijk voor het EPC-label van een privatief appartement. Hij is wel essentieel voor de informatie, voorbereiding en uitvoering van beslissingen binnen de VME.

Bij verkoop moet de syndicus de wettelijke informatie aan de notaris of verkoper bezorgen. Dat gaat onder meer over achterstallen, lopende procedures, goedgekeurde uitgaven, de stand van het werkkapitaal en reservekapitaal, recente beslissingen van de algemene vergadering en eventuele geplande werken. Die informatie is voor kandidaat-kopers belangrijk om de financiële en technische toestand van het gebouw correct in te schatten.

In gebouwen met een zwakke energieprestatie doet de syndicus er goed aan om het thema niet te beperken tot één vraag van één verkoper. Een degelijk dossier bevat minstens:

• het EPC gemeenschappelijke delen;
• recente individuele EPC’s voor zover eigenaars die vrijwillig delen;
• een overzicht van de privatieve en gemeenschappelijke delen volgens de basisakte;
• verslagen van eerdere besprekingen over dak, gevel, ramen, verwarming of ventilatie;
• offertes, studies of technische adviezen die al werden opgevraagd;
• een realistische inschatting van de financiering via reservekapitaal, bijzondere bijdragen of een VME-lening.

Zo kan de algemene vergadering beslissen op basis van feiten in plaats van op basis van druk op het moment dat een verkoop zich aandient.

Wie betaalt de renovatie bij verkoop?

De koper die een appartement met EPC-label E of F verwerft, draagt in principe de verplichting om tijdig label D te behalen. Maar dat betekent niet dat alle kosten automatisch privatief zijn.

Zijn de nodige werken privatief, dan betaalt de betrokken eigenaar ze zelf. Gaat het om gemeenschappelijke delen, dan beslist de VME en worden de kosten verdeeld volgens de verdeelsleutels in de basisakte of het reglement van mede-eigendom. De koper betaalt dan mee via zijn aandeel in de gemeenschappelijke kosten.

Dat onderscheid is belangrijk bij verkooponderhandelingen. Een koper kijkt niet alleen naar de kostprijs van werken in het appartement zelf, maar ook naar de toekomstige bijdragen aan de VME. Een gebouw met een goed gevuld reservekapitaal, duidelijke renovatieplanning en recente beslissingen van de algemene vergadering is voorspelbaarder dan een gebouw waar nog niets is onderzocht.

De wet voorziet bovendien dat een VME in principe een reservekapitaal opbouwt, tenzij de algemene vergadering met de vereiste meerderheid anders beslist. Voor appartementsgebouwen met oudere daken, gevels of technische installaties is dat reservekapitaal geen boekhoudkundig detail, maar een manier om renovaties betaalbaar en beheersbaar te houden.

Wat als de algemene vergadering niet wil beslissen?

Een moeilijke situatie ontstaat wanneer een eigenaar door zijn renovatieplicht werken nodig heeft aan gemeenschappelijke delen, maar de algemene vergadering die werken uitstelt of weigert. Dat ontslaat de koper niet automatisch van zijn verplichting tegenover de Vlaamse overheid.

De betrokken eigenaar doet er dan goed aan om tijdig en schriftelijk initiatief te nemen. Vraag de syndicus om het punt op de agenda van de algemene vergadering te plaatsen, bezorg relevante EPC-informatie, vraag offertes of technische adviezen en laat de beslissing duidelijk notuleren. Als de VME weigert, kan juridisch advies nodig zijn om te beoordelen of de weigering redelijk is en welke stappen mogelijk zijn.

Ook voor de VME is blokkering zelden verstandig. Als één appartement label E of F heeft door gebrekkige gemeenschappelijke delen, zullen andere appartementen bij verkoop vaak met hetzelfde probleem worden geconfronteerd. Dat drukt de waarde van het gebouw en zorgt voor terugkerende conflicten tussen verkopers, kopers en blijvende mede-eigenaars.

Sancties bij niet-naleving

Wie de renovatieplicht niet tijdig naleeft, riskeert een administratieve geldboete van het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap. Volgens de Vlaamse informatiekanalen kan die boete aanzienlijk zijn. Belangrijk: een boete doet de renovatieverplichting niet verdwijnen. De eigenaar moet alsnog aan de verplichting voldoen en kan een nieuwe termijn opgelegd krijgen.

Voor kopers van een appartement is het dus risicovol om ervan uit te gaan dat de VME “later wel iets zal doen”. De renovatieplicht hangt vast aan de overdracht van het appartement en vereist een actieve opvolging. Wie koopt in een gebouw met veel gemeenschappelijke energetische gebreken, moet vooraf nagaan of de VME technisch, juridisch en financieel klaar is om te renoveren.

Aandachtspunten voor verkopers, kopers en VME’s

Voor verkopers is transparantie belangrijk. Bezorg kandidaat-kopers niet alleen het individuele EPC, maar wijs ook op het EPC gemeenschappelijke delen, relevante verslagen van de algemene vergadering, geplande renovaties en eventuele bijzondere bijdragen. Onvolledige informatie kan later discussies veroorzaken bij het compromis of de notariële akte.

Kopers kijken best verder dan het EPC-label alleen. Vraag naar de basisakte, het reglement van mede-eigendom, recente notulen, het reservekapitaal, lopende leningen, geplande werken en technische studies. Controleer ook of bepaalde werken een stedenbouwkundige vergunning, melding, brandtechnisch advies of bijkomende controle vereisen. Gevelisolatie, wijzigingen aan het uitzicht, collectieve installaties of ingrepen aan brandcompartimentering zijn zelden louter individuele beslissingen.

Voor de VME ligt de sleutel in voorbereiding. Een algemene vergadering die pas over dakisolatie of gevelrenovatie praat wanneer een koper onder tijdsdruk staat, vertrekt te laat. Een meerjarenplanning, gekoppeld aan het EPC gemeenschappelijke delen en aan een realistische financiering, voorkomt dat elke verkoop een crisismoment wordt.

Als mede-eigenaar in een appartementsgebouw wil je vooral weten waar je financieel aan toe bent. Een duidelijk renovatieplan is vaak minder beangstigend dan jarenlange onzekerheid over grote kosten die ooit toch op tafel komen.

De praktische les voor appartementsgebouwen

De renovatieplicht bij verkoop is vandaag nog altijd van kracht voor appartementen met EPC-label E of F. De koper moet minstens label D halen binnen de toepasselijke termijn, maar in een mede-eigendom hangt de haalbaarheid vaak af van beslissingen over gemeenschappelijke delen.

Daarom is dit niet alleen een zaak van de individuele koper of verkoper. De VME moet weten welke gebouwdelen energetisch zwak zijn, welke werken privatief of gemeenschappelijk zijn, welke meerderheden nodig zijn en hoe de kosten kunnen worden gefinancierd. Een syndicus die dit tijdig op de agenda zet, helpt de mede-eigenaars om renovaties planmatig aan te pakken en om verkoopdossiers correcter, transparanter en minder conflictgevoelig te maken.

Meer informatie is te vinden bij Vlaanderen.be over de renovatieverplichting, het EPC gemeenschappelijke delen en de bepalingen over mede-eigendom in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek.