Quorumvereisten bij algemene vergaderingen: uitdagingen voor mede-eigendom met veel garages
In VME's met veel garages of staanplaatsen kan het bereiken van het wettelijk quorum voor de Algemene Vergadering bijzonder moeilijk zijn. Garages-eigenaars zijn minder betrokken, maar hun stemmen tellen volledig mee. Lees welke oplossingen de wet biedt.
Waarom is het quorumprobleem groter in VME's met veel garages?
In mede-eigendomscomplexen waar een groot aantal garages of staanplaatsen zijn opgenomen als afzonderlijke kavels, kan het bereiken van het wettelijk quorum voor een geldige Algemene Vergadering een serieuze uitdaging zijn. Elke garagekavel heeft zijn eigen quotiteit en stemrecht, net als een appartement. Wanneer garages-eigenaars niet of nauwelijks aanwezig zijn op de vergadering, kan het vereiste quorum van de helft van de aandelen in het gedrang komen.
Het probleem is structureel: eigenaars van garages wonen vaak niet in het gebouw en voelen minder betrokkenheid bij het dagelijkse beheer. Ze ontvangen de uitnodiging, maar verschijnen zelden. Toch tellen hun aandelen volledig mee voor de quorumberekening. In complexen met tientallen garages kan dit betekenen dat een vergadering niet geldig van start kan gaan.
Welke oplossingen biedt de wet?
De Belgische wet op de mede-eigendom voorziet in een pragmatische oplossing voor quorumproblemen: wanneer op de eerste vergadering het quorum niet bereikt wordt, kan de syndicus onmiddellijk een tweede vergadering bijeenroepen, waarbij geen quorumvereiste geldt. De beslissingen genomen op die tweede vergadering zijn rechtsgeldig, ongeacht het aantal aanwezige stemgerechtigden.
Naast de tweede vergadering zijn volmachten een belangrijk instrument. De syndicus stuurt bij de uitnodiging een volmachtformulier mee waarmee garages-eigenaars een andere mede-eigenaar of de syndicus machtigen om namens hen te stemmen. Communiceer actief: een beknopte brief over de agenda en het belang van de vergadering verhoogt de kans dat eigenaars reageren, ook al wonen ze niet in het gebouw.
Veelgestelde vragen
- Mag de syndicus een Algemene Vergadering laten doorgaan zonder het wettelijk quorum?
- Op de eerste vergadering geldt het quorumvereiste van de helft van de aandelen. Wordt het quorum niet bereikt, dan mag de syndicus onmiddellijk een tweede vergadering bijeenroepen. Op die tweede vergadering is geen quorum vereist en zijn beslissingen rechtsgeldig.
- Kunnen garages-eigenaars hun stemrecht delegeren aan de syndicus?
- Ja. Iedere mede-eigenaar, inclusief garages-eigenaar, kan via een schriftelijke volmacht zijn stemrecht overdragen aan een andere mede-eigenaar of aan de syndicus. De wet beperkt het aantal volmachten dat één persoon kan houden.
- Kan de VME het quorum verlagen voor garages-eigenaars?
- Nee. Het quorum is wettelijk vastgelegd en kan niet worden aangepast via de basisakte of het reglement van mede-eigendom. De enige wettelijke oplossing is de tweede vergadering zonder quorumvereiste.
- Wat als garages in een aparte VME zijn ondergebracht?
- In sommige complexen worden garages en appartementen in aparte VME's georganiseerd. In dat geval heeft de garages-VME haar eigen quorumregels en vergaderingen, los van de appartementen-VME. Raadpleeg de basisakte om te weten of uw complex met één of meerdere VME's werkt.
Deel dit artikel
Vond je dit nuttig? Deel het met je VME, mede-eigenaars, vrienden of familie.
Gerelateerde artikelen
VME-schulden: wanneer betaalt u als mede-eigenaar uw aandeel?
Een Vereniging van Mede-Eigenaars sluit contracten af voor het gebouw: lift onderhoud, blokpolis, poetsdienst, dakwerken, energie voor de gemeenschappelijke delen, renovatiestudies of juridische bijstand. De factuur staat dan meestal op naam van de VME. Toch wordt die schuld…
Kostenverdeling in de VME betwisten bij syndicus of AV
In een appartementsgebouw beslist de syndicus niet vrij wie welke kosten betaalt. De verdeling van de lasten binnen de vereniging van mede-eigenaars (VME) vertrekt altijd vanuit de statuten van het gebouw: de basisakte en het reglement van mede-eigendom.
Te warm in uw appartement: wat kan de VME en syndicus doen?
Een appartement dat tijdens een hittegolf niet meer afkoelt, is niet alleen een comfortprobleem. In gebouwen met grote glaspartijen, platte daken, weinig buitenzonwering of onvoldoende nachtventilatie kan de binnentemperatuur dagenlang hoog blijven. Voor kwetsbare bewoners kan…