Wat betekent het nieuwe conformiteitsattest voor mede-eigenaars en VME's in de praktijk?

Het conformiteitsattest klinkt als één algemeen attest dat bevestigt dat het volledige gebouw in orde is, maar dat klopt niet. Het gaat vooral over de woningkwaliteit van een individuele woning of huurwoning. Toch kan de VME betrokken worden zodra de oorzaak of oplossing in de gemeenschappelijke delen ligt.

Geen algemeen attest voor het volledige gebouw

Het conformiteitsattest zorgt vaak voor verwarring in appartementsgebouwen. Het klinkt alsof het om één algemeen attest gaat dat bevestigt dat het volledige gebouw technisch in orde is. Dat is niet juist.

In Vlaanderen is het conformiteitsattest in de eerste plaats een document dat aantoont dat een woning voldoet aan de minimale woningkwaliteitsnormen. Het gaat dus vooral over de kwaliteit, veiligheid en bewoonbaarheid van een individuele woning of huurwoning.

Voor een appartement betekent dit meestal dat de eigenaar van dat appartement, zeker bij verhuur in een gemeente waar het attest verplicht is, moet kunnen aantonen dat zijn privatieve woning voldoet aan de woningkwaliteitsnormen.

De VME moet dus niet automatisch één algemeen conformiteitsattest laten opmaken voor het hele gebouw. De VME heeft wel een belangrijke rol wanneer gemeenschappelijke delen of gemeenschappelijke installaties invloed hebben op de woningkwaliteit van individuele appartementen.

Dat onderscheid is belangrijk. Een conformiteitsattest is niet hetzelfde als een liftkeuring, EPC gemeenschappelijke delen, asbestattest, elektrische keuring of brandveiligheidsverslag.

Wanneer is een conformiteitsattest verplicht?

In veel Vlaamse gemeenten is een conformiteitsattest nog niet voor elke huurwoning verplicht. Maar gemeenten mogen het attest wel verplicht maken via een gemeentelijk woningkwaliteitsreglement. Steeds meer gemeenten doen dat, vaak gefaseerd volgens de leeftijd van de woning of bij nieuwe verhuringen.

De standaardgeldigheid van een conformiteitsattest bedraagt in principe 10 jaar, maar een gemeente kan die geldigheidsduur beperken. Ook kan de verplichting verschillen per gemeente, per wijk, per woningtype of per bouwjaar.

Voor mede-eigenaars betekent dit dat men altijd lokaal moet nagaan welke regels gelden. Een appartement in de ene gemeente kan bij verhuur een conformiteitsattest nodig hebben, terwijl in een andere gemeente andere timing of voorwaarden gelden.

Voor eigenaar-bewoners is het attest meestal minder direct aan de orde. Voor verhuurende mede-eigenaars kan het wel belangrijk zijn, zeker wanneer de gemeente het verplicht stelt.

Wat wordt gecontroleerd?

Bij een conformiteitsonderzoek kijkt een woningcontroleur of de woning voldoet aan de minimale normen voor veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit. Dat gebeurt aan de hand van een technisch verslag.

Er wordt onder meer gekeken naar elementen zoals stabiliteit, vocht, elektriciteit, gas, verwarming, verluchting, sanitair, veilige toegang, bezettingsnormen en rookmelders. De precieze beoordeling gebeurt volgens de Vlaamse woningkwaliteitsregels.

Bij appartementen kunnen ook gemeenschappelijke delen indirect belangrijk worden. Denk aan een gemeenschappelijke trap, inkomhal, dak, gevel, leidingen, technische kokers of installaties die invloed hebben op de veiligheid of bewoonbaarheid van het appartement.

Een vochtprobleem door een gemeenschappelijk dak, een gebrekkige gemeenschappelijke toegang of een probleem met gemeenschappelijke leidingen kan dus gevolgen hebben voor de beoordeling van een privatief appartement.

Daarom is het conformiteitsattest niet alleen een zaak van de individuele eigenaar. De VME kan betrokken worden zodra de oorzaak of oplossing in de gemeenschappelijke delen ligt.

Wat betekent dit voor verhuurende mede-eigenaars?

Een mede-eigenaar die zijn appartement verhuurt, moet nagaan of in zijn gemeente een conformiteitsattest verplicht is. Als dat zo is, moet hij de aanvraag tijdig regelen en ervoor zorgen dat zijn appartement voldoet aan de minimale woningkwaliteitsnormen.

Dat is in eerste instantie een privatieve verantwoordelijkheid. De VME vraagt het attest niet automatisch aan voor de individuele eigenaar.

Maar de verhuurder kan wel afhankelijk zijn van de VME. Als een gebrek voortkomt uit gemeenschappelijke delen, kan hij het probleem niet alleen oplossen. Denk aan daklekken, gevelvocht, gemeenschappelijke riolering, technische kokers, collectieve verwarming of gemeenschappelijke elektrische installaties.

In zulke gevallen moet de syndicus worden ingelicht en moet de VME het probleem correct behandelen. De algemene vergadering kan moeten beslissen over herstellingen of werken aan gemeenschappelijke delen.

Wat betekent dit voor eigenaar-bewoners?

Ook wie zijn appartement zelf bewoont, heeft belang bij het onderwerp. Niet omdat hij altijd zelf een conformiteitsattest nodig heeft, maar omdat woningkwaliteit en gemeenschappelijke gebreken de hele VME kunnen raken.

Een gebouw met vochtproblemen, slechte technische installaties, gebrekkige gemeenschappelijke delen of verouderde veiligheidsvoorzieningen kan problemen veroorzaken voor meerdere appartementen. Dat raakt niet alleen verhuurders, maar ook eigenaar-bewoners.

Bovendien kan de aanwezigheid van gebreken in het gebouw invloed hebben op verkoopbaarheid, verzekeringsdossiers, renovatieplanning en discussies op de algemene vergadering.

Als mede-eigenaar zou ik vooral willen weten of een probleem echt privatief is of eigenlijk uit de gemeenschappelijke delen komt. Dat maakt een groot verschil voor wie moet betalen en hoe snel de VME moet optreden.

De VME is niet verantwoordelijk voor elk attest

De VME moet niet elk conformiteitsattest van elk appartement aanvragen, betalen of beheren. Een attest voor een privatief verhuurd appartement blijft normaal de verantwoordelijkheid van de eigenaar-verhuurder.

De VME is wel verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen. Wanneer gebreken in die gemeenschappelijke delen ertoe leiden dat een appartement niet conform is, moet de VME het probleem ernstig nemen.

Een voorbeeld: een verhuurder vraagt een conformiteitsattest aan voor zijn appartement. Tijdens de controle blijkt dat er vochtinfiltratie is door een gemeenschappelijk dak of een gemeenschappelijke gevel. Dan kan de eigenaar het gebrek niet alleen oplossen. De syndicus moet het dossier opnemen en de VME moet nagaan welke herstelling nodig is.

Het attest zelf blijft dan privatief, maar de oorzaak kan gemeenschappelijk zijn.

Verwar het conformiteitsattest niet met andere VME-documenten

Een VME heeft met verschillende attesten en controles te maken. Die mogen niet op één hoop worden gegooid.

Het conformiteitsattest gaat over de woningkwaliteit van een individuele woning of huurwoning.

Het EPC van de gemeenschappelijke delen geeft informatie over de energieprestatie van de gemeenschappelijke delen en collectieve installaties van een appartementsgebouw.

Het asbestattest voor gemene delen is een aparte verplichting voor mede-eigendommen met gebouwen van vóór 2001, met als deadline 31 december 2026.

Daarnaast bestaan er aparte controles voor liften, elektrische installaties, verwarmingsinstallaties, brandveiligheid, rookmelders in bepaalde gemeenschappelijke ruimten en andere technische installaties.

Een gebouw heeft dus niet één groot conformiteitsattest dat alles dekt. De syndicus moet eerder een overzicht bewaren van alle relevante attesten, keuringen en verslagen.

Welke rol speelt de syndicus?

De syndicus moet geen conformiteitsattesten aanvragen voor elk privatief appartement. Hij is ook geen woningcontroleur.

Zijn rol ligt vooral bij de gemeenschappelijke delen en het gebouwarchief. Hij moet technische documenten, keuringsverslagen, beslissingen van de algemene vergadering, onderhoudscontracten en attesten over gemeenschappelijke delen correct bewaren.

Wanneer een mede-eigenaar een probleem meldt dat verband houdt met een conformiteitsonderzoek, moet de syndicus nagaan of gemeenschappelijke delen betrokken zijn. Is dat het geval, dan moet hij het dossier opvolgen en indien nodig op de agenda van de algemene vergadering plaatsen.

De syndicus kan ook preventief werken door een overzicht bij te houden van belangrijke gebouwattesten en vervaldata. Zo weet de VME wanneer een keuring, attest of technische controle opnieuw aandacht vraagt.

Welke documenten moet de VME bewaren?

Een goed gebouwarchief is belangrijk. Niet omdat elk document automatisch aan elke mede-eigenaar moet worden doorgestuurd, maar omdat de VME moet kunnen aantonen wat werd gecontroleerd, beslist en uitgevoerd.

Nuttige documenten zijn onder meer:

• de basisakte en het reglement van mede-eigendom;
• het reglement van interne orde;
• verslagen van de algemene vergadering;
• technische verslagen over dak, gevel, lift, leidingen en installaties;
• keuringsverslagen van liften en elektrische installaties;
• onderhoudsattesten van collectieve verwarming;
• EPC gemeenschappelijke delen;
• asbestattest voor de gemene delen waar van toepassing;
• brandveiligheidsverslagen of adviezen;
• documenten over rookmelders in gemeenschappelijke ruimten waar vereist;
• offertes en facturen van uitgevoerde werken.

Die documenten helpen niet alleen bij conformiteitsvragen, maar ook bij verkoop, verhuur, renovatie, verzekering en discussies over kosten.

Wat als een gebrek in een gemeenschappelijk deel zit?

Wanneer een conformiteitsonderzoek een probleem aanwijst dat verband houdt met een gemeenschappelijk deel, moet de VME bekijken wat nodig is.

Dat kan gaan over een lek in het dak, vocht via de gevel, een probleem in de gemeenschappelijke riolering, gebrekkige ventilatie via gemeenschappelijke schachten, onveilige toegang of technische installaties die collectief beheerd worden.

De kosten voor werken aan gemeenschappelijke delen worden normaal verdeeld volgens de basisakte en het reglement van mede-eigendom. De algemene vergadering moet beslissen met de juiste meerderheid, tenzij het gaat om dringende of bewarende maatregelen die de syndicus binnen zijn opdracht moet nemen.

Belangrijk is dat de VME niet wacht tot meerdere appartementen problemen hebben. Een gebrek dat vandaag één appartement treft, kan later het hele gebouw raken.

Wat als het gebrek privatief is?

Als het probleem volledig in het privatieve appartement zit, is de eigenaar in principe zelf verantwoordelijk. Denk aan gebrekkige privatieve elektriciteit, onvoldoende rookmelders in het appartement, slecht onderhoud, ontbrekende sanitaire voorzieningen of schade die niet met gemeenschappelijke delen te maken heeft.

Bij verhuur kan de verhouding tussen verhuurder en huurder ook meespelen. De verhuurder moet een woning aanbieden die voldoet aan de kwaliteitsnormen. De huurder moet het goed normaal gebruiken en onderhouden. De precieze verantwoordelijkheid hangt af van de oorzaak van het gebrek.

De VME moet in zo'n geval niet automatisch tussenkomen. Wel kan de syndicus betrokken worden wanneer het privatieve probleem hinder, schade of risico veroorzaakt voor gemeenschappelijke delen of andere bewoners.

Moet het attest gedeeld worden met alle mede-eigenaars?

Een conformiteitsattest van een privatief appartement is niet zomaar een gemeenschappelijk VME-document. De eigenaar die het attest aanvraagt, beschikt over dat attest voor zijn woning of huurwoning.

Gemeenschappelijke attesten en verslagen van de VME moeten wel correct bewaard en toegankelijk zijn volgens de regels van de mede-eigendom. Denk aan keuringen, technische verslagen en beslissingen die betrekking hebben op de gemeenschappelijke delen.

De syndicus moet dus onderscheid maken tussen privatieve documenten en VME-documenten. Niet alles wat met een appartement te maken heeft, moet automatisch naar alle mede-eigenaars. Maar informatie over gemeenschappelijke gebreken, gemeenschappelijke werken of gemeenschappelijke attesten moet wel transparant worden opgevolgd.

Budgettaire gevolgen voor de VME

Het conformiteitsattest zelf is meestal een individuele kost wanneer het gaat om een privatief verhuurd appartement. De verhuurder betaalt dan de aanvraag of controle volgens de lokale regels.

De VME kan wel kosten hebben wanneer uit een onderzoek blijkt dat gemeenschappelijke delen moeten worden hersteld of aangepast. Dan gaat het niet om de kost van het attest zelf, maar om de werken die nodig zijn om het gebouw veilig, gezond en conform te houden.

Daarom is het verstandig om woningkwaliteit mee te nemen in de renovatieplanning. Dak, gevel, leidingen, collectieve verwarming, ventilatie, elektrische gemeenschappelijke delen en brandveiligheid zijn geen losse thema's. Ze kunnen allemaal invloed hebben op de kwaliteit van de appartementen.

Een VME die tijdig plant, vermijdt dat gebreken pas zichtbaar worden wanneer een eigenaar dringend een attest nodig heeft.

Wat kan de algemene vergadering doen?

De algemene vergadering kan het onderwerp woningkwaliteit en attesten op een praktische manier aanpakken.

Ze kan vragen dat de syndicus een overzicht maakt van bestaande VME-attesten en technische controles. Ze kan beslissen om ontbrekende documenten op te zoeken of bepaalde technische onderzoeken te laten uitvoeren. Ze kan ook werken aan gemeenschappelijke delen agenderen wanneer die nodig zijn voor veiligheid, gezondheid of behoud van het gebouw.

Bij oudere gebouwen kan een technische doorlichting nuttig zijn. Niet omdat een conformiteitsattest voor elk appartement automatisch verplicht is, maar omdat de VME dan beter weet welke risico's bestaan.

Een goed agendapunt maakt duidelijk:

• welke attesten de VME al heeft;
• welke attesten ontbreken;
• welke technische controles binnenkort vervallen;
• welke gemeenschappelijke gebreken gekend zijn;
• welke werken dringend zijn;
• welke kosten geraamd worden;
• welke meerderheid vereist is;
• hoe de werken worden gefinancierd.

Zo wordt het geen vage discussie over "conformiteit", maar een concreet beheerplan.

Wat moeten verhuurende mede-eigenaars doen?

Een mede-eigenaar die verhuurt, doet best drie controles.

Eerst: controleer bij de gemeente of een conformiteitsattest verplicht is en vanaf wanneer.

Daarna: kijk of het appartement zelf voldoet aan de minimale woningkwaliteitsnormen. Denk aan veiligheid, vocht, elektriciteit, verwarming, sanitair, ventilatie en rookmelders.

Ten slotte: ga na of er gemeenschappelijke gebreken zijn die het attest kunnen beïnvloeden. Als dat zo is, meld dit tijdig aan de syndicus en vraag dat het punt correct wordt opgevolgd.

Wachten tot vlak voor een nieuwe verhuring is geen goed idee. Als er werken aan gemeenschappelijke delen nodig zijn, kan de VME niet altijd onmiddellijk beslissen of uitvoeren.

Wat moeten kopers weten?

Ook bij aankoop van een appartement kan het conformiteitsattest belangrijk zijn, vooral wanneer het appartement verhuurd is of verhuurd zal worden.

Een koper vraagt best na of de gemeente een conformiteitsattest verplicht, of er al een attest bestaat, hoe lang het geldig is en of er gebreken of opmerkingen waren. Daarnaast moet hij de VME-documenten bekijken: notulen, geplande werken, technische verslagen, reservekapitaal en attesten over gemeenschappelijke delen.

Een appartement kan privatief in orde lijken, maar toch afhankelijk zijn van werken aan dak, gevel, leidingen of gemeenschappelijke installaties. Dat is precies waarom de documenten van de VME zo belangrijk zijn.

Wat moeten mede-eigenaars onthouden?

Het conformiteitsattest is geen algemeen keuringsdocument voor de volledige VME. Het gaat vooral over de woningkwaliteit van een individuele woning of huurwoning. Gemeenten kunnen het attest verplicht maken en de regels verschillen lokaal.

Voor mede-eigenaars is de belangrijkste nuance dat privatieve en gemeenschappelijke problemen vaak door elkaar lopen. Een verhuurder moet zijn eigen attest regelen, maar de VME kan betrokken worden wanneer gemeenschappelijke delen invloed hebben op de conformiteit van het appartement.

De beste aanpak is dus geen paniek over een nieuw wonderattest, maar goed gebouwbeheer: duidelijke documenten, tijdige technische controles, opvolging van gemeenschappelijke gebreken en een syndicus die het verschil kent tussen privatieve attesten en VME-verplichtingen.

Een VME die haar gebouwarchief, keuringen en onderhoudsplanning op orde heeft, staat sterker wanneer een mede-eigenaar wil verhuren, verkopen of een conformiteitsattest moet aanvragen.