Verjaarde bouwovertredingen in een VME: wat telt echt?

In veel oudere appartementsgebouwen bestaan situaties waarvan niemand nog precies weet hoe ze zijn ontstaan: een dichtgemaakt terras, een extra dakvolume, een garage die anders wordt gebruikt dan op de plannen, een airco-unit aan de gevel, een veranda, een doorbraak in een…

In veel oudere appartementsgebouwen bestaan situaties waarvan niemand nog precies weet hoe ze zijn ontstaan: een dichtgemaakt terras, een extra dakvolume, een garage die anders wordt gebruikt dan op de plannen, een airco-unit aan de gevel, een veranda, een doorbraak in een draagmuur of een zolderruimte die als studio wordt verhuurd. Vaak volgt dan de geruststellende uitspraak: “Dat staat er al zo lang, dus dat is verjaard.”

Voor een vereniging van mede-eigenaars is dat te kort door de bocht. Verjaring kan gevolgen hebben voor de mogelijkheid van de overheid om nog op te treden, maar maakt een constructie niet automatisch vergund. Voor een VME telt vooral de juiste kwalificatie: gaat het om een vergunde toestand, een vergund geachte toestand, een regulariseerbare toestand of een onvergunde ingreep die juridisch en technisch problemen kan geven?

Dit artikel vertrekt vanuit de Vlaamse regelgeving. In Brussel en Wallonië gelden eigen stedenbouwkundige regels en procedures.

Verjaard is niet hetzelfde als vergund

Een bouwovertreding kan door tijdsverloop moeilijker vervolgbaar of handhaafbaar worden. Dat is het idee achter verjaring. Maar stedenbouwkundig blijft een andere vraag bestaan: mag die constructie daar staan en komt ze overeen met de vergunde toestand?

De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening maakt onder meer een onderscheid tussen vergunde constructies en constructies die onder bepaalde voorwaarden “vergund geacht” kunnen zijn. Voor constructies waarvan kan worden aangetoond dat ze vóór 22 april 1962 bestonden, geldt in principe een vermoeden van vergunning. Voor constructies uit de periode tussen 22 april 1962 en de eerste inwerkingtreding van het gewestplan in de betrokken gemeente kan onder voorwaarden eveneens een vermoeden van vergunning gelden.

Dat vermoeden moet wel kunnen worden bewezen. In de praktijk gaat het bijvoorbeeld om oude luchtfoto’s, kadastrale stukken, bouwplannen, facturen, notariële akten, oude foto’s of andere betrouwbare documenten. Het feit dat een toestand al lang bestaat, volstaat op zich niet altijd. Ook een opname in het kadaster of in een basisakte is geen stedenbouwkundige vergunning.

Waarom dit in een VME extra gevoelig ligt

In een appartementsgebouw is een bouwovertreding zelden volledig privé. Zelfs wanneer een mede-eigenaar de ingreep zelf heeft uitgevoerd of gebruikt, kan de constructie raken aan gemeenschappelijke delen of aan belangen van de volledige VME.

Voorbeelden komen in de praktijk vaak voor:

• een terras dat privatief wordt gebruikt, maar deel uitmaakt van de gevelarchitectuur of de gemeenschappelijke structuur;
• een veranda of vaste afsluiting die het uitzicht van het gebouw wijzigt;
• een airco-unit, ventilatieafvoer of schotelantenne aan de gemeenschappelijke gevel;
• een dakraam, dakkoepel of technische doorvoer in het gemeenschappelijke dak;
• een appartement dat werd opgesplitst zonder duidelijke vergunning of aanpassing van de basisakte;
• een zolder, berging of handelsruimte die anders wordt gebruikt dan oorspronkelijk voorzien.

De basisakte, het reglement van mede-eigendom en het reglement van interne orde bepalen welke delen privatief of gemeenschappelijk zijn en welke interne regels gelden. Maar zelfs een akkoord binnen de VME vervangt geen omgevingsvergunning wanneer die volgens de regelgeving vereist is. Omgekeerd betekent een stedenbouwkundige vergunning ook niet automatisch dat een mede-eigenaar zonder toestemming van de VME aan gemeenschappelijke delen mag werken.

Wat moet eerst worden uitgeklaard?

Wanneer een oude toestand vragen oproept, is het belangrijk om niet meteen te vertrekken van aannames of verwijten. De eerste stap is het onderscheid maken tussen vier vragen.

1. Wat is de vergunde toestand? De VME moet nagaan welke vergunningen, plannen en stedenbouwkundige documenten beschikbaar zijn. Dat kan via de eigen archieven, de syndicus, vroegere notulen, de gemeente of het vergunningenregister. Bij verkoop of overdracht wordt ook stedenbouwkundige informatie opgevraagd, onder meer via het Vastgoedinformatieplatform.

2. Wat is de werkelijke toestand? De bestaande situatie moet correct worden vastgesteld. Foto’s, plannen, plaatsbeschrijvingen, attesten, brandweerverslagen en technische rapporten kunnen daarbij helpen. Bij grotere gebouwen is het nuttig dat een architect of landmeter-expert de toestand objectief in kaart brengt.

3. Gaat het om privatieve of gemeenschappelijke delen? Dat antwoord staat niet altijd letterlijk op de muur geschreven. Een terras, geveldeel, dakvlak, draagstructuur, technische koker of leiding kan juridisch gemeenschappelijk zijn, ook al wordt het door één eigenaar gebruikt.

4. Is regularisatie mogelijk of nodig? Volgens Vlaanderen.be is voor bepaalde stedenbouwkundige handelingen een omgevingsvergunning of melding nodig. Of een bestaande toestand nog kan worden geregulariseerd, hangt af van de ruimtelijke bestemming, de voorschriften, de ligging, de impact op de omgeving en de technische conformiteit.

De rol van de syndicus: beheren, niet gokken

De syndicus moet geen oordeel vellen alsof hij stedenbouwkundig ambtenaar, architect of rechter is. Wel moet hij het belang van de VME bewaken. Zodra een mogelijke bouwovertreding gemeenschappelijke delen raakt of gevolgen kan hebben voor het gebouw, hoort het dossier op een correcte manier op de agenda van de algemene vergadering.

De syndicus verzamelt best minstens de beschikbare basisdocumenten: de basisakte, het reglement van mede-eigendom, het reglement van interne orde, oude plannen, vergunningen, notulen van vorige algemene vergaderingen, briefwisseling met de gemeente, verzekeringsdocumenten en eventuele keurings- of brandweerverslagen.

Als er twijfel blijft, is gespecialiseerd advies aangewezen. Dat kan van een architect, landmeter-expert, stedenbouwkundig adviseur of jurist komen. Vooral bij renovaties, verkoopdossiers, regularisatieaanvragen of discussies tussen mede-eigenaars is een goed opgebouwd dossier veel sterker dan een losse verwijzing naar “verjaring”.

Wat beslist de algemene vergadering?

De algemene vergadering beslist niet noodzakelijk meteen over afbraak, regularisatie of werken. Vaak is de eerste nuttige beslissing net het laten uitvoeren van een onderzoek. Daarna kan de VME pas inschatten welke opties haalbaar zijn.

Afhankelijk van het dossier kan de algemene vergadering beslissen om:

• de bestaande en vergunde toestand te laten vergelijken door een deskundige;
• een regularisatieaanvraag voor te bereiden;
• een mede-eigenaar aan te manen wanneer die zonder toestemming aan gemeenschappelijke delen heeft gewerkt;
• de toestand mee op te nemen in een ruimer renovatieplan;
• de brandverzekering of technische risico’s te laten controleren;
• de statuten of het reglement van interne orde te verduidelijken voor toekomstige gelijkaardige situaties.

Voor werken aan gemeenschappelijke delen gelden de meerderheden uit het Burgerlijk Wetboek en de statuten van het gebouw. In veel gevallen is een bijzondere meerderheid vereist, bijvoorbeeld voor werken aan gemeenschappelijke delen of voor wijzigingen aan statuten, bestemming of verdeling van aandelen. De juiste meerderheid hangt af van de concrete beslissing. Het is daarom belangrijk dat de syndicus de agendapunten duidelijk formuleert en dat de notulen precies weergeven wat beslist werd.

Wie betaalt het onderzoek of de regularisatie?

De kostenverdeling hangt af van de aard van de ingreep, de statuten en de verantwoordelijkheid. Gaat het om een gemeenschappelijk deel of een toestand die historisch door de VME werd aanvaard of uitgevoerd, dan zullen de kosten vaak volgens de verdeelsleutels van de mede-eigendom worden gedragen.

Gaat het daarentegen om een duidelijk privatieve ingreep van één mede-eigenaar, zonder toestemming van de VME en met impact op gemeenschappelijke delen, dan kan worden onderzocht of de kosten aan die eigenaar kunnen worden doorgerekend. Denk aan een eigenaar die een geveldoorvoer maakt, een terras dichtbouwt of een technische installatie plaatst zonder goedkeuring.

Bij oude toestanden is voorzichtigheid nodig. Soms is niet meer te achterhalen wie de werken heeft uitgevoerd. Soms werd er vroeger wél toestemming gegeven, maar zijn de notulen onvolledig. Soms werd een afwijking al vermeld in een akte zonder dat de stedenbouwkundige kant helder is. Een VME die zomaar kosten oplegt aan één mede-eigenaar zonder dossier, loopt het risico op betwisting.

Ook de commissaris van de rekeningen heeft hier een praktische rol. Die kan nagaan of kosten correct worden geboekt: als gemeenschappelijke kost, als privatieve doorrekening of als provisie in afwachting van een beslissing van de algemene vergadering.

Verzekering, brandveiligheid en woningkwaliteit blijven meespelen

Zelfs als een oude bouwovertreding niet meer actief wordt vervolgd, betekent dat niet dat alle andere regels verdwijnen. Een appartementsgebouw moet veilig, verzekerbaar en bruikbaar blijven.

Volgens Wonen in Vlaanderen moeten woningen voldoen aan minimale woningkwaliteitsnormen. Een extra woongelegenheid, dichtgemaakte ruimte of verbouwde zolder kan dus nog altijd problematisch zijn wanneer er onvoldoende licht, verluchting, veilige toegang, stabiliteit of brandveiligheid is.

Ook de brandverzekering verdient aandacht. Een niet-gemelde wijziging aan een dakvolume, technische installatie, evacuatieweg, stookplaats, gevel of compartimentering kan bij schade aanleiding geven tot discussie. De syndicus doet er goed aan om bij twijfel de blokpolis, de verzekerde toestand en eventuele clausules over verzwaarde risico’s te laten nakijken.

Brandveiligheid is bovendien geen louter administratieve kwestie. Een oude ingreep aan een trapzaal, kelder, technische koker of dakdoorgang kan gevolgen hebben voor evacuatie, rookverspreiding of compartimentering. Dat moet technisch worden beoordeeld, los van de vraag of de stedenbouwkundige handhaving al dan niet verjaard is.

Renovaties brengen oude afwijkingen vaak aan het licht

Veel VME’s bereiden de komende jaren ingrijpende werken voor: dakisolatie, gevelrenovatie, betonherstel, nieuwe technieken, ventilatie, laadpunten, warmtepompen of energetische renovaties. Net dan komen oude afwijkingen bovendrijven.

Een architect die een vergunningsdossier indient, moet vertrekken van correcte plannen. Als de werkelijke toestand niet overeenstemt met de vergunde toestand, kan de gemeente bijkomende informatie vragen. Een dichtgebouwd terras, gewijzigd dakvolume of extra woongelegenheid kan de timing, kostprijs of haalbaarheid van een renovatie beïnvloeden.

Ook individuele mede-eigenaars moeten opletten. Een oude veranda vervangen, een bestaande dakkoepel vergroten of een airco-unit vernieuwen kan juridisch als een nieuwe handeling worden beschouwd. Dan moet opnieuw worden nagegaan of toestemming van de VME, een melding of een omgevingsvergunning nodig is.

Een praktische aanpak voor VME’s

Een VME die met een mogelijke verjaarde bouwovertreding wordt geconfronteerd, pakt het best gestructureerd aan.

Leg eerst de feitelijke toestand vast met foto’s, plannen en beschikbare documenten. Vergelijk daarna de bestaande toestand met de basisakte, het reglement van mede-eigendom, het reglement van interne orde en de stedenbouwkundige vergunningen. Ga vervolgens na of de constructie privatief, gemeenschappelijk of gemengd is. Vraag waar nodig stedenbouwkundige en technische expertise.

Daarna kan de algemene vergadering een onderbouwde beslissing nemen: niets ondernemen omdat er geen concreet risico blijkt, regularisatie onderzoeken, een mede-eigenaar aanspreken, de kwestie meenemen in een renovatieplanning of het dossier documenteren voor toekomstige verkoop- en beheersvragen.

Als mede-eigenaar wil je vooral vermijden dat een oud probleem pas opduikt wanneer er dringend verkocht, gerenoveerd of verzekerd moet worden. Een nuchtere controle vooraf kost minder energie dan een discussie op het moment dat de aannemer, notaris of gemeente al op een antwoord wacht.

Voor VME’s is de kernvraag dus niet alleen of een bouwovertreding “verjaard” is. Wat echt telt, is of de bestaande toestand juridisch verdedigbaar, technisch veilig, verzekerbaar, correct gedocumenteerd en eventueel regulariseerbaar is. Alleen dan kan de VME met kennis van zaken beslissen over beheer, kosten en toekomstige renovaties.