Verzekering van de aannemer controleren: wat mede-eigenaars en syndici moeten weten
Elke aannemer die werken uitvoert aan gemeenschappelijke delen moet beschikken over een geldige burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering. De syndicus vraagt dit attest op vóór de start van de werken. Lees welke verzekeringen verplicht zijn, hoe u ze controleert en wat het risico is bij een onverzekerde aannemer.
Welke verzekeringen moet een aannemer hebben?
Elke aannemer die bouw- of renovatiewerken uitvoert, is wettelijk verplicht twee soorten verzekeringen te hebben. De eerste is de burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering (BA), die schade dekt die tijdens de uitvoering van de werken wordt toegebracht aan derden, aan eigendommen van buren of aan de gemeenschappelijke delen zelf. De tweede is de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering, die van toepassing is op structurele gebreken aan de werken die pas na de oplevering aan het licht komen.
De BA-verzekering en de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering zijn complementair maar dekken verschillende periodes en schadesoorten. Voor dagelijkse onderhoudsopdrachten volstaat in de meeste gevallen de BA-verzekering. Voor ingrijpende renovaties of structurele werken is ook de tienjarige verzekering essentieel.
Hoe controleert de syndicus de verzekering van een aannemer?
De syndicus vraagt bij elke opdracht een actueel verzekeringsattest op bij de aannemer. Het attest vermeldt de verzekeraar, het polisnummer, de dekkingsomschrijving, de verzekerde bedragen en de looptijd van de polis. Bij twijfel over de geldigheid kan de syndicus rechtstreeks contact opnemen met de verzekeringsmaatschappij van de aannemer om de actuele status van de polis te bevestigen.
Bij langdurige projecten wordt aanbevolen het attest ook halverwege en bij oplevering opnieuw op te vragen. Een polis kan immers vervallen of worden opgezegd tijdens de werkzaamheden. Mede-eigenaars die zelf een aannemer inschakelen voor werken aan hun privatief, moeten ook controleren of de aannemer gedekt is voor schade aan gemeenschappelijke delen of aangrenzende appartementen.
Veelgestelde vragen
- Kan de VME een opdracht weigeren als de aannemer geen verzekeringsattest voorlegt?
- Ja. De syndicus heeft het recht en de plicht de opdracht te weigeren of op te schorten totdat een geldig verzekeringsattest wordt voorgelegd. Een onverzekerde aannemer vormt een onaanvaardbaar financieel risico voor de VME.
- Is de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering verplicht voor alle werken?
- Nee. De tienjarige aansprakelijkheidsverzekering is verplicht voor werken die onder de Wet Breyne of de aannemerswetgeving vallen, zoals nieuwbouw, ingrijpende structurele verbouwingen en dakwerken. Voor kleine onderhoudsopdrachten is ze niet verplicht maar wel aanbevolen.
- Wie is aansprakelijk als een onverzekerde aannemer schade veroorzaakt?
- De aannemer blijft persoonlijk aansprakelijk, maar wanneer hij niet verzekerd is en geen middelen heeft, draait de VME als opdrachtgever mogelijk zelf op voor de schade. Preventie door het controleren van het verzekeringsattest is de beste bescherming.
- Moet de syndicus de verzekeringsattesten van aannemers bewaren?
- Ja. De syndicus bewaart alle verzekeringsattesten bij het dossier van de betrokken opdracht. Dit is essentieel bij een latere schadeclaim of bij een technisch of juridisch geschil over de kwaliteit van de uitgevoerde werken.
Deel dit artikel
Vond je dit nuttig? Deel het met je VME, mede-eigenaars, vrienden of familie.
Gerelateerde artikelen
Zonwerende raamfolie in een appartementsgebouw: wat mag je zelf beslissen?
Zonwerende raamfolie lijkt op het eerste gezicht een eenvoudige oplossing. Een appartement wordt te warm, de zon staat urenlang op het raam en met folie lijkt het comfort snel verbeterd. Geen grote werken, geen buitenunit, geen zware renovatie. Gewoon folie op het glas en klaar.
Ongedierte in de mede-eigendom: wie draagt de kosten van de bestrijding?
Ongedierte in een appartementsgebouw zorgt snel voor discussie over de factuur. De kern is niet wie het eerst meldde, maar waar de plaag vandaan komt: de oorzaak bepaalt of de VME, de eigenaar of de huurder betaalt. Eerst behandelen en de oorzaak laten vaststellen, daarna de kosten correct toewijzen.
Wat betekent het nieuwe conformiteitsattest voor mede-eigenaars en VME's in de praktijk?
Het conformiteitsattest klinkt als één algemeen attest dat bevestigt dat het volledige gebouw in orde is, maar dat klopt niet. Het gaat vooral over de woningkwaliteit van een individuele woning of huurwoning. Toch kan de VME betrokken worden zodra de oorzaak of oplossing in de gemeenschappelijke delen ligt.