Vlaamse Airbnb-regels verscherpt: wat betekent dit voor mede-eigenaars en VME's?

Kortetermijnverhuur via Airbnb of Booking.com wordt in Vlaanderen niet verboden, maar wel minder vrijblijvend. Een eigenaar moet rekening houden met het Logiesdecreet, omgevingsvergunningen, gemeentelijke regels, brandveiligheid, verzekering en vooral de statuten van de VME.

Kortetermijnverhuur blijft onder strengere aandacht

Kortetermijnverhuur via Airbnb, Booking.com of gelijkaardige platformen blijft een gevoelig onderwerp in appartementsgebouwen. Voor sommige eigenaars is het een manier om inkomsten te halen uit hun appartement. Voor andere bewoners kan het zorgen voor onrust, onbekende bezoekers, extra slijtage, lawaai, afvalproblemen of veiligheidsvragen.

In Vlaanderen valt toeristische verhuur onder het Logiesdecreet. Wie een woning of één of meer kamers tegen betaling aan toeristen aanbiedt, moet het logies aanmelden bij Toerisme Vlaanderen en voldoen aan basisnormen rond onder meer brandveiligheid, kwaliteit, verzekering en hygiëne. Dat geldt ook wanneer het maar tijdelijk of occasioneel gebeurt, bijvoorbeeld één of enkele nachten per jaar via Airbnb of Booking.com.

Daarbovenop werkt Vlaanderen aan een aanpassing van het Logiesdecreet. Die wijziging past in de Europese regels rond kortetermijnverhuur via online platformen en moet zorgen voor meer transparantie, betere registratie en sterkere handhaving. Controle en gegevensdeling worden dus belangrijker.

Voor mede-eigenaars betekent dit niet dat Airbnb automatisch verboden wordt. Het betekent wel dat toeristische verhuur minder vrijblijvend wordt en dat eigenaars vooraf beter moeten nagaan of alles juridisch, stedenbouwkundig en binnen de VME correct is.

Aanmelden bij Toerisme Vlaanderen is niet altijd genoeg

Een veelgemaakte fout is denken dat een aanmelding bij Toerisme Vlaanderen volstaat om een appartement toeristisch te mogen verhuren. Dat is niet zo.

De logiesregels zijn maar één laag. Daarnaast kunnen ook stedenbouwkundige regels, gemeentelijke voorschriften, brandveiligheidsnormen, fiscale regels, verzekeringsvoorwaarden en de statuten van de VME meespelen.

Wie bijvoorbeeld één of meerdere kamers van een woning toeristisch verhuurt, wijzigt volgens Vlaanderen.be een deel van de woning van wonen naar verblijfsrecreatie. In de meeste gevallen kan daarvoor een omgevingsvergunning nodig zijn, tenzij aan de voorwaarden voor een vrijstelling is voldaan. Lokale regels kunnen bovendien strenger zijn.

Voor een appartement in mede-eigendom komt daar nog een extra vraag bij: laat de basisakte of het reglement van mede-eigendom toeristisch gebruik wel toe?

Een eigenaar moet dus niet alleen vragen: "Kan ik mijn appartement online zetten?" De betere vraag is: "Mag dit volgens Toerisme Vlaanderen, de gemeente, de ruimtelijke ordening, de brandveiligheid, mijn verzekering en de regels van mijn VME?"

Wat zegt de basisakte?

Voor een VME begint de analyse bij de basisakte en het reglement van mede-eigendom. Daarin staat welke bestemming de privatieve kavels hebben en hoe de gemeenschappelijke delen worden beheerd.

Sommige gebouwen laten gewone bewoning en verhuur toe zonder verdere beperking. Andere gebouwen bepalen dat de appartementen uitsluitend bestemd zijn voor private bewoning. Soms worden handelsactiviteiten, hotelachtige exploitatie, pension, beroepsgebruik of toeristische verhuur uitdrukkelijk uitgesloten.

Dat verschil is cruciaal. Wanneer de statuten duidelijk bepalen dat toeristische of commerciële exploitatie niet past binnen de bestemming van het gebouw, kan de VME daarop steunen. Wanneer de statuten verhuur net breed toelaten, kan een algemeen verbod via het reglement van interne orde juridisch kwetsbaar zijn.

In 2022 vernietigde de Brugse vrederechter bijvoorbeeld een beslissing waarbij een VME een verbod op verhuur via deelplatformen in het reglement van interne orde had opgenomen, terwijl het reglement van mede-eigendom verhuur toeliet. Het reglement van interne orde mag niet strijdig zijn met het reglement van mede-eigendom.

Voor mede-eigenaars is de les duidelijk: kijk eerst naar de statuten, niet alleen naar wat bewoners wenselijk vinden.

Wat mag het reglement van interne orde regelen?

Het reglement van interne orde, vaak nog huishoudelijk reglement genoemd, is vooral bedoeld voor praktische afspraken over het samenleven in het gebouw.

Daarin kan de VME regels opnemen over gemeenschappelijke delen, rust, veiligheid, hygiëne, afval, fietsen, verhuisbewegingen, gebruik van lift of inkomhal, toegang tot technische lokalen en het melden van schade of hinder.

Bij kortetermijnverhuur kan het reglement van interne orde dus nuttig zijn. Denk aan regels zoals:

• gasten mogen geen fietsen in de inkomhal plaatsen;
• vluchtwegen moeten altijd vrij blijven;
• afval moet correct worden aangeboden;
• sleutels, badges of toegangscodes mogen niet onbeperkt worden verspreid;
• de eigenaar blijft aanspreekpunt voor zijn gasten;
• nachtlawaai en hinder worden volgens dezelfde regels behandeld als bij andere bewoners;
• gemeenschappelijke delen mogen niet worden gebruikt als opslag of wachtruimte.

Maar het reglement van interne orde mag niet zomaar de bestemming van een privatieve kavel wijzigen. Een totaalverbod op toeristische verhuur raakt vaak aan het gebruik van het privatieve appartement en moet dus juridisch goed bekeken worden. In veel gevallen hoort zo'n beperking eerder thuis in de statuten, met de juiste meerderheid en eventueel notariële aanpassing.

Kan de VME Airbnb verbieden?

Dat hangt af van de concrete situatie.

Als de basisakte of het reglement van mede-eigendom toeristische exploitatie, hotelachtige verhuur of commercieel gebruik verbiedt, staat de VME sterker. Dan kan zij de eigenaar aanspreken wanneer hij toch via Airbnb of een gelijkaardig platform verhuurt.

Als de statuten niets zeggen of gewone verhuur toelaten, wordt het moeilijker. De VME kan dan niet zomaar elke vorm van kortetermijnverhuur verbieden via een eenvoudige bepaling in het reglement van interne orde. Wel kan ze optreden tegen concrete hinder, onveiligheid, overlast, misbruik van gemeenschappelijke delen of overtredingen van bestaande regels.

De algemene vergadering kan ook beslissen om de statuten aan te passen, maar daarvoor gelden de regels van het Burgerlijk Wetboek en de vereiste meerderheden. Bij twijfel is juridisch advies verstandig, zeker wanneer het gaat om een verbod of beperking van het gebruik van privatieve kavels.

De VME mag dus regels maken, maar moet dat op de juiste plaats en met de juiste procedure doen.

Waarom kortetermijnverhuur gevoelig ligt in een gebouw

Toeristische verhuur heeft een andere impact dan gewone bewoning of klassieke huur. Bij gewone huur kent het gebouw meestal een vaste bewoner. Bij kortetermijnverhuur wisselen gebruikers vaak, kennen zij de regels van het gebouw niet en voelen zij zich minder verbonden met de mede-eigendom.

Dat kan praktische gevolgen hebben:

• meer gebruik van inkomhal, lift en trappen;
• meer onbekende bezoekers;
• meer risico op verloren sleutels of badges;
• meer afval op foutieve momenten;
• lawaai door aankomst en vertrek;
• vragen rond veiligheid en toegang;
• meer slijtage aan gemeenschappelijke delen;
• klachten van vaste bewoners.

Dat betekent niet dat elke toeristische verhuur automatisch problemen veroorzaakt. Een zorgvuldige eigenaar kan veel voorkomen. Maar voor de VME is het risico op hinder en onduidelijkheid groter dan bij een vaste bewoner.

Als mede-eigenaar zou ik vooral willen weten wie verantwoordelijk is wanneer gasten de regels niet volgen. Het probleem is niet dat er iemand tijdelijk verblijft, maar dat de rest van het gebouw met de gevolgen blijft zitten als alles onduidelijk geregeld is.

De eigenaar blijft verantwoordelijk voor zijn gasten

Een mede-eigenaar die zijn appartement toeristisch verhuurt, blijft verantwoordelijk tegenover de VME. Hij kan zich niet zomaar verschuilen achter het gedrag van zijn gasten.

De gasten zijn tijdelijk aanwezig, maar de mede-eigenaar is lid van de VME. Hij moet ervoor zorgen dat zijn gebruikers het reglement van interne orde kennen en naleven. Hij moet bereikbaar zijn bij problemen, schade of hinder. Hij moet ook nagaan of zijn verzekering, logiesaanmelding, vergunningstoestand en brandveiligheid in orde zijn.

Praktisch kan de VME vragen dat de eigenaar zijn gasten duidelijke instructies bezorgt over afval, stilte, toegang, fietsen, liftgebruik en noodprocedures. De VME kan ook bepalen dat de eigenaar het eerste aanspreekpunt blijft bij klachten.

Wat de VME beter niet doet, is rechtstreeks proberen toeristen te beheren alsof zij contractspartij zijn. De VME richt zich in principe tot de mede-eigenaar.

Wat met sleutels, badges en veiligheid?

Kortetermijnverhuur zorgt vaak voor extra circulatie van sleutels, badges of codes. Dat is een belangrijk aandachtspunt voor de VME.

Wanneer toegangsmiddelen onbeperkt worden doorgegeven, kan de veiligheid van het gebouw in het gedrang komen. Wie heeft toegang tot de inkomhal, lift, kelder, fietsenberging, garage of technische lokalen? Wat gebeurt er als een badge verloren raakt? Wie betaalt vervanging of herprogrammatie? Worden codes regelmatig gewijzigd?

De VME kan redelijke regels opleggen over toegang tot gemeenschappelijke delen. Bijvoorbeeld dat badges niet mogen worden gekopieerd, dat verlies onmiddellijk gemeld moet worden, dat technische lokalen verboden terrein zijn voor gasten en dat bijkomende toegangsmiddelen alleen via de syndicus worden aangevraagd.

Zulke regels zijn geen verbod op verhuur, maar wel normale maatregelen om het gebouw veilig te houden.

Brandveiligheid en verzekering

Toeristisch logies moet voldoen aan basisnormen rond onder meer brandveiligheid en verzekering. Voor een appartement in een gebouw kan dat extra vragen oproepen.

Zijn de evacuatiewegen duidelijk? Zijn rookmelders aanwezig waar nodig? Zijn de gemeenschappelijke gangen en trappen vrij? Is de brandveiligheid van het gebouw afgestemd op wisselende tijdelijke gebruikers? Weet de verzekeraar dat er toeristische verhuur gebeurt?

De VME moet niet de volledige logiesverantwoordelijkheid van de eigenaar overnemen, maar mag wel waken over de gemeenschappelijke delen. Vluchtwegen, branddeuren, traphallen, technische lokalen en gemeenschappelijke installaties moeten veilig blijven.

Een eigenaar die toeristisch verhuurt, doet er goed aan zijn verzekeraar, de logiesvoorwaarden en de VME-regels vooraf na te kijken. Een klassiek gebruik als woning en toeristische exploitatie worden niet altijd op dezelfde manier beoordeeld.

Gemeentelijke regels kunnen strenger zijn

Naast Vlaanderen kunnen steden en gemeenten eigen regels of beperkingen opleggen. Zeker in toeristische steden, kustgemeenten of plaatsen waar woningdruk hoog is, kan kortetermijnverhuur extra gevoelig liggen.

Een gemeente kan bijvoorbeeld strengere voorwaarden opleggen rond functiewijziging, toeristische verhuur, brandveiligheid, parkeerdruk, woonfunctie of registratie. Wie een appartement toeristisch wil verhuren, moet daarom altijd bij de gemeente nagaan welke regels gelden.

Dat is ook belangrijk voor de VME. Een eigenaar die wel voldoet aan de interne VME-regels, maar niet aan gemeentelijke of stedenbouwkundige regels, kan nog altijd problemen krijgen. Omgekeerd geeft een gemeentelijke toelating geen automatische toestemming van de VME.

Beide niveaus moeten kloppen.

Wat kan de syndicus doen?

De syndicus moet niet zelf controleren of elke Airbnb-advertentie wettelijk volledig in orde is. Hij is geen toeristische inspectiedienst en geen politieagent. Maar hij moet wel de belangen van de VME bewaken.

Wanneer toeristische verhuur in het gebouw voorkomt, kan de syndicus:

• de basisakte en het reglement van mede-eigendom controleren;
• nagaan welke praktische regels in het reglement van interne orde staan;
• klachten objectief registreren;
• de betrokken eigenaar aanschrijven bij hinder of overtredingen;
• het punt agenderen op de algemene vergadering;
• offertes of advies vragen bij beveiligingsproblemen;
• de algemene vergadering laten beslissen over praktische regels;
• een procedure voorbereiden als de VME daartoe beslist.

De syndicus moet daarbij neutraal blijven. Niet elke toerist veroorzaakt hinder, en niet elke klacht is bewezen. Maar wanneer er herhaalde overlast is, moet het dossier wel degelijk worden opgebouwd.

Wat als er overlast is?

Bij overlast door toeristische verhuur is een goed dossier belangrijk. Vage klachten zijn moeilijk te gebruiken. Concrete meldingen zijn veel sterker.

Noteer daarom:

• datum en uur van de hinder;
• wat precies gebeurde;
• welke gemeenschappelijke delen betrokken waren;
• of er schade is;
• of andere bewoners hetzelfde hebben vastgesteld;
• welke regels werden overtreden;
• of de eigenaar al werd aangesproken;
• of politie of gemeente betrokken werd.

De VME kan vervolgens de eigenaar formeel aanspreken. Als de hinder blijft duren, kan de algemene vergadering beslissen om verdere stappen te zetten. In ernstige of herhaalde gevallen kan een procedure bij de vrederechter aan de orde zijn.

Het doel is niet om elke tijdelijke verhuur automatisch te bestrijden, maar om het gebouw leefbaar en veilig te houden.

Mag de VME extra kosten aanrekenen?

Kortetermijnverhuur kan extra kosten veroorzaken: meer poetswerk, sneller slijtage, verloren badges, schade, extra afval of bijkomende administratie. Toch kan de VME niet zomaar willekeurig een extra forfait opleggen aan één eigenaar omdat hij toeristisch verhuurt.

De kostenverdeling wordt bepaald door de basisakte en het reglement van mede-eigendom. Als de VME specifieke kosten wil toerekenen aan een eigenaar, moet daar een juridische en feitelijke basis voor zijn. Schade die aantoonbaar door gasten van een bepaalde eigenaar werd veroorzaakt, kan anders worden behandeld dan gewone gemeenschappelijke kosten.

Een algemene wijziging van kostenverdeling of lasten vraagt vaak een statutaire aanpak met de juiste meerderheid. Dit is geen onderwerp om snel via een losse beslissing op te lossen.

Wat moet een eigenaar controleren vóór hij start?

Een mede-eigenaar die zijn appartement toeristisch wil verhuren, doet best vooraf deze controle:

• Moet het logies worden aangemeld bij Toerisme Vlaanderen?
• Voldoet het appartement aan de basisnormen van het Logiesdecreet?
• Is een omgevingsvergunning nodig of geldt een vrijstelling?
• Zijn er strengere gemeentelijke regels?
• Laat de basisakte toeristische verhuur toe?
• Staat er iets in het reglement van mede-eigendom over bestemming of verhuur?
• Zijn er regels in het reglement van interne orde over gasten, sleutels, afval en rust?
• Is de verzekering aangepast aan toeristische verhuur?
• Is de brandveiligheid in orde?
• Weet de syndicus wat er gebeurt en wie aanspreekpunt is bij problemen?

Wie die vragen pas stelt nadat de eerste gasten aankomen, loopt achter.

Wat kan de algemene vergadering doen?

De algemene vergadering kan het thema kortetermijnverhuur op een correcte manier bespreken. Daarbij is het belangrijk om eerst te weten wat de statuten vandaag zeggen.

Als toeristische verhuur al verboden of beperkt is in het reglement van mede-eigendom, kan de VME vooral kijken naar handhaving en praktische opvolging.

Als de statuten niets zeggen, kan de VME redelijke regels uitwerken voor gemeenschappelijke delen, veiligheid en leefbaarheid. Voor een structureel verbod of een beperking van de bestemming kan een statutenwijziging nodig zijn.

Een goed agendapunt maakt duidelijk:

• wat het probleem is;
• hoeveel appartementen toeristisch worden verhuurd;
• welke klachten of incidenten er zijn;
• wat de basisakte zegt;
• welke regels al bestaan;
• welke bijkomende praktische regels nodig zijn;
• of juridisch advies aangewezen is;
• welke meerderheid vereist is.

Zo vermijdt de VME dat ze een beslissing neemt die achteraf vernietigd kan worden.

Wat moeten mede-eigenaars onthouden?

Toeristische verhuur via Airbnb of vergelijkbare platformen is in Vlaanderen niet zomaar vrij. Een eigenaar moet rekening houden met het Logiesdecreet, mogelijke omgevingsvergunningen, gemeentelijke regels, brandveiligheid, verzekering en de regels van de VME.

Voor de VME is vooral het onderscheid belangrijk tussen het privatieve gebruik van een appartement en de impact op het gebouw. De VME mag niet willekeurig elk gebruik blokkeren, maar mag wel redelijke regels opleggen voor rust, veiligheid, toegang, afval en gemeenschappelijke delen.

Een algemeen verbod hoort niet zomaar in het reglement van interne orde wanneer dat botst met de statuten. Wie kortetermijnverhuur wil beperken of verbieden, moet eerst de basisakte en het reglement van mede-eigendom nakijken en de juiste procedure volgen.

De kern is eenvoudig: Airbnb in een appartementsgebouw is geen zuiver privéverhaal. Zodra wisselende gasten de gemeenschappelijke delen gebruiken, raakt het de hele VME. Duidelijke regels vooraf zijn veel beter dan discussies achteraf.