Tien verhuurde appartementen: geen beroepsactiviteit voor VME’s

Een mede-eigenaar die tien appartementen verhuurt, wordt daardoor niet automatisch een professionele vastgoedexploitant. Het aantal verhuurde kavels kan een aanwijzing zijn, maar is op zich niet doorslaggevend. Voor VME’s is vooral belangrijk wat de verhuur concreet betekent…

Een mede-eigenaar die tien appartementen verhuurt, wordt daardoor niet automatisch een professionele vastgoedexploitant. Het aantal verhuurde kavels kan een aanwijzing zijn, maar is op zich niet doorslaggevend. Voor VME’s is vooral belangrijk wat de verhuur concreet betekent voor het gebouw: het gebruik van de gemeenschappelijke delen, de naleving van het reglement van interne orde, de kostenverdeling en de leefbaarheid.

De juridische en fiscale kwalificatie van een verhuurder is in de eerste plaats een beoordeling tussen die eigenaar en de bevoegde overheid, bijvoorbeeld de fiscus of het sociaal verzekeringsfonds. De syndicus of de algemene vergadering moet daar niet zelf een etiket op plakken. De VME moet wel optreden wanneer de verhuur leidt tot hinder, schade, veiligheidsproblemen of gebruik dat strijdig is met de bestemming van het gebouw.

Waarom tien verhuurde appartementen niet automatisch professioneel zijn

In de Belgische rechtspraktijk wordt bij vastgoedverhuur niet enkel gekeken naar het aantal panden. De kernvraag is of de eigenaar zijn privévermogen beheert, dan wel een zelfstandige, georganiseerde beroepsactiviteit uitoefent.

Het Wetboek van Economisch Recht vertrekt voor natuurlijke personen van het begrip zelfstandige beroepsactiviteit. Gewone inkomsten uit onroerend vermogen maken van een eigenaar dus niet automatisch een onderneming. Rechters kijken naar het geheel van de feiten: de organisatie, de intensiteit, de commerciële aanpak en eventuele bijkomende diensten.

Elementen die in de beoordeling kunnen meespelen zijn onder meer:

• gaat het om klassieke residentiële woningverhuur of om een commerciële exploitatie?
• worden er bijkomende diensten aangeboden, zoals schoonmaak, onthaal, ontbijt of hotelmatige service?
• is er personeel, een kantoorstructuur of een aparte exploitatieorganisatie?
• wordt er actief en professioneel geadverteerd als vastgoedbedrijf of logiesuitbater?
• hoeveel tijd en middelen worden structureel aan de activiteit besteed?
• worden de appartementen verhuurd als onderdeel van een privévermogen of binnen een ruimer ondernemingsmodel?

Een eigenaar kan dus meerdere appartementen verhuren zonder dat dit noodzakelijk een beroepsactiviteit is. Omgekeerd kan een kleiner aantal panden wél professioneel worden uitgebaat als de verhuur sterk georganiseerd, commercieel en dienstgericht gebeurt, bijvoorbeeld bij intensieve kortetermijnverhuur of toeristische exploitatie.

Wat verandert dit aan de positie binnen de VME?

Binnen de Vereniging van Mede-eigenaars blijft de eigenaar in de eerste plaats mede-eigenaar. Of hij één appartement bezit of tien, zijn rechten en verplichtingen worden bepaald door de basisakte, het reglement van mede-eigendom, het reglement van interne orde en de geldige beslissingen van de algemene vergadering.

De VME kan een verhuurder niet anders behandelen enkel omdat hij meerdere kavels bezit. De bijdragen in de gemeenschappelijke kosten worden verdeeld volgens de statuten van het gebouw, meestal op basis van aandelen in de gemeenschappelijke delen of volgens een bijzondere verdeelsleutel. Een algemene vergadering kan dus niet zomaar beslissen dat een “grote verhuurder” meer moet betalen omdat hij veel huurders in het gebouw heeft.

Dat ligt anders wanneer er aantoonbare extra kosten of schade zijn die aan een bepaalde kavel of gebruiker kunnen worden toegerekend. Denk aan schade aan de lift door verhuisbewegingen, foutief gebruik van de afvalberging of herhaaldelijke tussenkomsten door nalatigheid. Ook dan moet de VME correct te werk gaan: de statuten, bewijsstukken, het reglement van interne orde en de toepasselijke aansprakelijkheidsregels blijven bepalend.

Stemrecht: veel kavels geven niet onbeperkte macht

Een mede-eigenaar met tien appartementen kan een aanzienlijk stemgewicht hebben op de algemene vergadering. Het Burgerlijk Wetboek bevat daarom een belangrijke rem: niemand mag aan de stemming deelnemen voor meer stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken.

Die regel is bedoeld om te vermijden dat één eigenaar de volledige besluitvorming domineert. In de praktijk blijft het dus belangrijk dat de syndicus bij elke algemene vergadering de aanwezigheden, volmachten, aandelen en stemverhoudingen correct controleert. Zeker in gebouwen waar één eigenaar veel kavels bezit, voorkomt dat discussies over geldigheid van beslissingen.

Wat mag de VME regelen bij verhuurde appartementen?

Een VME mag het verhuren van een privatief appartement niet zomaar verbieden wanneer de statuten een woonbestemming toelaten. Het privatief gebruik behoort in principe toe aan de eigenaar. Ook huurders, studenten of andere bewoners mogen niet willekeurig worden uitgesloten of gediscrimineerd.

De VME mag wel redelijke regels opleggen om rust, veiligheid, hygiëne en correct gebruik van de gemeenschappelijke delen te verzekeren. Zulke regels horen thuis in het reglement van interne orde of volgen uit geldige beslissingen van de algemene vergadering.

Voorbeelden van verdedigbare gebouwregels zijn:

• afspraken over nachtlawaai, feestjes en hinder;
• regels voor afvalberging, sortering en ophaling;
• gebruik van inkomhal, lift, trappenhuis, fietsenstalling, garage en tuin;
• vrije doorgang in evacuatiewegen en technische lokalen;
• praktische afspraken bij verhuizingen en leveringen;
• toegang tot privatieve kavels wanneer dat nodig is voor dringende herstellingen aan gemeenschappelijke leidingen of installaties.

Een verhuurder doet er verstandig aan om het reglement van interne orde aan zijn huurders te bezorgen en er uitdrukkelijk naar te verwijzen in de huurovereenkomst. Zo weet de huurder van bij de start welke regels in het gebouw gelden. De eigenaar blijft tegenover de VME het vaste aanspreekpunt wanneer zijn huurder de regels niet naleeft.

De syndicus beoordeelt geen fiscale beroepsactiviteit

De syndicus moet niet onderzoeken of een mede-eigenaar fiscaal als particulier, zelfstandige of vastgoedprofessional wordt beschouwd. Dat behoort niet tot de wettelijke opdracht van de syndicus en ook niet tot de bevoegdheid van de algemene vergadering.

De syndicus moet wél het gebouw beheren volgens de wet, de statuten en de beslissingen van de algemene vergadering. Bij verhuurde kavels betekent dat vooral:

• officiële communicatie correct richten aan de mede-eigenaar;
• praktische contactgegevens bijhouden voor dringende interventies, voor zover dat nodig en proportioneel is;
• meldingen van hinder, schade of onveilig gebruik documenteren;
• de eigenaar-verhuurder aanspreken bij structurele of herhaalde problemen;
• de verzekeraar tijdig betrekken bij schade aan gemeenschappelijke delen;
• de algemene vergadering informeren wanneer gebouwregels moeten worden verduidelijkt of aangepast.

Bij het verwerken van contactgegevens van huurders of bewoners moet de VME rekening houden met de regels inzake gegevensbescherming. Alleen gegevens die nuttig zijn voor het beheer, de veiligheid of dringende communicatie binnen het gebouw horen in de administratie van de syndicus thuis.

Fiscale nuance: privéverhuur is iets anders dan beroepsinkomen

Voor de personenbelasting maakt het een groot verschil hoe een woning wordt verhuurd en door wie ze wordt gebruikt. Volgens de regels van de FOD Financiën over onroerende inkomsten wordt een Belgische woning die aan een particulier wordt verhuurd voor uitsluitend privégebruik in principe belast op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40%.

Wordt het pand door de huurder beroepsmatig gebruikt, dan kunnen andere fiscale regels gelden en kunnen de werkelijke huurinkomsten een rol spelen. Wanneer de verhuur zelf door de eigenaar als beroepsactiviteit wordt beschouwd, kunnen inkomsten in bepaalde omstandigheden als beroepsinkomsten worden behandeld. Dat heeft mogelijk gevolgen voor belastingen en sociale bijdragen.

Maar opnieuw: het enkele feit dat iemand tien appartementen verhuurt, volstaat niet automatisch voor die kwalificatie. De concrete organisatie en exploitatie zijn doorslaggevend. Bij gemengd gebruik, gemeubelde verhuur, kortetermijnverhuur of verhuur met bijkomende diensten is gespecialiseerd fiscaal advies aangewezen.

Wanneer wordt verhuur wél een aandachtspunt voor de VME?

Klassieke woningverhuur onder een gewone huurovereenkomst is meestal goed verenigbaar met appartementsmede-eigendom. De situatie wordt gevoeliger wanneer het gebruik intensiever wordt of afwijkt van de normale woonfunctie.

Dat kan onder meer spelen bij:

• toeristische verhuur of logies met veel wisselende gebruikers;
• kamergewijze verhuur;
• studentenhuisvesting;
• co-livingconcepten;
• frequente kortetermijnverhuur;
• gebruik als kantoor, praktijkruimte of andere beroepsmatige bestemming.

In zulke gevallen moet worden nagegaan of de basisakte en het reglement van mede-eigendom dit gebruik toelaten. Een privatieve kavel met bestemming “wonen” kan niet zomaar worden omgevormd tot een gebruik dat feitelijk neerkomt op hoteluitbating, kamerhuis of commerciële activiteit. Ook stedenbouwkundige regels, lokale politieverordeningen, brandveiligheidsvoorschriften en verzekeringsvoorwaarden kunnen relevant zijn.

Voor toeristische logies gelden in Vlaanderen specifieke regels via Toerisme Vlaanderen. Daarnaast moet elke huurwoning voldoen aan de Vlaamse woningkwaliteitsnormen inzake veiligheid, gezondheid en basiscomfort, zoals toegelicht door Vlaanderen.be. Bij kamerwoningen of studentenhuisvesting kunnen bijkomende normen en lokale verplichtingen gelden.

Basisakte, verzekering en brandveiligheid eerst nakijken

Wanneer een mede-eigenaar meerdere appartementen verhuurt, is het niet de taak van de VME om zijn inkomstenmodel te beoordelen. Het is wel verstandig om bij discussie eerst drie documenten na te kijken: de basisakte, het reglement van mede-eigendom en het reglement van interne orde.

Daarin staat meestal welke bestemming de privatieve delen hebben, hoe de gemeenschappelijke delen mogen worden gebruikt en welke regels gelden voor bewoners. Als de statuten onduidelijk of verouderd zijn, kan de algemene vergadering beslissen om ze te laten analyseren of actualiseren. Afhankelijk van het onderwerp gelden daarvoor de meerderheden uit het Burgerlijk Wetboek.

Ook de blokpolis verdient aandacht. Een verzekeraar kan anders kijken naar gewone residentiële bewoning dan naar toeristische verhuur, kamergewijze verhuur of intensieve bewoning met veel wisselende gebruikers. Als het werkelijke gebruik van bepaalde kavels afwijkt van wat de polis veronderstelt, kan dat problemen geven bij schade.

Brandveiligheid is minstens even belangrijk. Gemeenschappelijke gangen, trappen, deuren, technische lokalen en evacuatiewegen mogen niet worden geblokkeerd. De VME kan daar streng op toezien, ongeacht of de bewoners eigenaars of huurders zijn.

Praktische aanpak bij problemen met verhuurde kavels

Wanneer verhuurde appartementen voor hinder of discussies zorgen, werkt een stapsgewijze aanpak meestal beter dan een principieel debat over “professionele verhuur”.

De syndicus of raad van mede-eigendom brengt eerst de feiten in kaart: data, meldingen, foto’s, schadebestekken, politietussenkomsten of klachten van bewoners. Daarna wordt de betrokken eigenaar aangesproken, bij voorkeur schriftelijk en met verwijzing naar de concrete bepaling uit het reglement van interne orde of de statuten.

Blijft het probleem bestaan, dan kan de algemene vergadering de bestaande regels verduidelijken of aanscherpen, zolang ze binnen haar bevoegdheid blijft. Regels die gericht zijn op rust, veiligheid, hygiëne en bescherming van de gemeenschappelijke delen zijn juridisch veel sterker dan algemene verboden op verhuur of uitsluitingen van bepaalde bewonersgroepen.

Bij ernstige of herhaalde inbreuken kan juridisch advies nodig zijn. Soms is ook de gemeente bevoegd, bijvoorbeeld bij vermoedens van onvergunde kamergewijze verhuur, strijdig gebruik, woningkwaliteitsproblemen of brandveiligheidsrisico’s.

Wat VME’s hieruit moeten onthouden

Tien verhuurde appartementen maken van een eigenaar niet automatisch een professionele verhuurder. Voor de VME is dat etiket meestal ook niet de kern van de zaak. Belangrijker is of de eigenaar zijn verplichtingen als mede-eigenaar naleeft, zijn huurders correct informeert en ervoor zorgt dat het gebouw normaal, veilig en leefbaar kan blijven functioneren.

Een VME die vertrekt van concrete feiten staat sterker: wat zeggen de statuten, welke hinder is bewezen, welke regels zijn overtreden, wie moet betalen en welke beslissing kan de algemene vergadering rechtsgeldig nemen? Als mede-eigenaar wil je vooral dat iedereen dezelfde spelregels volgt, of het nu gaat om een eigenaar-bewoner, een kleine verhuurder of iemand met meerdere appartementen in hetzelfde gebouw.