Stookolie in de tank bij de start van de huur: wie betaalt?

Wanneer een huurder intrekt in een woning of appartement met stookolieverwarming, zit er vaak nog mazout in de tank. Dan rijst een praktische maar belangrijke vraag: moet de nieuwe huurder die voorraad betalen, of blijft die voor rekening van de verhuurder?

Wanneer een huurder intrekt in een woning of appartement met stookolieverwarming, zit er vaak nog mazout in de tank. Dan rijst een praktische maar belangrijke vraag: moet de nieuwe huurder die voorraad betalen, of blijft die voor rekening van de verhuurder?

Het antwoord is niet automatisch “ja” of “nee”. Er bestaat geen algemene regel die bepaalt dat een huurder bij de start van de huur verplicht de aanwezige stookolie moet overnemen. Wat telt, is wat partijen duidelijk en bewijsbaar afspreken. Zonder beginmeting of clausule ontstaat er vooral bij de eerste levering of bij het einde van de huur discussie.

De basis: de huurder betaalt zijn eigen verbruik

Een huurder betaalt normaal voor het energieverbruik tijdens zijn huurperiode. Stookolie die al vóór de intrek in de tank zat, is geen verbruik van de nieuwe huurder, maar een aanwezige voorraad.

Die voorraad kan op twee manieren worden geregeld:

1. de huurder neemt de aanwezige stookolie over en betaalt daarvoor een afgesproken bedrag aan de verhuurder;
2. de huurder betaalt niets bij de start, maar verbindt zich ertoe de tank bij het einde van de huur op hetzelfde niveau achter te laten.

De eerste oplossing is in de praktijk het duidelijkst, op voorwaarde dat de hoeveelheid en de prijs correct worden vastgesteld. De tweede oplossing kan ook, maar vraagt een goede begin- en eindmeting.

Volgens de regels over woninghuur in Vlaanderen moeten kosten en lasten voor de huurder transparant zijn. Het Vlaams Woninghuurdecreet vertrekt daarbij van duidelijke afspraken tussen verhuurder en huurder. Een verhuurder kan dus niet achteraf zomaar een bedrag aanrekenen voor “stookolie in de tank” zonder dat de hoeveelheid, waardering en afspraak bewijsbaar zijn.

Meet de tankinhoud bij de plaatsbeschrijving

Bij woninghuur in Vlaanderen is een omstandige en tegensprekelijke plaatsbeschrijving verplicht. Die wordt opgesteld vóór de ingebruikname of uiterlijk tijdens de eerste maand van bewoning. Hoewel een plaatsbeschrijving vooral de staat van het pand vastlegt, is het verstandig om ook de stookolievoorraad daarin op te nemen of als ondertekende bijlage toe te voegen.

Noteer minstens:

• de datum van de meting;
• de capaciteit en het type tank, als die gekend zijn;
• de gemeten hoeveelheid stookolie;
• de gebruikte meetmethode, bijvoorbeeld tankmeter, peilstok of digitale meter;
• de afgesproken prijs per liter;
• het totaalbedrag;
• wie de voorraad betaalt;
• wat er bij het einde van de huur moet gebeuren.

Een foto van de meterstand of een bevestiging van de leverancier kan nuttig zijn. Bij twijfel over de juistheid van de tankmeter is een meting door een technicus of stookolieleverancier aangewezen.

Hoe bepaal je een correcte prijs?

De meest eenvoudige basis is de laatste leveringsfactuur van de verhuurder. Staat daarop dat recent 1.000 liter werd geleverd aan 1,05 euro per liter, dan is dat een objectief vertrekpunt.

Is er geen recente factuur, dan kunnen partijen verwijzen naar de officiële maximumprijzen voor petroleumproducten die de FOD Economie publiceert. Dat is niet altijd exact de prijs die effectief betaald werd, maar het biedt wel een controleerbare referentie.

Voorbeeld: bij de start van de huur wordt 700 liter stookolie vastgesteld. Partijen spreken af om de voorraad te waarderen aan 1,02 euro per liter, gebaseerd op de laatste leveringsfactuur. De overnamewaarde bedraagt dan 714 euro. Dat bedrag wordt best afzonderlijk vermeld en betaald, los van de huurwaarborg.

De huurwaarborg is bedoeld als zekerheid voor huurverplichtingen en eventuele huurschade. Ze is geen handige “opvangpot” voor onduidelijke energieafspraken. Wie de stookolie stilzwijgend in de waarborg laat zitten, maakt de eindafrekening net moeilijker.

Wat als er niets is afgesproken?

Als er geen afspraak is, wordt het juridisch en praktisch onzeker. De verhuurder die betaling vraagt, zal moeten aantonen hoeveel stookolie aanwezig was, wat de waarde was en op welke basis de huurder die voorraad moest betalen. De huurder die betwist dat hij moet betalen, staat sterker wanneer er geen contractuele clausule, factuur of beginmeting bestaat.

Ook bij het einde van de huur kan dat problemen geven. Een huurder die de startvoorraad betaalde, zal willen dat de resterende voorraad correct wordt verrekend. Een verhuurder zal dan weer willen vermijden dat de tank bijna leeg wordt achtergelaten terwijl ze bij de start vol was.

Daarom is de beste aanpak eenvoudig: regel de stookolie tegelijk met de plaatsbeschrijving en zet de afspraak schriftelijk in de huurovereenkomst of in een ondertekende bijlage.

Einde van de huur: opnieuw meten

Bij het einde van de huur moet de tankstand opnieuw worden vastgesteld. De afrekening hangt af van de afspraak bij de start.

Heeft de huurder de beginvoorraad overgenomen, dan ligt het voor de hand dat ook de resterende voorraad bij vertrek wordt gewaardeerd. De verhuurder of de volgende huurder kan die voorraad overnemen, maar dat gebeurt best op basis van dezelfde methode als bij de start. Zonder contractuele regeling bestaat er niet altijd een automatisch recht om een overname af te dwingen, waardoor discussie mogelijk blijft.

Werd afgesproken dat de huurder de tank op hetzelfde niveau moet achterlaten, dan moet worden nagegaan of dat effectief gebeurd is. Is er minder stookolie aanwezig, dan kan het verschil worden aangerekend. Is er meer aanwezig, dan moet ook daarvoor een faire regeling worden voorzien, tenzij de overeenkomst daar duidelijk anders over bepaalt.

Een goede eindafrekening vermeldt dus niet alleen huurschade en openstaande huur, maar ook de tankinhoud, voor zover daar bij de start een afspraak over werd gemaakt.

Individuele tank of gemeenschappelijke installatie?

Voor mede-eigenaars en syndici is het onderscheid tussen een privatieve tank en een gemeenschappelijke verwarmingsinstallatie belangrijk.

Bij een individuele stookolietank die één appartement of woning bedient, is de regeling over de voorraad in principe een zaak tussen verhuurder en huurder. De VME komt daar normaal niet in tussen. Dat kan anders zijn wanneer de tank, leidingen of vulpunten zich in gemeenschappelijke delen bevinden, of wanneer er veiligheids- en toegangsafspraken nodig zijn.

Bij een gemeenschappelijke stookolietank voor het volledige gebouw is de situatie anders. Dan koopt de Vereniging van Mede-eigenaars de stookolie aan. De kosten worden via de syndicus afgerekend aan de mede-eigenaars, volgens de verdeelsleutels, meters of calorimeters die in de basisakte, het reglement van mede-eigendom of beslissingen van de algemene vergadering zijn vastgelegd.

Een huurder betaalt in dat geval doorgaans geen afzonderlijke “tankvoorraad” bij de start van de huur. Hij betaalt verwarmingskosten via voorschotten en periodieke afrekeningen aan zijn verhuurder, op basis van het huurcontract en de VME-afrekening.

De syndicus factureert in principe aan de mede-eigenaar, niet rechtstreeks aan de huurder. De verhuurder blijft dus de schakel tussen de afrekening van de VME en de doorrekening aan de huurder.

Wat betekent dit voor de VME?

In gebouwen met centrale verwarming op stookolie is een correcte verbruiksregistratie belangrijker dan een aparte regeling per huurder over de tankvoorraad. Bij een huurderswissel doet de verhuurder er goed aan om de warmtemeters, calorimeters of andere registraties tijdig te laten opnemen. Zo kan het verbruik correct worden verdeeld tussen de vertrekkende en de nieuwe huurder.

Voor de syndicus zijn vooral deze punten belangrijk:

• bewaar facturen van stookolieleveringen en, waar mogelijk, tankstanden;
• zorg voor duidelijke jaarlijkse afrekeningen van de verwarmingskosten;
• pas de verdeelsleutels uit de basisakte en het reglement van mede-eigendom correct toe;
• maak een onderscheid tussen verbruikskosten en eigenaarskosten;
• communiceer tijdig over voorschotten, grote bijvullingen en sterke prijsschommelingen;
• laat praktische afspraken over toegang, meteropname en onderhoud indien nodig opnemen in het reglement van interne orde of in een beslissing van de algemene vergadering.

De algemene vergadering kan praktische regels vastleggen voor het gebruik en beheer van de gemeenschappelijke verwarmingsinstallatie. Ze kan echter niet zomaar individuele huurders verplichten om rechtstreeks een gemeenschappelijke stookolievoorraad over te nemen. De juridische verhouding loopt via de mede-eigenaar-verhuurder en het huurcontract.

Vergeet de technische verplichtingen niet

Een discussie over de waarde van stookolie mag niet doen vergeten dat de tank zelf in orde moet zijn. Voor stookolietanks gelden in Vlaanderen regels over plaatsing, controle, lekbeveiliging en buitengebruikstelling. De verplichtingen hangen onder meer af van de ligging van de tank, de inhoud en het gebruik. Vlaanderen bundelt hierover praktische informatie op de pagina over de keuring van een stookolietank.

Bij een privatieve tank is de eigenaar-verhuurder in principe verantwoordelijk voor de conformiteit en het structurele onderhoud. De huurder moet de installatie normaal en zorgvuldig gebruiken en problemen, geurhinder of vermoedelijke lekken onmiddellijk melden.

Bij een gemeenschappelijke tank ligt de verantwoordelijkheid bij de VME. De syndicus moet opvolgen dat de nodige keuringen, attesten, onderhoudscontracten en eventuele herstelwerken tijdig worden behandeld, binnen de beslissingen en budgetten van de algemene vergadering.

Een niet-conforme of lekkende tank kan veel zwaardere gevolgen hebben dan een betwisting over enkele honderden liters stookolie. Ook voor de verzekering en de aansprakelijkheid van de VME is een goed technisch dossier belangrijk.

Een duidelijke clausule voorkomt de meeste discussies

Voor een individuele stookolietank kan een huurovereenkomst bijvoorbeeld bepalen:

“Bij aanvang van de huur wordt de hoeveelheid stookolie in de tank tegensprekelijk vastgesteld. De huurder neemt deze voorraad over tegen de prijs van … euro per liter, gebaseerd op … . Het totaalbedrag bedraagt … euro en wordt afzonderlijk betaald. Bij het einde van de huur wordt de resterende voorraad opnieuw tegensprekelijk vastgesteld en afgerekend volgens dezelfde methode, tenzij partijen schriftelijk anders overeenkomen.”

Voor een appartement met gemeenschappelijke verwarming is een andere clausule nodig. Daarin staat beter dat de huurder verwarmingskosten betaalt via voorschotten en afrekeningen op basis van de afrekening van de VME, volgens de bepalingen van het huurcontract.

Als mede-eigenaar in een appartementsgebouw wil je vooral vermijden dat private huurafspraken en gemeenschappelijke VME-kosten door elkaar lopen. Wie bij de start meet, de prijs vastlegt en de rol van de VME correct afbakent, voorkomt dat een eenvoudige tankstand later een aanslepende discussie wordt.