Antwerpen zet praktijktesten voort: wat mag een VME regelen?

Antwerpen blijft inzetten op praktijktesten op de private huurmarkt. Met zulke testen wordt nagegaan of kandidaat-huurders verschillend worden behandeld op basis van een beschermd kenmerk, zoals afkomst, huidskleur, handicap, leeftijd, geloof of levensbeschouwing,…

Wat ligt er op tafel in Antwerpen?

Antwerpen blijft inzetten op praktijktesten op de private huurmarkt. Met zulke testen wordt nagegaan of kandidaat-huurders verschillend worden behandeld op basis van een beschermd kenmerk, zoals afkomst, huidskleur, handicap, leeftijd, geloof of levensbeschouwing, gezinssamenstelling, gender, vermogen of sociale positie.

In de praktijk gaat het meestal om correspondentietesten of mystery calls. Twee fictieve kandidaat-huurders reageren op dezelfde huuradvertentie met een gelijkaardig profiel. Alleen één relevant kenmerk verschilt. Als de ene kandidaat wél een antwoord, bezoekmoment of bijkomende informatie krijgt en de andere niet, kan dat een aanwijzing zijn van discriminatie.

Belangrijk: de voortzetting van zulke praktijktesten creëert op zich geen nieuwe verhuurregel. Discriminatie bij toegang tot huisvesting was al verboden. Wat wel verandert, is de kans dat discriminerende selectiepraktijken zichtbaarder worden, zeker bij verhuurders, makelaars of rentmeesters die systematisch op dezelfde manier selecteren.

De juridische basis is niet Antwerps, maar ruimer

Een stad kan praktijktesten organiseren of ondersteunen, maar het verbod op discriminatie komt uit hogere regelgeving. Voor wonen in Vlaanderen zijn onder meer het Vlaamse gelijkekansenbeleid, de Vlaamse Codex Wonen en het Vlaams Woninghuurdecreet relevant. Het Vlaams Woninghuurdecreet laat verhuurders toe om informatie te vragen die nodig en proportioneel is om een kandidaat-huurder te beoordelen, maar selectie op basis van beschermde kenmerken is niet toegestaan.

Een verhuurder mag dus nagaan of een kandidaat de huur kan betalen, hoeveel personen de woning zullen bewonen en of het beoogde gebruik past binnen de bestemming van het pand. Dat moet wel objectief en consequent gebeuren. Vragen naar afkomst, geloof, kinderwens, gezondheidstoestand of andere persoonlijke kenmerken die niet relevant zijn voor de huurrelatie, zijn juridisch riskant.

Sinds 2023 is het Vlaams Mensenrechteninstituut een belangrijk aanspreekpunt voor discriminatie binnen Vlaamse bevoegdheden, waaronder wonen. Afhankelijk van de discriminatiegrond of de context kunnen ook andere instanties, zoals het Instituut voor de gelijkheid van vrouwen en mannen, bevoegd zijn. Daarnaast blijft een gerechtelijke procedure mogelijk wanneer een conflict niet minnelijk wordt opgelost.

Waarom dit ook VME’s aanbelangt

In veel Antwerpse appartementsgebouwen worden privatieve kavels verhuurd. Toch betekent dat niet dat de Vereniging van Mede-Eigenaars mag bepalen wie in het gebouw komt wonen. De keuze van een huurder behoort in principe toe aan de individuele mede-eigenaar-verhuurder, niet aan de VME.

De VME beheert de gemeenschappelijke delen: inkomhal, traphal, lift, dak, gevel, technische installaties, fietsenberging, afvalruimte, gemeenschappelijke tuin en andere delen die volgens de basisakte gemeenschappelijk zijn. Zij kan regels opleggen voor het gebruik daarvan, maar mag geen kandidaat-huurders screenen, goedkeuren of weigeren op basis van persoonlijke kenmerken.

Een bepaling in het reglement van interne orde of in een huishoudelijk reglement die bijvoorbeeld “gezinnen met kinderen”, “studenten”, “personen met een handicap”, “huurders met een leefloon” of “mensen van vreemde afkomst” uitsluit, is juridisch zeer problematisch. Ook wanneer zo’n regel zogezegd bedoeld is om de rust in het gebouw te bewaren, blijft het risico op discriminatie groot.

Wat mag een VME wél regelen?

Een VME mag redelijke en neutrale regels opleggen voor veiligheid, rust, hygiëne, onderhoud en leefbaarheid. Die regels moeten gelden voor alle bewoners: eigenaars, huurders, gezinsleden, bezoekers en andere gebruikers.

Denk bijvoorbeeld aan afspraken over:

• geluidshinder en nachtelijke rust;
• het correct aanbieden van huisvuil;
• het vrijhouden van vluchtwegen en branddeuren;
• het gebruik van de lift bij verhuis;
• het plaatsen van fietsen, kinderwagens of steps in gemeenschappelijke delen;
• rookverbod in gemeenschappelijke ruimtes;
• toegang tot technische lokalen;
• gebruik van een gemeenschappelijke tuin, parking of fietsenberging.

Zulke regels zijn niet gericht op wie iemand is, maar op wat iemand doet in het gebouw. Dat onderscheid is essentieel. Een VME mag hinderlijk gedrag aanpakken, maar niet een categorie bewoners op voorhand uitsluiten omdat men veronderstelt dat die hinder zou veroorzaken.

Bestemming van het gebouw: soms wél relevant

De basisakte en het reglement van mede-eigendom kunnen bepalingen bevatten over de bestemming van het gebouw of van bepaalde kavels. Een gebouw kan bijvoorbeeld hoofdzakelijk bestemd zijn voor residentiële bewoning. Dat kan gevolgen hebben voor handelsactiviteiten, toeristische verhuur, kamergewijze verhuur of bepaalde vormen van professioneel gebruik.

Ook dan blijft nuance nodig. Een beperking op toeristische verhuur of een verbod op commerciële exploitatie is iets anders dan een verbod op huurders met een bepaald profiel. De vraag is telkens of de regel objectief verband houdt met de bestemming van het gebouw, de stedenbouwkundige toestand, brandveiligheid, woningkwaliteit of het normaal gebruik van de gemeenschappelijke delen.

Bij twijfel doet de algemene vergadering er goed aan om juridisch advies te vragen vooraleer zij een gevoelige bepaling goedkeurt of probeert af te dwingen. Een verkeerd geformuleerde regel kan later aanleiding geven tot discussies met eigenaars, huurders, makelaars of toezichthoudende instanties.

De rol van de syndicus

De syndicus treedt op voor de VME. Hij beheert dus niet automatisch de verhuur van privatieve appartementen. Zonder afzonderlijk mandaat als rentmeester of verhuurbeheerder mag de syndicus geen kandidaat-huurders selecteren of beoordelen namens een individuele eigenaar.

Wat de syndicus wél moet doen, is zorgen voor duidelijke communicatie over de regels van het gebouw. Nieuwe bewoners moeten weten welke afspraken gelden voor afval, verhuis, liftgebruik, sleutels, toegangen, brandveiligheid en gemeenschappelijke ruimtes. De mede-eigenaar die verhuurt, moet zijn huurder op zijn beurt informeren over de toepasselijke regels binnen de mede-eigendom.

Als de syndicus daarnaast ook verhuurbeheer doet voor één of meerdere eigenaars, verandert zijn positie. Dan moet hij, net als een vastgoedmakelaar, kunnen aantonen dat hij kandidaten op een objectieve en niet-discriminerende manier behandelt. Neutrale criteria zoals solvabiliteit, gezinsgrootte in verhouding tot de woning, beschikbaarheid, timing en contractuele voorwaarden kunnen relevant zijn. Persoonlijke voorkeuren zoals “geen alleenstaanden”, “geen mensen met een uitkering” of “geen huurders met kinderen” niet.

Waar moet de algemene vergadering op letten?

Voor Antwerpse VME’s is dit een goed moment om het reglement van interne orde kritisch na te lezen. Oudere gebouwen hebben soms nog bepalingen die vandaag niet meer verdedigbaar zijn. Vage termen zoals “ongewenste bewoners”, “vreemden” of “personen die niet passen bij de standing van het gebouw” horen niet thuis in een modern reglement.

De algemene vergadering kan het reglement wel actualiseren op punten die echt met gebouwbeheer te maken hebben. Bijvoorbeeld: verhuisuren, bescherming van de lift, meldingsprocedure bij schade, regels voor afvalberging, gebruik van gemeenschappelijke lokalen of praktische afspraken bij werken in privatieve kavels.

De raad van mede-eigendom kan de syndicus helpen om terugkerende problemen in kaart te brengen, maar mag niet optreden als selectiecomité voor huurders. De commissaris van de rekeningen heeft normaal geen inhoudelijke rol in verhuur- of bewonerskwesties, behalve wanneer kosten voor juridische bijstand, aanpassingen aan het reglement of schadeafhandeling correct moeten worden gecontroleerd.

Hinder aanpakken zonder te discrimineren

Een VME hoeft hinder niet te ondergaan. Geluidsoverlast, sluikstorten, verkeerd gebruik van de lift, blokkeren van vluchtwegen of schade aan gemeenschappelijke delen kunnen worden aangepakt. De juiste weg is dan wel: het concrete gedrag vaststellen, de betrokken eigenaar en bewoner aanspreken, het reglement toepassen en indien nodig verdere stappen zetten via de syndicus of de bevoegde instanties.

Wat niet kan, is van één incident een algemene uitsluitingsregel maken voor een volledige groep bewoners. Een gebouw waar ooit problemen waren met studenten, mag niet zomaar alle studenten verbieden. Een gebouw waar een gezin hinder veroorzaakte, mag geen gezinnen met kinderen weren. Een VME moet sturen op gedrag en naleving van regels, niet op identiteit of veronderstellingen.

Toegankelijkheid en redelijke aanpassingen

Ook vragen van bewoners met een handicap verdienen een zorgvuldige behandeling. Een verzoek om een deurdranger aan te passen, een belinstallatie toegankelijker te maken of een doorgang bruikbaarder te maken, mag niet automatisch worden geweigerd. De VME mag technische, veiligheids- en kostenargumenten onderzoeken, maar moet dat objectief en dossiermatig doen.

Gaat het om gemeenschappelijke delen, dan is de algemene vergadering vaak betrokken. Afhankelijk van de aard van de werken kunnen ook vergunningen, brandveiligheidsvoorschriften, technische normen of de statuten van het gebouw een rol spelen. Een categorische weigering zonder ernstig onderzoek kan problematisch zijn.

Concrete gevolgen voor mede-eigenaars in Antwerpen

Voor mede-eigenaars verandert er vooral iets in de aandacht en handhaving, niet in de basisregels. Wie een appartement verhuurt, moet zijn selectieprocedure kunnen uitleggen aan de hand van objectieve criteria. Wie als VME regels maakt, moet die beperken tot het goed beheer van het gebouw. Wie als syndicus communiceert, moet vermijden dat de VME uitspraken doet over welke “soort” bewoners welkom zijn.

Een gezond onderscheid voorkomt de meeste problemen:

• de eigenaar beslist over de verhuur van zijn privatieve kavel;
• de huurovereenkomst regelt de verhouding tussen verhuurder en huurder;
• de VME regelt het gebruik, onderhoud en beheer van de gemeenschappelijke delen;
• de syndicus voert de beslissingen van de VME uit en bewaakt de correcte communicatie.

Volgens Vlaanderen.be en Wonen in Vlaanderen moet verhuur gebeuren binnen de regels van woningkwaliteit, huurrecht en gelijke behandeling. Meer officiële informatie vindt u bij Vlaanderen.be over huren, Wonen in Vlaanderen, het Vlaams Mensenrechteninstituut en de Vlaamse Codex.

Voor wie zelf mede-eigenaar is, voelt dit soms als een evenwichtsoefening: je wil een rustig en goed beheerd gebouw, maar je beslist niet wie een andere eigenaar als huurder kiest. De sterkste VME-regels zijn daarom helder, neutraal en gericht op samenleven in het gebouw, niet op het uitsluiten van bewoners.