Huurindexatie in 2026: nieuw basisjaar 2025 en de VME

Vanaf 2026 wordt voor de Belgische consumptieprijsindex en de gezondheidsindex gewerkt met een nieuw basisjaar: 2025 = 100. Volgens [Statbel](https://statbel.fgov.be/nl/themas/consumptieprijsindex/consumptieprijsindex), het Belgische statistiekbureau van de FOD Economie, is zo’n…

Wat verandert er aan de indexcijfers?

Vanaf 2026 wordt voor de Belgische consumptieprijsindex en de gezondheidsindex gewerkt met een nieuw basisjaar: 2025 = 100. Volgens Statbel, het Belgische statistiekbureau van de FOD Economie, is zo’n basiswijziging een statistische herijking. De indexcijfers worden dan uitgedrukt op een nieuwe schaal die beter aansluit bij het actuele consumptiepatroon.

Voor verhuurders, huurders en VME’s is vooral dit belangrijk: het recht op huurindexatie verandert daardoor niet automatisch. Ook de wettelijke formule blijft dezelfde. Wat verandert, is de schaal waarop de indexcijfers worden gepubliceerd.

Bij woninghuur wordt niet de gewone consumptieprijsindex gebruikt, maar de gezondheidsindex. Die index ligt ook aan de basis van de wettelijke berekening van de geïndexeerde huurprijs.

Nieuwe huurprijs = basishuurprijs × nieuw indexcijfer / aanvangsindexcijfer

De basishuurprijs is de huurprijs zonder kosten en lasten. Het aanvangsindexcijfer is in principe de gezondheidsindex van de maand vóór de maand waarin het huurcontract werd gesloten. Het nieuwe indexcijfer is de gezondheidsindex van de maand vóór de verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract.

Voor Vlaamse woninghuur volgt die logica uit het Vlaams Woninghuurdecreet. Brussel en Wallonië hebben eigen gewestelijke regels, maar ook daar gebeurt woninghuurindexatie in de regel via de gezondheidsindex en een wettelijk bepaalde formule.

Waarom kan het basisjaar in 2026 voor verwarring zorgen?

Een indexcijfer met basis 2025 = 100 mag niet zomaar worden gedeeld door een ouder indexcijfer met basis 2013 = 100. Beide cijfers moeten eerst op dezelfde basis staan. Anders krijgt u een foutieve huurprijs.

Dat is geen juridische wijziging, maar een technisch aandachtspunt. Bij oudere huurcontracten zal het aanvangsindexcijfer vaak afkomstig zijn uit een periode waarin de index nog werd gepubliceerd op basis 2013 = 100. Bij een indexatie in 2026 kan het nieuwe indexcijfer op basis 2025 = 100 staan. De twee indexcijfers moeten dan correct vergelijkbaar worden gemaakt via de officiële tabellen, omzettingscoëfficiënten of een betrouwbare huurindexatiecalculator die de juiste indexbasis gebruikt.

Voor mede-eigenaars die verhuren, syndici die contracten voor de VME beheren en boekhouders die huurinkomsten verwerken, is dat het belangrijkste praktische risico: niet de formule verandert, maar de kans op een verkeerde combinatie van oude en nieuwe indexreeksen wordt groter.

Wat blijft hetzelfde voor woninghuur?

De overstap naar basisjaar 2025 geeft verhuurders geen nieuw of ruimer recht om huurprijzen te verhogen. De gewone regels voor huurindexatie blijven gelden.

Voor woninghuur betekent dit onder meer:

• indexatie kan in principe één keer per huurjaar, op de verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract;
• de verhuurder moet de indexatie vragen of meedelen; ze gebeurt niet automatisch als de verhuurder niets onderneemt;
• de berekening gebeurt met de gezondheidsindex, niet met de gewone consumptieprijsindex;
• een laattijdige indexatie kan bij woninghuur doorgaans maar beperkt retroactief worden gevraagd, meestal tot drie maanden terug;
• als het huurcontract indexatie geldig uitsluit, kan de verhuurder niet eenzijdig toch indexeren;
• er moet rekening worden gehouden met de toepasselijke gewestelijke regels, waaronder eventuele EPC-voorwaarden of correctiefactoren in bepaalde situaties.

Een bestaand huurcontract moet dus niet automatisch worden aangepast omdat de index vanaf 2026 een nieuw basisjaar krijgt. Een clausule die verwijst naar de gezondheidsindex blijft in principe bruikbaar. Wel is het verstandig om bij nieuwe contracten geen verouderde verwijzingen naar een specifieke indexbasis op te nemen, maar eenvoudig te verwijzen naar de wettelijke gezondheidsindex.

Voorbeeld: indexatie van een appartement in 2026

Stel: een huurovereenkomst voor een appartement werd gesloten in april 2022 en ging in op 1 mei 2022. De jaarlijkse indexatie kan dan in principe gebeuren op 1 mei van elk huurjaar.

Voor een indexatie op 1 mei 2026 kijkt de verhuurder naar:

• het aanvangsindexcijfer: de gezondheidsindex van maart 2022, omdat dat de maand vóór de maand van contractsluiting is;
• het nieuwe indexcijfer: de gezondheidsindex van april 2026, omdat dat de maand vóór de verjaardag van de inwerkingtreding is.

Als de gezondheidsindex van april 2026 op basis 2025 = 100 wordt gepubliceerd, terwijl het indexcijfer van maart 2022 oorspronkelijk op basis 2013 = 100 stond, moeten beide cijfers eerst op dezelfde basis worden gebracht. Pas daarna mag de wettelijke formule worden toegepast.

Een correcte berekening vermeldt daarom best altijd de gebruikte indexmaanden, de gebruikte indexbasis en de bron van de cijfers.

Wat betekent dit voor mede-eigenaars die hun appartement verhuren?

Voor een mede-eigenaar die zijn appartement verhuurt, blijft de huurindexatie een zaak tussen verhuurder en huurder. De VME beslist niet over de huurprijs van een privatief appartement. De syndicus heeft daar normaal geen rol in, tenzij hij afzonderlijk door de eigenaar werd aangesteld als rentmeester of privatieve beheerder.

Toch is het onderwerp relevant in appartementsgebouwen. Veel huurders betalen naast de huurprijs ook een bijdrage in kosten en lasten, bijvoorbeeld voor lift, schoonmaak, verwarming, water, syndickosten of onderhoud van gemeenschappelijke delen. Die kosten mogen niet worden vermengd met de huurindexatie.

De huurprijs wordt geïndexeerd volgens de woninghuurregels. De gemeenschappelijke kosten worden afgerekend volgens het huurcontract en, aan de kant van de mede-eigenaar, volgens de verdeelsleutels in de basisakte en het reglement van mede-eigendom. Een verhuurder mag de indexatie van de huurprijs dus niet gebruiken om kosten willekeurig te verhogen.

Een mede-eigenaar die in 2026 indexeert, controleert best vooraf:

• de juiste verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract;
• of indexatie contractueel niet werd uitgesloten;
• welke gewestelijke regels van toepassing zijn;
• of er EPC-beperkingen of correctiefactoren spelen;
• of beide indexcijfers op dezelfde basis staan;
• of de berekening duidelijk schriftelijk aan de huurder wordt meegedeeld.

Wanneer is de VME zelf betrokken?

Een VME kan ook zelf verhuurder zijn. Dat komt bijvoorbeeld voor bij de verhuur van een conciërgewoning, een gemeenschappelijke parkeerplaats, een berging, een dakzone voor telecominstallaties, gevelruimte voor reclame of een lokaal in het gebouw.

In dat geval moet de syndicus nagaan wat er precies in het contract staat. Is er een indexeringsclausule? Welke index wordt vermeld? Gaat het om woninghuur, handelshuur, gemeen huurrecht of een ander contracttype? De regels en termijnen kunnen verschillen naargelang de aard van de overeenkomst.

Daarnaast moet duidelijk zijn of de VME bevoegd is om het betrokken gemeenschappelijk deel te verhuren. De basisakte, het reglement van mede-eigendom en eerdere beslissingen van de algemene vergadering zijn daarbij bepalend. Bij structurele ingebruikgeving van gemeenschappelijke delen, een wijziging van bestemming, technische aanpassingen of impact op het uitzicht van het gebouw kan een beslissing van de algemene vergadering nodig zijn. Afhankelijk van de concrete situatie kunnen ook vergunningen, brandveiligheid, verzekering en aansprakelijkheid moeten worden nagekeken.

Voor de syndicus zijn er drie aandachtspunten:

• de indexatie moet contractueel toegelaten zijn en correct worden berekend;
• de huurinkomsten moeten boekhoudkundig juist worden verwerkt in de VME-boekhouding;
• de commissaris van de rekeningen moet kunnen controleren welke bedragen werden aangerekend, geïnd en geboekt.

Als huurinkomsten van de VME worden gebruikt om gemeenschappelijke kosten te drukken of het reservekapitaal te versterken, moet dat aansluiten bij de goedgekeurde begroting en de beslissingen van de algemene vergadering.

Geen indexatie van VME-bijdragen via de huurindex

Het nieuwe basisjaar 2025 heeft geen rechtstreekse invloed op de bijdragen die mede-eigenaars aan de VME betalen. Die bijdragen volgen uit de goedgekeurde begroting, de verdeelsleutels in de basisakte en de beslissingen van de algemene vergadering. Ze worden niet geïndexeerd volgens de huurindex.

Dat onderscheid is belangrijk. Een verhuurder kan zijn huurprijs indexeren volgens de toepasselijke huurregels, maar de provisies en afrekeningen voor gemeenschappelijke kosten moeten afzonderlijk worden behandeld. De syndicus bezorgt de afrekening in principe aan de mede-eigenaar. De eventuele doorrekening aan de huurder blijft de verantwoordelijkheid van de verhuurder en moet passen binnen het huurcontract.

Voor mede-eigenaars is transparantie hier vaak de beste bescherming tegen discussies. Als bewoner of verhuurder in een appartementsgebouw wil je kunnen zien welk deel echte huur is, welk deel kosten zijn en waarop elke berekening steunt.

Praktisch besluit voor 2026

De invoering van basisjaar 2025 = 100 verandert de schaal van de indexcijfers, niet het wettelijke recht op huurindexatie. Voor woninghuur blijft de gezondheidsindex het uitgangspunt en blijft de wettelijke formule gelden.

De praktische boodschap voor 2026 is duidelijk: gebruik de officiële gezondheidsindex, controleer de juiste indexmaanden en zorg ervoor dat oude en nieuwe indexcijfers op dezelfde basis staan vóór u de formule toepast. Dat voorkomt betwistingen met huurders, mede-eigenaars, de syndicus of de commissaris van de rekeningen.

De officiële indexcijfers vindt u bij Statbel. Voor Vlaamse woninghuur geeft Vlaanderen.be toelichting bij de huurindexatie en de wettelijke berekeningswijze.