Brusselse onroerende voorheffing bij verhuur en de VME-afrekening

Wie in Brussel een appartement verhuurt, kan de jongste jaren een zwaardere aanslag onroerende voorheffing krijgen. Dat betekent niet dat er in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een algemene afzonderlijke onroerende voorheffing bestaat “voor verhuurde appartementen”. De…

Geen aparte verhuurbelasting, wel een hogere factuur voor veel verhuurders

Wie in Brussel een appartement verhuurt, kan de jongste jaren een zwaardere aanslag onroerende voorheffing krijgen. Dat betekent niet dat er in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een algemene afzonderlijke onroerende voorheffing bestaat “voor verhuurde appartementen”. De berekening vertrekt nog altijd van het kadastraal inkomen, maar drie elementen maken het verschil in de praktijk: de indexering van het kadastraal inkomen, de gemeentelijke opcentiemen en het ontbreken van de BE HOME-premie voor wie de woning niet zelf bewoont.

Volgens Brussel Fiscaliteit wordt de Brusselse onroerende voorheffing berekend op het geïndexeerd kadastraal inkomen. Het gewestelijk basistarief bedraagt 1,25% van dat geïndexeerd kadastraal inkomen. Daarbovenop komen de opcentiemen van de agglomeratie en de gemeente. Vooral die gemeentelijke opcentiemen kunnen sterk doorwegen in het uiteindelijke bedrag.

Ook de indexering is niet te verwaarlozen. De FOD Financiën publiceert jaarlijks de indexatiecoëfficiënt voor het kadastraal inkomen. Voor aanslagjaar 2025 bedraagt die 2,2446, tegenover 2,1763 voor aanslagjaar 2024. Dat is een stijging van ongeveer 3,1% van de belastbare basis, nog vóór men kijkt naar gemeentelijke opcentiemen of andere elementen op het aanslagbiljet.

Daarnaast speelt de Brusselse BE HOME-premie. Die is bedoeld voor eigenaar-bewoners die aan de voorwaarden voldoen en hun woning als hoofdverblijfplaats gebruiken. Een eigenaar die zijn appartement verhuurt, geniet die vermindering in principe niet voor dat verhuurde goed. Daardoor kan het verschil tussen een eigenaar-bewoner en een verhuurder aanzienlijk zijn, ook al blijft de fiscale berekeningsmethode dezelfde.

Wie krijgt de aanslag in een appartementsgebouw?

In een mede-eigendom ontvangt elke mede-eigenaar normaal zijn eigen aanslagbiljet voor zijn privatieve kavel: appartement, studio, garage, kelder of staanplaats, afhankelijk van de kadastrale opsplitsing. De onroerende voorheffing is verschuldigd door wie op 1 januari van het aanslagjaar eigenaar, vruchtgebruiker, erfpachter of opstalhouder is.

Dat is belangrijk bij verkoop. Als een appartement in de loop van het jaar wordt verkocht, blijft de belastingplicht fiscaal gekoppeld aan de toestand op 1 januari. In de notariële akte wordt vaak een prorataregeling tussen koper en verkoper voorzien, maar dat is een afspraak tussen partijen. De VME en de syndicus zijn daar in principe geen partij bij.

Voor mede-eigenaars betekent dit dat de onroerende voorheffing van hun privatieve kavel geen gewone gemeenschappelijke kost is. Ze hoort niet thuis in de jaarlijkse VME-afrekening naast posten zoals schoonmaak, lift, brandverzekering, elektriciteit van de gemene delen, syndicusvergoeding, onderhoudscontracten of reservekapitaal.

Wat betekent dit voor de VME-afrekening?

De syndicus mag de individuele onroerende voorheffing van een verhuurd appartement niet zomaar opnemen in de begroting van de VME en verdelen over alle mede-eigenaars. Het feit dat sommige kavels verhuurd worden, verandert niets aan de verdeling van de gemeenschappelijke lasten.

De VME-afrekening moet beperkt blijven tot kosten die verband houden met het beheer, het behoud en het gebruik van de gemeenschappelijke delen en met de verplichtingen van de mede-eigendom. De verdeelsleutels daarvoor staan in de basisakte en het reglement van mede-eigendom. Het reglement van interne orde kan praktische afspraken bevatten, maar kan geen fiscale lasten van individuele eigenaars herverdelen alsof het gemeenschappelijke kosten zijn.

Er is wel nuance nodig bij lokalen die niet privatief toebehoren aan één mede-eigenaar, maar deel uitmaken van de gemeenschappelijke delen, zoals een voormalige conciërgewoning, een gemeenschappelijke berging of een lokaal dat door de mede-eigenaars wordt verhuurd. De VME is juridisch niet zomaar eigenaar van de gemeenschappelijke delen; die behoren in onverdeeldheid toe aan de mede-eigenaars volgens hun aandelen. Als er voor zo’n gemeenschappelijk goed een afzonderlijke fiscale aanslag of kost ontstaat, moet de syndicus nagaan hoe die volgens de basisakte en de kadastrale toestand moet worden verwerkt. De commissaris van de rekeningen controleert vervolgens of de boeking en verdeling correct zijn gebeurd.

Kan de verhuurder de onroerende voorheffing aan de huurder doorrekenen?

Bij woninghuur in Brussel is het antwoord voor hoofdverblijfplaatsen in principe duidelijk: de onroerende voorheffing mag niet zomaar ten laste van de huurder worden gelegd. De Brusselse woninghuurregels beschermen de huurder tegen een rechtstreekse doorrekening van deze eigenaarsbelasting.

Een clausule in een huurovereenkomst die de onroerende voorheffing van een woning die als hoofdverblijfplaats wordt verhuurd volledig aan de huurder doorschuift, is dus juridisch zeer problematisch en in principe niet afdwingbaar. Een verhuurder kan een hogere fiscale aanslag ook niet eenzijdig bovenop de huur aanrekenen. Bij een lopend huurcontract blijven de overeengekomen huurprijs, de wettelijke indexeringsregels en de Brusselse woninghuurwetgeving gelden.

Bij een nieuw huurcontract kan een eigenaar natuurlijk rekening houden met zijn globale kosten, waaronder onroerende voorheffing, VME-bijdragen, verzekering, onderhoud en financieringslasten. Maar dat gebeurt via de bepaling van de huurprijs, niet via een afzonderlijke factuur aan de huurder voor de onroerende voorheffing.

Voor handelshuur, kantoorhuur, garagehuur of andere contracten buiten de klassieke woninghuurcontext kan de situatie anders zijn. Daar moet de concrete overeenkomst worden nagekeken. Zelfs dan is het niet verstandig om automatisch te veronderstellen dat elke fiscale stijging zonder meer doorgerekend kan worden.

Verminderingen die eigenlijk met de bewoner te maken hebben

Sommige verminderingen op de onroerende voorheffing houden verband met de persoon die het goed bewoont, bijvoorbeeld in situaties met kinderen ten laste of een handicap. Wanneer zo’n vermindering wordt toegekend via het aanslagbiljet van de eigenaar, maar ze voortvloeit uit de situatie van de huurder of bewoner, moet de eigenaar erop letten dat het voordeel correct terechtkomt bij wie er recht op heeft.

Dat staat los van de VME-afrekening. De syndicus hoeft zulke individuele verminderingen niet te verrekenen in de gemeenschappelijke kosten. Het is een verhouding tussen de fiscale administratie, de eigenaar en eventueel de huurder.

Welke rol heeft de syndicus?

Voor de syndicus is dit vooral een kwestie van correcte afbakening en heldere communicatie. Wanneer mede-eigenaars een hogere aanslag onroerende voorheffing ontvangen, stellen ze soms vragen aan de syndicus omdat ze de fiscale aanslag verwarren met de afrekening van de mede-eigendom. Een duidelijke uitleg voorkomt discussies op de algemene vergadering.

De syndicus kan best drie zaken bewaken.

Eerst en vooral moet de boekhouding zuiver blijven. Individuele belastingen van privatieve kavels horen niet in de VME-afrekening. Gemeenschappelijke kosten worden geboekt volgens de goedgekeurde begroting, de facturen en de verdeelsleutels uit de basisakte.

Daarnaast moet de syndicus waakzaam zijn bij gemeenschappelijke delen die inkomsten opleveren of afzonderlijk fiscaal behandeld worden. Denk aan de verhuur van een gemeenschappelijk lokaal, een dakoppervlak voor technische installaties of een voormalige conciërgeruimte. Dan is het nodig om de basisakte, de kadastrale gegevens en de fiscale aanslag zorgvuldig naast elkaar te leggen.

Ten derde is er de impact van werken. Ingrijpende verbouwingen, uitbreidingen, functiewijzigingen of het creëren van bijkomende woonentiteiten kunnen gevolgen hebben voor het kadastraal inkomen. Volgens de regels van de FOD Financiën moeten bepaalde wijzigingen aan een onroerend goed worden aangegeven. Bij werken aan gemeenschappelijke delen is het verstandig dat de syndicus de mede-eigenaars hierover tijdig informeert, zeker wanneer er ook een stedenbouwkundige vergunning, brandveiligheidscontrole of aanpassing van de basisakte nodig kan zijn.

Wat kan de algemene vergadering wel en niet beslissen?

De algemene vergadering beslist niet over de individuele onroerende voorheffing van een mede-eigenaar. Ze kan ook niet bepalen dat verhuurders binnen het gebouw een extra VME-bijdrage moeten betalen enkel omdat zij geen BE HOME-premie krijgen of omdat hun fiscale kost hoger ligt. Een kostenverdeling in mede-eigendom moet steunen op de basisakte, het reglement van mede-eigendom en de wettelijke regels over mede-eigendom.

De algemene vergadering kan wel beslissen over de gemeenschappelijke uitgaven van het gebouw: onderhoud, herstellingen, renovaties, reservekapitaal, verzekeringen, veiligheidswerken en energie-investeringen. Die beslissingen moeten genomen worden volgens de juiste meerderheden en binnen het belang van de mede-eigendom.

In oudere Brusselse appartementsgebouwen kan de totale kostendruk hoog zijn: stijgende VME-bijdragen, renovatienoden, verzekeringspremies, energie-eisen en fiscale lasten komen samen. Dat mag noodzakelijke werken niet blokkeren. Uitstel van dakwerken, gevelherstellingen, liftmodernisering, brandveiligheidsmaatregelen of technische vernieuwingen leidt vaak tot hogere kosten en meer aansprakelijkheidsrisico’s op langere termijn.

Verhuur binnen het gebouw: wat mag de VME regelen?

Een VME mag gewone verhuur niet willekeurig verbieden omdat sommige eigenaars hun appartement verhuren. Mede-eigenaars behouden het recht om hun privatieve kavel te gebruiken, te bewonen of te verhuren binnen de bestemming van het gebouw en de geldende regelgeving.

De mede-eigendom mag wel redelijke regels opleggen voor rust, veiligheid, hygiëne, afval, gebruik van gemeenschappelijke delen, verhuisbewegingen, fietsenstallingen, brandveiligheid en leefbaarheid. Zulke regels moeten correct opgenomen zijn in de basisakte, het reglement van mede-eigendom of het reglement van interne orde, en mogen niet discriminerend of disproportioneel zijn.

Bij kamergewijze verhuur, toeristische verhuur, studentenverhuur of intensief gebruik van gemeenschappelijke delen moet bijkomend worden nagegaan of de bestemming van het gebouw, de Brusselse regelgeving en eventuele gemeentelijke voorschriften worden nageleefd. Dat is een ander debat dan de onroerende voorheffing, maar in de praktijk komen beide discussies vaak samen op de algemene vergadering.

Wat doet een verhuurende mede-eigenaar best?

Een verhuurende mede-eigenaar in Brussel kijkt eerst het aanslagbiljet zelf na. Controleer het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen, de gebruikte indexatiecoëfficiënt, de gemeente, de opcentiemen en eventuele verminderingen. Bij twijfel over de berekening kan Brussel Fiscaliteit worden gecontacteerd. Gaat de vraag over het kadastraal inkomen zelf, dan is de FOD Financiën bevoegd.

Daarna is het nuttig om de huurovereenkomst te bekijken. Een bepaling over lasten of belastingen betekent niet automatisch dat de onroerende voorheffing aan een woninghuurder kan worden doorgerekend. Zeker bij hoofdverblijfplaatsen primeert de Brusselse woninghuurregelgeving.

Tot slot moet de eigenaar zijn VME-afrekening juist lezen. Gemeenschappelijke gebruikskosten kunnen, afhankelijk van het huurcontract en de wettelijke regels, soms geheel of gedeeltelijk aan de huurder worden doorgerekend. Eigenaarskosten, investeringen, reservekapitaal en de onroerende voorheffing van de privatieve kavel blijven daarentegen in principe bij de eigenaar.

Waarom dit belangrijk is voor Brusselse mede-eigendommen

De stijgende onroerende voorheffing heeft geen automatische impact op de VME-begroting, maar ze beïnvloedt wel de discussies tussen mede-eigenaars. Verhuurders kijken scherper naar het rendement van hun appartement. Eigenaar-bewoners kijken naar hun woonkost. De syndicus moet ervoor zorgen dat die belangen niet vermengd worden met de correcte werking van de mede-eigendom.

Een duidelijke meerjarenplanning, een transparante begroting en een correcte afrekening helpen om het onderscheid te bewaren tussen individuele eigenaarslasten en gemeenschappelijke gebouwkosten. Als mede-eigenaar in een appartementsgebouw is dat onderscheid niet alleen juridisch belangrijk, maar ook praktisch: pas wanneer iedereen weet welke kost bij wie hoort, kan de algemene vergadering sereen beslissen over wat het gebouw echt nodig heeft.