Meer vraag naar koten: wat VME's en syndici moeten weten

De druk op de studentenhuisvesting blijft toenemen. Dat is op zich geen nieuwe verplichting voor mede-eigendommen, maar in studentensteden voelen VME’s en syndici de gevolgen wel degelijk: meer eigenaars die hun appartement aan studenten willen verhuren, meer vragen over…

De cijfers achter de stijgende kotvraag

Volgens de onderwijsstatistieken van de Vlaamse overheid telde het Vlaams hoger onderwijs in het academiejaar 2023-2024 ruim 290.000 studenten. Aan Franstalige kant publiceert de Fédération Wallonie-Bruxelles cijfers van meer dan 230.000 studenten in het hoger onderwijs. Samen gaat het dus om meer dan een half miljoen studenten in België.

Niet elke student woont op kot. Toch blijft de impact op steden zoals Leuven, Gent, Antwerpen, Brussel, Hasselt, Kortrijk, Louvain-la-Neuve, Namen en Luik groot. Naast Belgische studenten spelen ook internationale studenten, gewijzigde mobiliteit, hogere huurprijzen en een beperkt aanbod aan betaalbare kamers mee. Uit de berichtgeving rond de Monitor Studentenhuisvesting 2025 blijkt vooral dat het aanbod kwalitatieve en betaalbare studentenhuisvesting de vraag moeilijk volgt.

Voor mede-eigendommen betekent dat: bestaande appartementen en studio’s worden aantrekkelijker als studentenverblijf. Dat kan perfect wettig zijn, maar niet elke vorm van studentenverhuur past zomaar binnen de regels van het gebouw, de gemeente of de woningkwaliteitsnormen.

Mag een eigenaar zijn appartement aan studenten verhuren?

Een mede-eigenaar mag zijn privatieve kavel in principe verhuren, ook aan een student, zolang het gebruik overeenstemt met de bestemming van het gebouw en met de geldende regelgeving. De eerste controle gebeurt dus niet bij de syndicus, maar in de documenten van de mede-eigendom.

De basisakte bepaalt onder meer welke delen privatief en gemeenschappelijk zijn. Het reglement van mede-eigendom bevat de statutaire regels over bestemming, gebruik, beheer en kostenverdeling. Het reglement van interne orde of RIO regelt de praktische leefregels in het gebouw.

Staat in de statuten dat de kavels bestemd zijn voor “bewoning”, dan sluit dat gewone verhuur aan een student doorgaans niet uit. Anders wordt het wanneer een eigenaar een appartement wil omvormen tot meerdere afzonderlijke studentenkamers, met individuele sloten, extra sanitaire voorzieningen, bijkomende keukens of een duidelijk hogere bezetting. Dan kan er sprake zijn van kamergewijze verhuur of een functiewijziging, en moeten de statuten, de stedenbouwkundige regels, de lokale kotnormen en de brandveiligheidsvoorschriften worden nagekeken.

Een VME mag studenten niet zomaar weren

Een algemeen verbod op “studenten” is juridisch gevoelig. Een VME mag bewoners niet willekeurig uitsluiten op basis van hun statuut als student. Als het gaat om normaal privatief woongebruik, moet de VME voorzichtig zijn met absolute verboden die niet objectief te verantwoorden zijn.

Wat wél kan, zijn redelijke en algemene regels die gelden voor alle bewoners: nachtrust, afvalbeheer, fietsen en steps, gebruik van liften, inkomhal en gangen, verhuisuren, toegang tot technische lokalen, veiligheid op terrassen en het vrijhouden van vluchtwegen. Zulke regels horen meestal thuis in het RIO en moeten proportioneel, duidelijk en afdwingbaar zijn.

Voor een mede-eigenaar in een appartementsgebouw is dat onderscheid belangrijk: het probleem is meestal niet dat iemand student is, maar wel hoe intensief het privatief gebruik wordt en welke impact dat heeft op de gemeenschappelijke delen.

Gewone verhuur of kamergewijze verhuur: groot verschil

De juridische en praktische gevolgen hangen sterk af van de concrete situatie.

Een studio of appartement verhuren aan één student is meestal vergelijkbaar met andere residentiële verhuur. De student gebruikt het goed als woonruimte, ontvangt de leefregels van het gebouw en de eigenaar blijft tegenover de VME verantwoordelijk voor de naleving van de statuten en het RIO.

Bij kamergewijze verhuur ligt dat anders. Dan worden in één privatieve kavel meerdere afzonderlijke woonentiteiten gecreëerd of feitelijk georganiseerd. Dat kan gevolgen hebben voor:

de bestemming van de kavel volgens de basisakte en het reglement van mede-eigendom;
de stedenbouwkundige vergunning of meldingsplicht;
de woningkwaliteitsnormen en minimale voorzieningen;
brandveiligheid, evacuatie en rookdetectie;
elektrische installaties, ventilatie, afvoer en sanitair;
de belasting van liften, inkom, trappenhal, fietsenberging en afvalruimte;
de dekking door de blokpolis en de individuele verzekering van de verhuurder.

Vooral wanneer gemeenschappelijke delen worden geraakt, is voorzichtigheid nodig. Een eigenaar kan niet op eigen initiatief leidingen, geveldoorvoeren, ventilatiekanalen, terrassen, dakdelen, branddeuren, technische kokers, tellers, parlofonie of toegangscontrole aanpassen. In zulke gevallen moet de syndicus vooraf worden betrokken en kan een beslissing van de algemene vergadering vereist zijn.

Welke rol spelen stad, gemeente en woningkwaliteit?

Studentenhuisvesting wordt niet alleen geregeld binnen de VME. Ook de stad of gemeente kan voorwaarden opleggen. Studentensteden hanteren vaak specifieke regels voor koten, kamerwoningen, functiewijzigingen, opdeling van woningen, brandveiligheid of conformiteitsattesten. Die regels verschillen per gemeente.

In Vlaanderen moeten verhuurde woningen en kamers voldoen aan de woningkwaliteitsnormen van de Vlaamse Codex Wonen. Volgens Vlaanderen.be is een conformiteitsattest niet overal automatisch verplicht, maar gemeenten kunnen het wel verplicht maken of inzetten binnen hun lokaal woonbeleid. Bij studentenkamers kunnen bovendien bijkomende eisen gelden rond oppervlakte, verluchting, sanitair, vocht, elektriciteit en brandveiligheid.

Rookmelders zijn in Vlaanderen verplicht in huurwoningen. Bij kamerwoningen of studentenhuizen kan de brandweerzone of gemeente strengere voorwaarden opleggen, bijvoorbeeld rond branddeuren, blusmiddelen, compartimentering, evacuatiewegen en signalisatie. Voor de VME is dat niet louter een zaak van de individuele verhuurder: een onveilig gebruik kan ook de gemeenschappelijke delen en de aansprakelijkheid binnen het gebouw raken.

Wat moet de syndicus concreet doen?

De syndicus beslist niet autonoom of een eigenaar al dan niet aan studenten mag verhuren. Hij of zij moet wel waken over de uitvoering van de statuten, het RIO en de beslissingen van de algemene vergadering.

Een praktische aanpak begint met duidelijke informatie. Wanneer een eigenaar aangeeft dat hij aan studenten wil verhuren, kan de syndicus vragen om na te gaan of het om gewone verhuur of kamergewijze verhuur gaat. Bij twijfel is het aangewezen om de eigenaar schriftelijk te wijzen op zijn verantwoordelijkheid om de basisakte, het reglement van mede-eigendom, het RIO, de lokale voorschriften, de woningkwaliteit en de verzekeringsvoorwaarden na te leven.

De syndicus doet er ook goed aan om eigenaars-verhuurders eraan te herinneren dat zij hun huurders de leefregels van het gebouw moeten bezorgen. De VME heeft meestal geen contractuele band met de student zelf. Klachten over afval, lawaai, fietsen in de inkomhal of schade aan gemeenschappelijke delen worden daarom in eerste instantie opgevolgd via de betrokken mede-eigenaar.

Hoe pakt de VME hinder of schade aan?

Bij klachten is bewijs belangrijk. Een algemene ergernis volstaat niet om kosten of maatregelen op te leggen aan één eigenaar. De syndicus verzamelt best concrete gegevens: datum, uur, aard van de hinder, foto’s van schade of afval, meldingen van bewoners, eventuele tussenkomsten van politie of vaststellingen door derden.

Daarna kan de syndicus de eigenaar formeel aanspreken. Blijft het probleem terugkomen, dan kan het punt op de agenda van de algemene vergadering worden geplaatst. De VME kan dan beslissen over bijkomende praktische regels, herstel van schade, een ingebrekestelling of verdere juridische stappen. Bij ernstige en aanhoudende hinder kan de vrederechter bevoegd zijn, afhankelijk van wat precies wordt gevorderd.

Belangrijk: extra kosten kunnen niet zomaar automatisch aan “de studenteneigenaar” worden doorgerekend. Er moet een voldoende verband zijn tussen de schade of extra kost en de betrokken kavel of bewoner, én er moet een geldige basis zijn in de statuten, een beslissing van de algemene vergadering of het gemeen recht.

Wie beslist en wie betaalt?

Werken binnen het privatief appartement zijn in principe voor rekening van de betrokken eigenaar. Denk aan schilderwerken, meubels, privatief sanitair, vloerbekleding of inrichting voor verhuur. Zodra werken gemeenschappelijke delen raken, beslist de VME volgens de regels van het Burgerlijk Wetboek en de statuten.

Voor werken aan gemeenschappelijke delen is in veel gevallen een tweederdemeerderheid vereist, behalve voor onder meer dringende of bewarende maatregelen. Voor bepaalde statutaire wijzigingen, wijzigingen aan de bestemming van het gebouw of ingrijpende beperkingen van eigendomsrechten kan een strengere meerderheid nodig zijn, vaak vier vijfde. De exacte meerderheid moet telkens worden getoetst aan het Burgerlijk Wetboek en de statuten van het gebouw.

De kosten worden verdeeld volgens de verdeelsleutels in de basisakte en het reglement van mede-eigendom, tenzij er een geldige afwijkende regeling bestaat. De commissaris van de rekeningen controleert of kosten correct worden geboekt en verdeeld. De raad van mede-eigendom kan de syndicus ondersteunen bij de opvolging van terugkerende problemen, maar neemt niet de plaats in van de algemene vergadering.

Verzekering: vaak vergeten, maar belangrijk

Een gebouw waarin meerdere kavels intensief of kamergewijs worden verhuurd, kan voor de verzekeraar een ander risicoprofiel hebben dan een klassiek residentieel appartementsgebouw. Denk aan meer bewonerswissels, meer elektrische toestellen, meer fietsen of steps, intensiever gebruik van liften en een grotere kans op schade in gemeenschappelijke delen.

De syndicus doet er daarom verstandig aan om wijzigingen in gebruik of bezetting te bespreken met de verzekeringsmakelaar van de VME. Dat betekent niet dat elke studentenhuurder de blokpolis wijzigt, maar structurele kamergewijze verhuur kan wel relevant zijn. De individuele eigenaar-verhuurder moet daarnaast nagaan of zijn eigen verzekering verhuur aan studenten of kamergewijze verhuur dekt.

Studentenhuur is niet hetzelfde als mede-eigendom

In Vlaanderen wordt studentenhuur geregeld door het Vlaams Woninghuurdecreet. Dat decreet bevat specifieke bepalingen over onder meer de studentenhuurovereenkomst, de duur, de huurwaarborg en de beëindiging. In Brussel en Wallonië gelden andere huurregels.

Die huurwetgeving regelt vooral de verhouding tussen verhuurder en student-huurder. De VME staat daar grotendeels buiten. Zij kan de huurovereenkomst niet zomaar aanpassen of beëindigen, maar kan wel de mede-eigenaar aanspreken op de naleving van de statuten, het RIO en de beslissingen van de algemene vergadering.

Een eigenaar die aan studenten verhuurt, moet dus twee juridische niveaus respecteren: het huurrecht tegenover de student en het mede-eigendomsrecht tegenover de VME.

Wat kan een VME preventief regelen?

Gebouwen in studentenbuurten wachten best niet tot de eerste conflicten ontstaan. Een actualisering van het RIO kan veel discussies voorkomen, zolang de regels redelijk en niet-discriminerend zijn.

Nuttige afspraken zijn bijvoorbeeld:

duidelijke uren voor rust, verhuis en leveringen;
regels voor afval, glas, karton en grofvuil;
verbod op fietsen, steps of vuilnis in inkomhallen, gangen en vluchtwegen;
afspraken over gemeenschappelijke terrassen, daken, koeren en fietsenbergingen;
procedure bij verlies van badges, sleutels of toegangskaarten;
verplichting voor eigenaars-verhuurders om het RIO aan hun huurders te bezorgen;
duidelijke meldingsprocedure bij schade of hinder.

Daarnaast kan de algemene vergadering bekijken of het gebouw technisch klaar is voor intensiever gebruik: voldoende fietsplaatsen, goed werkende toegangscontrole, correcte verlichting, veilige vluchtwegen, brandveiligheid, onderhoud van liften en een realistische planning voor renovaties en reservekapitaal.

De kern voor mede-eigenaars en syndici

De grotere vraag naar koten biedt kansen voor eigenaars, maar vraagt ook professioneel beheer binnen de VME. Gewone verhuur aan een student is niet automatisch problematisch. Kamergewijze verhuur, functiewijzigingen of aanpassingen aan gemeenschappelijke delen vragen daarentegen een grondige controle vooraf.

De juiste aanpak is nuchter: controleer de bestemming in de basisakte, pas het RIO aan waar nodig, behandel studenten niet anders dan andere bewoners zonder objectieve reden, bewaak vergunningen en woningkwaliteit, en betrek de verzekeraar bij structurele wijzigingen. Zo blijft studentenverhuur mogelijk zonder dat veiligheid, leefbaarheid of de rechten van andere mede-eigenaars onder druk komen te staan.

Meer officiële informatie vindt u bij de Vlaamse overheid over onderwijsstatistieken, bij Vlaanderen.be over woningkwaliteit, in het Vlaams Woninghuurdecreet en in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek over mede-eigendom.

Meer vraag naar koten: wat betekent dat voor de VME en syndicus?