Onbewoonbaar huurappartement: verhuiskosten en de rol van de VME

Een huurder kan bij een onbewoonbaar huurappartement aantoonbare verhuis- en opslagkosten verhalen. Als het gebrek in gemeenschappelijke delen zit, moet de VME snel handelen, maar zij betaalt die schade niet automatisch.

Een verhuurder kan bij een onbewoonbaar huurappartement meer riskeren dan de terugbetaling van huurgeld. Ook aantoonbare verhuis- en opslagkosten van de huurder kunnen worden toegekend. Dat gebeurde in een vonnis van het vredegerecht van Tongeren van 21 maart 2024.

Voor een VME is dit concreet relevant wanneer de gebreken verband houden met gemeenschappelijke delen. Denk aan een onveilige gemeenschappelijke trap, een defecte elektrische stijgleiding, dakinsijpeling of een collectieve verwarmingsinstallatie. De huurder richt zijn contractuele aanspraken in de eerste plaats tot de eigenaar-verhuurder, terwijl voor het herstel vaak een beslissing of tussenkomst van de VME nodig is.

Daardoor kunnen twee dossiers tegelijk ontstaan: een huurgeschil tussen huurder en verhuurder, en een herstel- of aansprakelijkheidsdiscussie tussen de verhuurder en de VME.

> Reikwijdte: dit artikel behandelt private hoofdverblijfplaatshuur in Vlaanderen. Voor oudere huurcontracten en voor huur in Brussel of Wallonië gelden mogelijk andere regels. Algemene informatie vervangt geen beoordeling van het concrete dossier.

Wat is gecontroleerd over het Tongerse vonnis?

De rechtspraakanalyse van Steunpunt Wonen verwijst naar Vred. Tongeren 21 maart 2024, gepubliceerd in het tijdschrift Huur 2024. De huurders klaagden volgens die analyse vanaf hun intrek over ernstige gebreken. Drie maanden later stelde een conformiteitsonderzoek structurele problemen vast die niet aan de huurders konden worden toegerekend. De bewoners verlieten de woning na ongeveer vijf maanden.

De vrederechter besloot dat de woning al bij de aanvang van de huur niet aan de minimale kwaliteitseisen voldeed. De huurovereenkomst werd nietig verklaard. De verhuurder moest huurgelden en de huurwaarborg teruggeven, maar kreeg wel een bezettingsvergoeding van 300 euro per maand wegens het feitelijke gebruik van de woning.

De verhuiskosten werden eveneens toegekend. De korte termijn waarbinnen de bewoners moesten vertrekken en het verband met de gebreken speelden daarbij een doorslaggevende rol.

Een vakpublicatie van 25 september 2026 vermeldt bovenaan 20 maart 2024 als uitspraakdatum, maar noemt in de tekst en bronverwijzing 21 maart 2024. Steunpunt Wonen bevestigt die laatste datum. Daarom hanteren we 21 maart 2024.

De volledige tekst van het vonnis werd niet publiek teruggevonden in de geraadpleegde bronnen. De uitspraak moet daarom voorzichtig worden gelezen. Het gaat om één vonnis in eerste aanleg, niet om een automatische vergoeding voor elke huurder die moet verhuizen.

Niet elke onbewoonbaarverklaring heeft dezelfde gevolgen

Een bestuurlijk besluit bepaalt de aansprakelijkheid niet

Een burgemeester kan een woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaren en, bij ernstige risico's, bevelen dat de bewoning wordt stopgezet. Volgens de officiële toelichting van Vlaanderen bepaalt dat besluit op zichzelf niet wie verantwoordelijk is voor de gebreken.

Het besluit beëindigt de huur ook niet automatisch en geeft de huurder niet vanzelf recht op schadevergoeding. Bij betwisting moet de vrederechter zich uitspreken. Een huurder mag daarom evenmin zonder meer stoppen met huur betalen.

De toestand bij de start van de huur is cruciaal

Artikel 12 van het Vlaams Woninghuurdecreet verplicht de verhuurder om een conforme woning te leveren. Was de woning al bij de aanvang niet conform, dan is de huurovereenkomst nietig. Die nietigheid moet door de rechter worden vastgesteld.

De rechter kan tegelijk een bezettingsvergoeding bepalen op basis van de objectieve huurwaarde, rekening houdend met de gebreken. Nietigheid betekent dus niet noodzakelijk dat de bewoning voor de huurder volledig kosteloos was.

Ontstaan de problemen pas tijdens de huur, dan ligt de analyse anders. De onderhouds- en herstellingsplicht van de verhuurder, de oorzaak van het gebrek, de meldingen van de huurder en de mogelijkheid om de woning nog normaal te bewonen worden dan belangrijk. Herstel, huurvermindering, ontbinding of schadevergoeding kunnen aan bod komen, maar zijn afhankelijk van de feiten.

Verhuiskosten moeten noodzakelijk en aantoonbaar zijn

De Tongerse uitspraak toont vooral het belang van bewijs. De verhuis volgde kort na de intrek, werd veroorzaakt door structurele gebreken en moest snel gebeuren. De kosten konden worden gestaafd.

Dezelfde rechtspraakanalyse bespreekt ook een ander vonnis waarin verhuiskosten werden afgewezen omdat geen factuur werd voorgelegd en de verhuurder bij de verhuis had geholpen. Verhuiskosten zijn dus geen forfaitaire of automatische sanctie.

Bewaar daarom minstens:

• facturen en betalingsbewijzen van de verhuisfirma;
• kosten voor tijdelijke opslag;
• offertes en reservatiebewijzen;
• het besluit van de burgemeester en het technisch verslag;
• berichten waarin vertrektermijnen worden opgelegd;
• bewijs van de zoektocht naar een vervangwoning.

De gemeente heeft een afzonderlijke verhaalsmogelijkheid

De vergoeding die een huurder bij de vrederechter vraagt, mag niet worden verward met de kosten die een gemeente kan terugvorderen.

Wanneer de burgemeester bewoners daadwerkelijk herhuisvest, laat artikel 3.33 van de Vlaamse Codex Wonen toe om onder meer ontruimingskosten, vervoer en opslag van meubels en bepaalde installatie- en huisvestingskosten terug te vorderen van de verhuurder of de persoon die de woning ter beschikking stelde.

Dat is een afzonderlijke wettelijke regeling. Een huurder kan dus een eigen schadevordering hebben, terwijl daarnaast ook de gemeente kosten probeert te recupereren.

Wanneer komt de VME in beeld?

Eerst moet technisch en juridisch worden vastgesteld of het gebrek privatief of gemeenschappelijk is. De basisakte en het reglement van mede-eigendom zijn daarbij essentieel. Ook de precieze oorzaak telt.

Enkele voorbeelden:

• een defecte individuele boiler is doorgaans een privatieve kwestie;
• een probleem met een collectieve verwarmingsinstallatie kan de VME aanbelangen;
• een gebrek aan een gemeenschappelijke trap of elektrische installatie wijst meestal naar de gemeenschappelijke delen;
• bij een terras, gevel of leiding moet de basisakte worden nagelezen, omdat de kwalificatie kan verschillen.

De brochure van de FOD Justitie over mede-eigendom verduidelijkt dat de syndicus de beslissingen van de algemene vergadering uitvoert en bewarende maatregelen en daden van voorlopig beheer moet stellen. Andere werken vereisen doorgaans een beslissing van de algemene vergadering.

Voor wettelijk opgelegde werken en werken tot behoud van het gebouw volstaat in beginsel een volstrekte meerderheid van de aanwezige of vertegenwoordigde stemmen. Voor andere werken aan gemeenschappelijke delen is doorgaans een tweederdemeerderheid vereist. De juiste kwalificatie van de werken blijft belangrijk.

Een commissieverslag van het Vlaams Parlement van 22 januari 2026 erkent uitdrukkelijk dat gebreken in gemeenschappelijke delen eigenaar-verhuurders kunnen blokkeren. Het verslag wijst op de rol van de syndicus, de lagere meerderheid voor wettelijk verplichte werken en de mogelijkheid om bij blijvende weigering naar de vrederechter te stappen. Dat parlementaire debat verandert op zichzelf de aansprakelijkheidsregels niet.

Verhuiskosten zijn niet automatisch gemeenschappelijke lasten

Dat een gebrek zich in een gemeenschappelijk deel bevindt, betekent niet automatisch dat de VME alle gevolgen van het huurgeschil moet betalen.

De herstelling van het gemeenschappelijke deel wordt verdeeld volgens de basisakte en het reglement van mede-eigendom, meestal op basis van aandelen of nut. Een schadevergoeding aan een huurder is juridisch iets anders.

Wil een eigenaar-verhuurder betaalde verhuiskosten verhalen op de VME, dan moeten onder meer de juridische grondslag, de oorzaak van het gebrek, een eventuele fout, het oorzakelijk verband en de schade worden onderzocht. Ook de vraag wanneer de VME en de syndicus van het probleem op de hoogte waren, kan belangrijk zijn.

De syndicus is evenmin automatisch persoonlijk aansprakelijk. Daarvoor moet een eigen beheersfout binnen zijn opdracht worden onderzocht. Meld het schadegeval wel onmiddellijk bij de blokpolis en andere betrokken verzekeraars. Dekking voor gevolgschade, huurverlies of verhuiskosten is niet vanzelfsprekend en hangt af van de polisvoorwaarden.

Concrete acties bij een mogelijk onbewoonbaar appartement

1. Beveilig onmiddellijk. Laat acuut elektrocutie-, brand-, CO- of instortingsgevaar niet wachten op de volgende jaarlijkse vergadering.
2. Leg alles schriftelijk vast. Noteer meldingen, data, foto's, technische vaststellingen en reacties van verhuurder, syndicus en aannemers.
3. Bepaal de oorzaak. Laat onderzoeken of het probleem privatief, gemeenschappelijk of gecombineerd is.
4. Lees de basisakte. Controleer de kwalificatie van de betrokken installatie en de toepasselijke kostenverdeelsleutel.
5. Activeer de syndicus. Vraag zo nodig bewarende maatregelen, offertes en een bijzondere algemene vergadering met duidelijke agendapunten.
6. Informeer de verzekeraars. Meld zowel de materiële schade als mogelijke aanspraken van bewoners, zonder dekking te veronderstellen.
7. Beheer het huurdossier apart. De eigenaar communiceert rechtstreeks met de huurder over toegang, tijdelijke oplossingen, herstel en eventuele verhuisafspraken.
8. Vraag na herstel een controle. Een conformiteitsattest biedt een nuttig bewijsvoordeel, al is het geen absolute garantie voor de volledige huurperiode.
9. Laat betwiste kosten vooraf beoordelen. Zeker wanneer al een burgemeestersbesluit, schadeclaim of negatieve VME-beslissing voorligt, is snelle dossiergerichte bijstand aangewezen.