6% btw bij afbraak-heropbouw: telt blote eigendom mee?

Wie een woning laat afbreken en heropbouwen, kan onder strikte voorwaarden genieten van het verlaagde btw-tarief van 6% in plaats van 21%. Dat verschil is aanzienlijk. Op 100.000 euro werken exclusief btw gaat het om 15.000 euro minder btw.

Waarom blote eigendom fiscaal niet altijd “onzichtbaar” is

Een belangrijke voorwaarde bij de klassieke regeling voor particulieren is dat de heropgebouwde woning de enige en hoofdzakelijk eigen woning wordt van de bouwheer. Net daar duikt vaak de vraag op of blote eigendom van een andere woning meetelt.

Het antwoord is genuanceerd, maar belangrijk: blote eigendom kan wel degelijk meetellen bij de beoordeling of iemand nog een “enige woning” heeft. Wie bijvoorbeeld via schenking blote eigenaar werd van een andere woning, kan daardoor het voordeel van 6% btw verliezen, tenzij een specifieke uitzondering van toepassing is.

De basisvoorwaarden voor 6% btw bij afbraak en heropbouw

Volgens de federale btw-regels kan het tarief van 6% onder meer gelden wanneer een particulier als bouwheer een gebouw laat afbreken en op hetzelfde perceel een woning laat heropbouwen die hij zelf hoofdzakelijk zal bewonen. De woning moet in principe een maximale bewoonbare oppervlakte van 200 m² hebben en de bouwheer moet er zijn domicilie vestigen gedurende de wettelijk vereiste periode.

De FOD Financiën verduidelijkt dat de voorwaarde van de enige woning niet alleen kijkt naar klassieke volle eigendom. Ook bepaalde zakelijke rechten op andere woningen kunnen relevant zijn. Blote eigendom is dus niet automatisch zonder gevolg omdat iemand er niet woont en er geen huurinkomsten uit ontvangt.

Voor verkoopprojecten door bouwpromotoren of ontwikkelaars gelden afzonderlijke en recent gewijzigde voorwaarden. Bij een appartementsproject moet daarom altijd worden nagegaan of het gaat om werken gefactureerd aan een bouwheer, een verkoop van een heropgerichte woning, werken aan gemeenschappelijke delen of een combinatie daarvan.

Wat is blote eigendom precies?

Blote eigendom betekent dat iemand eigenaar is van een goed, maar het gebruik en genot ervan niet heeft. Dat gebruiksrecht ligt bij de vruchtgebruiker. In familiale vermogensplanning komt dit vaak voor: ouders schenken de blote eigendom van hun woning aan hun kinderen en behouden zelf het vruchtgebruik. De kinderen zijn dan juridisch blote eigenaar, maar kunnen niet zomaar in de woning wonen of ze verhuren zolang het vruchtgebruik bestaat.

Voor de btw-regeling bij afbraak en heropbouw is dat onderscheid niet voldoende om blote eigendom buiten beschouwing te laten. De fiscus kijkt naar de eigendomssituatie in ruime zin. Een blote eigenaar van een andere woning kan dus worden beschouwd als iemand die al rechten heeft op een andere woning.

Blote eigendom door schenking of door erfenis: groot verschil

De oorsprong van de blote eigendom is cruciaal. De federale toelichting voorziet uitzonderingen voor bepaalde rechten die men door erfenis heeft verkregen. Zo wordt onder voorwaarden geen rekening gehouden met een andere woning waarvan de bouwheer ingevolge erfenis mede-eigenaar, blote eigenaar of vruchtgebruiker is geworden.

Dat is iets anders dan blote eigendom verkregen via schenking. Wie tijdens het leven van zijn ouders de blote eigendom van hun woning geschonken kreeg, valt niet automatisch onder dezelfde uitzondering. In dat geval kan die blote eigendom de voorwaarde van de enige woning doorkruisen.

Ook een vorige eigen woning kan in bepaalde gevallen buiten beschouwing blijven, bijvoorbeeld wanneer die tijdig wordt verkocht. De exacte timing is belangrijk: de btw-regels werken met formele voorwaarden en bewijsstukken. Een mondeling voornemen om later te verkopen volstaat niet.

Wat als de af te breken woning zelf opgesplitst is in vruchtgebruik en blote eigendom?

Er moet een onderscheid worden gemaakt tussen twee situaties. De eerste situatie is dat iemand blote eigenaar is van een andere woning. Dan speelt vooral de vraag of hij nog voldoet aan de voorwaarde van de enige woning.

De tweede situatie is dat het pand dat wordt afgebroken en heropgebouwd zelf opgesplitst is tussen vruchtgebruik en blote eigendom. Dat komt bijvoorbeeld voor wanneer ouders het vruchtgebruik behouden en kinderen blote eigenaar zijn van het gebouw waarin werken gepland worden.

In zo’n geval moet zorgvuldig worden nagegaan wie de bouwheer is, wie de facturen ontvangt, wie de btw-verklaring indient, wie de woning zal bewonen en wie juridisch aan de voorwaarden moet voldoen. Het is niet omdat een blote eigenaar economisch mee betaalt dat hij automatisch de juiste hoedanigheid heeft voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief.

Wanneer achteraf blijkt dat de voorwaarden niet vervuld waren, kan de administratie het verschil tussen 6% en 21% btw navorderen. Daar kunnen interesten en boetes bijkomen. Bij grote heropbouwprojecten kan dat een zware financiële regularisatie betekenen.

Waarom dit belangrijk is voor VME’s

Bij een gewone renovatie van een appartementsgebouw, zoals dakwerken, gevelisolatie of herstelling van terrassen, wordt meestal niet gewerkt met de specifieke regeling voor afbraak en heropbouw. Dan spelen andere btw-regels, onder meer rond de ouderdom en het hoofdzakelijk privégebruik van het gebouw.

De vraag wordt wél belangrijk wanneer een appartementsgebouw volledig of gedeeltelijk wordt gesloopt en heropgebouwd. In een VME kunnen de eigendomssituaties sterk verschillen. Sommige mede-eigenaars bezitten hun appartement in volle eigendom. Andere kavels zijn opgesplitst tussen blote eigenaars en vruchtgebruikers. Nog anderen hebben via schenking, erfenis of onverdeeldheid rechten op een andere woning.

De syndicus mag daarom niet zomaar uitgaan van één uniform btw-tarief voor alle mede-eigenaars. De VME kan opdrachtgever zijn voor bepaalde gemeenschappelijke werken, maar de persoonlijke fiscale voorwaarden blijven vaak afhankelijk van de individuele situatie van de mede-eigenaar. Zeker bij gemengde projecten, waar zowel gemeenschappelijke delen als privatieve kavels betrokken zijn, is vooraf fiscaal advies noodzakelijk.

De algemene vergadering beslist niet over het persoonlijke btw-recht

De algemene vergadering beslist over werken aan de gemeenschappelijke delen en over de grote lijnen van een project. Bij zware structurele werken, sloop, heropbouw of wijzigingen aan de basisakte kunnen bijzondere meerderheden vereist zijn. Afhankelijk van de impact op privatieve kavels, aandelen in de gemeenschappelijke delen of de bestemming van het gebouw kan zelfs unanimiteit of een notariële akte nodig zijn.

Maar de algemene vergadering beslist niet of een individuele mede-eigenaar persoonlijk recht heeft op 6% btw. Dat hangt af van de federale btw-regels en van de concrete eigendomssituatie van die mede-eigenaar.

De syndicus heeft wel een informatie- en coördinatierol. Hij moet ervoor zorgen dat de mede-eigenaars tijdig weten dat het verlaagde tarief niet vanzelfsprekend is. Ook de raad van mede-eigendom en de commissaris van de rekeningen moeten erop toezien dat ramingen, voorschotten en financieringsvoorstellen geen foutieve zekerheid creëren over de btw-kost.

Waarop moet de syndicus letten bij een heropbouwproject?

Bij afbraak en heropbouw in mede-eigendom moet al in de voorbereidende fase duidelijk worden gemaakt welke werken gemeenschappelijk zijn en welke privatief. Dat heeft gevolgen voor de besluitvorming, de facturatie, de btw-toepassing en de verdeling van de kosten.

De syndicus laat best tijdig nagaan:

of het project fiscaal kwalificeert als afbraak en heropbouw in de zin van de btw-regels;
wie juridisch optreedt als bouwheer: de VME, individuele mede-eigenaars, een ontwikkelaar of een combinatie;
of de facturen correct worden opgesteld aan de juiste partij;
of het gebouw en de privatieve eenheden voldoen aan de oppervlakte- en bestemmingsvoorwaarden;
welke verklaringen of attesten nodig zijn voor de aannemer of de administratie;
of er eigendomssplitsingen zijn tussen blote eigendom en vruchtgebruik;
of mede-eigenaars rechten hebben op andere woningen die het tarief kunnen beïnvloeden.

Daarnaast mogen vergunningen, EPB-verplichtingen, brandveiligheid, verzekeringen, aansprakelijkheid tijdens de werf en de aanpassing van de basisakte niet los van de btw-discussie worden bekeken. Een fiscaal voordeel maakt een project niet automatisch juridisch uitvoerbaar.

Wie betaalt als het tarief achteraf wordt geweigerd?

Als een aannemer of ontwikkelaar 6% btw toepast op basis van een verklaring die achteraf onjuist blijkt, kan de fiscus het verschil met 21% btw opeisen. Wie dat financieel draagt, hangt af van de contracten, de facturatie en de oorzaak van de fout.

Wanneer het probleem ligt bij de persoonlijke verklaring van een mede-eigenaar, bijvoorbeeld omdat hij blote eigenaar is van een andere woning buiten de toegelaten uitzonderingen, zal het risico in de praktijk vaak bij die mede-eigenaar terechtkomen. Wanneer de fout te maken heeft met de structuur van het project, de facturatie aan de VME of een verkeerde toepassing door de aannemer, moet de aansprakelijkheid concreet worden onderzocht.

Voor een VME is het daarom verstandig om in de notulen en in de projectnota uitdrukkelijk op te nemen dat de btw-toepassing afhankelijk is van de individuele en projectgebonden voorwaarden. Zo vermijdt men dat mede-eigenaars stemmen op basis van een te rooskleurige kostenraming.

Praktisch aandachtspunt voor mede-eigenaars

Mede-eigenaars die betrokken zijn bij een project van afbraak en heropbouw doen er goed aan hun persoonlijke eigendomssituatie vooraf te laten controleren. Dat geldt niet alleen voor volle eigendom, maar ook voor blote eigendom, vruchtgebruik, mede-eigendom en onverdeeldheid.

Vooral familiale schenkingen verdienen aandacht. Wie jaren geleden blote eigenaar werd van de ouderlijke woning, beschouwt zichzelf vaak niet als eigenaar van een tweede woning. Fiscaal kan dat anders liggen. Hetzelfde geldt wanneer meerdere kinderen samen rechten hebben op een woning, of wanneer een appartement in mede-eigendom gesplitst is tussen ouders en kinderen.

Als mede-eigenaar wil je vóór de stemming weten of de voorgestelde bijdrage realistisch is. Een btw-verschil van 15 procentpunten is te groot om pas na de start van de werf te ontdekken.

Correcte btw-inschatting hoort bij de voorbereiding van het project

Blote eigendom telt bij de 6%-regeling voor afbraak en heropbouw niet altijd op dezelfde manier mee, maar ze mag zeker niet worden genegeerd. Blote eigendom van een andere woning kan het verlaagde tarief verhinderen, behalve wanneer een wettelijke of administratieve uitzondering van toepassing is, zoals in bepaalde gevallen bij verkrijging door erfenis.

Voor VME’s betekent dit dat een heropbouwproject niet alleen bouwkundig en stedenbouwkundig moet worden voorbereid, maar ook fiscaal. De syndicus moet de mede-eigenaars correct informeren, zonder persoonlijke fiscale garanties te geven. De mede-eigenaars moeten op hun beurt hun eigen situatie laten nakijken door een btw-specialist, notaris of fiscaal jurist.

De officiële voorwaarden worden toegelicht door de FOD Financiën over afbraak en heropbouw. Voor de besluitvorming binnen de mede-eigendom blijft ook het appartementsrecht in het Burgerlijk Wetboek bepalend, samen met de basisakte en het reglement van mede-eigendom van het gebouw.

6% btw bij afbraak en heropbouw: telt blote eigendom mee?