Renovatieplicht Wallonië voor VME's: wat geldt nu?

Voor Waalse appartementsgebouwen bestaat vandaag geen algemene renovatieplicht die elke VME of elke mede-eigenaar verplicht om binnen een vaste termijn een bepaalde PEB-score te halen. Dat is een belangrijk verschil met Vlaanderen, waar sinds 2023 een renovatieverplichting geldt…

In Wallonië ligt de nadruk voorlopig op de PEB-verplichtingen bij nieuwbouw en bepaalde renovaties, op het verplichte PEB-certificaat bij verkoop en verhuur, en op specifieke technische eisen wanneer werken worden uitgevoerd. Tegelijk is de richting duidelijk: door de Europese energieprestatieregels zal de druk op slecht presterende gebouwen de komende jaren toenemen.

Geen algemene Waalse renovatieplicht zoals in Vlaanderen

Een appartement in Wallonië met een slechte PEB-score moet vandaag niet automatisch binnen vijf jaar gerenoveerd worden tot een bepaald label louter omdat het verkocht werd. Er is op dit moment ook geen algemene Waalse regel die een VME verplicht om onmiddellijk het dak, de gevel of de collectieve verwarming energetisch te vernieuwen.

Wat wél geldt, is dat de Waalse PEB-regelgeving verplichtingen oplegt wanneer bepaalde werken worden uitgevoerd. Afhankelijk van de aard en omvang van de werken kunnen er eisen gelden voor isolatie, ventilatie, technische installaties, luchtdichtheid of de tussenkomst van een PEB-verantwoordelijke. Vooral bij vergunningsplichtige werken moet dit vooraf worden nagegaan.

Daarnaast is een PEB-certificaat in Wallonië verplicht bij de verkoop en verhuur van woningen. Dat certificaat geeft kandidaat-kopers en huurders informatie over de energieprestatie van het gebouw of de wooneenheid. Het certificaat is dus geen automatische renovatiebevel, maar het maakt de energetische toestand wel zichtbaar op de vastgoedmarkt.

Wat verandert door Europa?

De herziene Europese richtlijn energieprestatie van gebouwen, Richtlijn (EU) 2024/1275, is in 2024 in werking getreden. De richtlijn legt geen onmiddellijke renovatieplicht op aan elke individuele mede-eigenaar, maar verplicht de lidstaten en gewesten wel om hun gebouwenbeleid te verstrengen.

Enkele kernpunten uit de Europese richtlijn zijn belangrijk voor VME’s:

nieuwe gebouwen moeten vanaf 2030 emissievrij zijn;
nieuwe gebouwen die eigendom zijn van overheidsinstanties moeten al vanaf 2028 emissievrij zijn;
voor bestaande woongebouwen moet het gemiddelde primaire energieverbruik van de woningvoorraad tegen 2030 met minstens 16% dalen;
tegen 2035 moet die daling voor woongebouwen oplopen tot 20 à 22%;
minstens 55% van die energiebesparing moet komen uit de renovatie van de slechtst presterende 43% van de woongebouwen;
voor niet-residentiële gebouwen moeten de slechtst presterende 16% tegen 2030 en 26% tegen 2033 worden aangepakt.

Die cijfers betekenen niet dat elke Waalse VME morgen een totaalrenovatie moet uitvoeren. Ze betekenen wel dat Wallonië de komende jaren bijkomende regels, planningen of verplichtingen zal moeten uitwerken. De omzetting van de richtlijn gebeurt via nationale en gewestelijke regelgeving. Voor appartementsgebouwen is het dus zaak om het onderscheid te blijven maken tussen wat vandaag juridisch verplicht is en wat beleidsmatig in voorbereiding is.

Wat geldt vandaag al bij werken aan een appartementsgebouw?

Volgens de Waalse overheid vallen nieuwbouw, herbouw en bepaalde renovaties onder de regels voor de “Performance Énergétique des Bâtiments” of PEB. De concrete verplichtingen hangen af van het gebouw, de bestemming, de omvang van de werken en de vraag of er een stedenbouwkundige vergunning of architect nodig is.

Voor een VME kunnen onder meer volgende verplichtingen relevant zijn:

minimale energie-eisen bij dakisolatie, gevelwerken, vloerwerken of vervanging van buitenschrijnwerk;
ventilatie-eisen wanneer de gebouwschil wordt verbeterd of ramen worden vervangen;
technische eisen voor collectieve verwarmingsinstallaties, warmwaterproductie of regeling;
een PEB-procedure bij bepaalde vergunningsplichtige werken;
periodieke controle of onderhoudsverplichtingen voor verwarmingsinstallaties, afhankelijk van het type installatie en vermogen.

Niet elke ingreep leidt dus tot een volledig nieuwe PEB-score voor het hele gebouw. Een dakrenovatie kan bijvoorbeeld vooral isolatie-eisen activeren. De vervanging van een collectieve ketel kan dan weer technische eisen en controleverplichtingen meebrengen. Bij grotere renovaties kunnen de verplichtingen ruimer zijn en moet de VME vooraf advies vragen aan een architect, studiebureau of PEB-verantwoordelijke.

Waarom dit voor VME’s gevoeliger ligt dan voor een eengezinswoning

In een appartementsgebouw zitten de energetisch belangrijkste onderdelen vaak in de gemeenschappelijke delen. Denk aan het dak, de gevel, de dragende structuur, gemeenschappelijke leidingen, ventilatieschachten, technische lokalen, de stookplaats en soms ook het buitenschrijnwerk.

Of ramen, terrassen, borstweringen of gevelonderdelen privatief dan wel gemeenschappelijk zijn, moet worden nagekeken in de basisakte en het reglement van mede-eigendom. Zelfs wanneer een raam privatief wordt gebruikt, kan de VME toch betrokken zijn omdat het uitzicht van de gevel, de waterdichtheid, de veiligheid en de energieprestatie van het gebouw in het gedrang kunnen komen.

Een individuele mede-eigenaar kan dus niet altijd alleen beslissen om energetisch te renoveren. Voor dakisolatie, gevelisolatie, renovatie van terrassen, collectieve verwarming of aanpassingen aan gemeenschappelijke kokers is meestal een beslissing van de algemene vergadering nodig. Omgekeerd kan de VME ook niet zomaar ingrijpen in privatieve delen zonder wettelijke of statutaire basis.

Welke meerderheid is nodig in de algemene vergadering?

Voor werken aan gemeenschappelijke delen geldt de Belgische mede-eigendomswetgeving. In veel gevallen is een tweederdemeerderheid nodig voor werken aan de gemeenschappelijke delen. Voor wettelijk opgelegde werken en voor daden van behoud of voorlopig beheer kan een volstrekte meerderheid volstaan.

Dat onderscheid is in renovatiedossiers niet altijd eenvoudig. Een vrijwillige gevelrenovatie met extra isolatie is juridisch niet hetzelfde als een herstelling die noodzakelijk is om waterinsijpeling te stoppen of om aan dwingende normen te voldoen. De syndicus moet daarom in de oproeping voor de algemene vergadering duidelijk omschrijven:

welke werken precies worden voorgesteld;
welke delen gemeenschappelijk of privatief zijn;
of er wettelijke, technische of veiligheidsverplichtingen spelen;
welke meerderheid wordt toegepast;
hoe de kosten worden verdeeld volgens de statuten;
of er een vergunning, PEB-procedure of technische studie nodig is.

Bij betwistbare dossiers is juridisch advies geen overbodige luxe. Een energetische renovatie kan technisch logisch zijn, maar de beslissing moet ook correct worden genomen. Een foutieve meerderheid of onduidelijke kostenverdeling kan achteraf tot procedures leiden.

Wie betaalt de renovatie?

Werken aan gemeenschappelijke delen worden in principe betaald door de mede-eigenaars volgens de verdeelsleutel in de basisakte of het reglement van mede-eigendom. Meestal gebeurt dat volgens de aandelen in de gemeenschappelijke delen, tenzij de statuten een bijzondere verdeelsleutel voorzien.

De financiering kan gebeuren via het reservekapitaal, een bijzondere opvraging of, in bepaalde gevallen, een krediet op naam van de VME. Het reservekapitaal is net bedoeld om grote toekomstige kosten zoals dakwerken, gevelrenovatie, betonherstel of vernieuwing van technische installaties beter op te vangen.

Bij gemengde werken is extra aandacht nodig. Ramen kunnen bijvoorbeeld privatief zijn volgens de basisakte, maar toch onderworpen zijn aan regels over uitzicht, kleur, type profiel, glasdikte of plaatsing. De VME kan in het reglement van interne orde of huishoudelijke regels redelijke voorschriften opnemen voor uniformiteit, veiligheid en uitvoering, maar mag niet willekeurig of zonder statutaire basis kosten doorschuiven.

Premies en steunmaatregelen in Wallonië

Wallonië voorziet renovatie- en energiepremies, maar de voorwaarden verschillen per type werk, gebouw en aanvrager. Voor sommige steunmaatregelen is een voorafgaande audit of begeleiding vereist. Ook het onderscheid tussen een individuele mede-eigenaar en een VME is belangrijk: niet elke premie kan op dezelfde manier collectief worden aangevraagd.

Bij appartementsgebouwen moet vooraf worden nagegaan:

of de premie geldt voor een privatief appartement, de gemeenschappelijke delen of beide;
of de aanvraag door de VME, de syndicus of de individuele mede-eigenaar moet gebeuren;
of inkomensvoorwaarden een rol spelen;
of verhuurde woningen, tweede verblijven of gemengde gebouwen anders worden behandeld;
of een energieaudit verplicht is vóór de werken starten.

De syndicus kan premies en financieringsmogelijkheden op de agenda zetten en informatie verzamelen, maar hij beslist niet alleen. De algemene vergadering beslist over de collectieve werken en de financiering ervan. Individuele fiscale of financiële gevolgen blijven in principe de verantwoordelijkheid van de betrokken mede-eigenaar.

Vergunningen, brandveiligheid en verzekering niet vergeten

Energetische renovatie is meer dan isolatie plaatsen. Een Waalse VME moet vooraf nagaan of een stedenbouwkundige vergunning nodig is. Werken die het uitzicht van het gebouw wijzigen, zoals gevelisolatie, nieuwe gevelbekleding, aanpassing van raamopeningen, zonnepanelen op bepaalde plaatsen of technische installaties op het dak, kunnen vergunningsplichtig zijn. Bij erfgoed, beschermde gebouwen of specifieke gemeentelijke voorschriften ligt de lat vaak hoger.

Ook brandveiligheid en verzekering verdienen aandacht. Gevelisolatie, technische kokers, collectieve installaties, laadpunten, warmtepompen of zonnepanelen kunnen gevolgen hebben voor brandrisico, aansprakelijkheid en verzekeringsdekking. De VME doet er goed aan om de verzekeraar tijdig te informeren over belangrijke werken en om technische attesten, keuringsverslagen en onderhoudsdocumenten zorgvuldig te bewaren.

Bij collectieve verwarmingsinstallaties moet bovendien worden nagegaan welke controles en onderhoudsverplichtingen gelden. Een nieuwe installatie die energetisch interessant is, moet ook correct worden ontworpen, geplaatst, gekeurd en beheerd. Anders verschuift het probleem van energieverbruik naar comfortklachten, storingen of aansprakelijkheidsdiscussies.

Gevolgen voor verkoop en verhuur

Hoewel Wallonië vandaag geen algemene renovatieplicht per verkoop kent, heeft de PEB-score wel een duidelijke impact op de waarde en aantrekkelijkheid van een appartement. Kandidaat-kopers en huurders zien via het PEB-certificaat hoe energiezuinig de woning is. Een appartement in een gebouw met een slecht geïsoleerd dak, verouderde gevel of oude collectieve verwarming kan daardoor minder aantrekkelijk zijn, ook als het privatieve appartement netjes werd afgewerkt.

Voor verhuurders speelt daarnaast de algemene woningkwaliteit. Energieprestatie is niet het enige criterium, maar gebrekkige verwarming, vochtproblemen, onvoldoende ventilatie of structurele gebreken kunnen het wooncomfort en de verhuurbaarheid aantasten. Wanneer noodzakelijke gemeenschappelijke werken telkens worden uitgesteld, kan dat dus ook individuele eigenaars raken.

Praktische aanpak voor een Waalse VME

Een verstandig renovatiedossier begint niet met de goedkoopste offerte, maar met een objectieve diagnose. De syndicus en de raad van mede-eigendom kunnen de algemene vergadering beter voorbereiden wanneer duidelijk is welke bouwdelen dringend zijn, welke werken technisch samenhangen en welke wettelijke verplichtingen mogelijk spelen.

Een goede voorbereiding omvat minstens:

nazicht van de basisakte, het reglement van mede-eigendom en het reglement van interne orde;
een technische diagnose van dak, gevel, ramen, terrassen en installaties;
een eerste inschatting van PEB-verplichtingen en vergunningen;
controle van brandveiligheid, keuringen en verzekeringsimpact;
een raming van kosten, fasering en hinder voor bewoners;
onderzoek naar premies, leningen en financiering;
een duidelijke agendering voor de algemene vergadering met de juiste meerderheid.

De commissaris van de rekeningen kan mee opvolgen of provisies, reservekapitaal, facturen en afrekeningen correct worden verwerkt. De raad van mede-eigendom kan de syndicus ondersteunen bij de technische en praktische opvolging, zonder de beslissingsbevoegdheid van de algemene vergadering over te nemen.

Waar VME’s vandaag best op letten

De juridische stand van zaken is duidelijk: Wallonië kent vandaag geen algemene renovatieplicht die elke mede-eigenaar na aankoop of verkoop verplicht om meteen een bepaald PEB-label te halen. Maar bij concrete werken kunnen wel PEB-eisen, vergunningen, technische normen en controleverplichtingen gelden. Daarnaast zal de Europese richtlijn de komende jaren leiden tot bijkomend beleid voor bestaande gebouwen.

Voor een VME is wachten tot werken dringend of wettelijk onvermijdelijk worden meestal de duurste optie. Wanneer dak, gevel, terrassen of stookplaats toch aan vernieuwing toe zijn, is dat het moment om energieprestatie, premies, brandveiligheid en toekomstige regelgeving samen te bekijken.

Officiële informatie over de Europese richtlijn vindt u bij de Europese Commissie. Voor de Waalse PEB-regels, certificaten en premies verwijst de Waalse overheid naar informatie via energie.wallonie.be en de portaalsite Wallonie.be. De regels over mede-eigendom staan in het Belgisch Burgerlijk Wetboek, onder meer in de bepalingen over appartementsmede-eigendom.

Als mede-eigenaar kijk je bij renovaties best verder dan de onmiddellijke kost. Een goed voorbereid dossier met correcte besluitvorming, duidelijke kostenverdeling en realistische timing beschermt niet alleen het gebouw, maar ook de waarde van elk appartement.

Renovatieplicht in Wallonië voor VME’s: wat geldt vandaag?