Nieuwe tabellen voor vruchtgebruik in 2026 en wat dit betekent voor de VME

Bij appartementen in gesplitste eigendom zitten het vruchtgebruik en de blote eigendom niet altijd bij dezelfde persoon. Denk aan een langstlevende ouder die het appartement mag blijven bewonen, terwijl de kinderen blote eigenaar zijn. In 2026 zijn de geactualiseerde tabellen…

Bij appartementen in gesplitste eigendom zitten het vruchtgebruik en de blote eigendom niet altijd bij dezelfde persoon. Denk aan een langstlevende ouder die het appartement mag blijven bewonen, terwijl de kinderen blote eigenaar zijn. In 2026 zijn de geactualiseerde tabellen voor de waardering of omzetting van vruchtgebruik opnieuw relevant bij nalatenschappen, afkoopregelingen, schenkingen of familiale afspraken.

Voor een Vereniging van Mede-eigenaars is de belangrijkste boodschap duidelijk: zulke tabellen veranderen niet automatisch de aandelen in de mede-eigendom, de kostenverdeling of de stemverhoudingen in het gebouw. Ze kunnen wel praktische gevolgen hebben wanneer onduidelijk is wie namens een kavel optreedt, wie de afrekening ontvangt of hoe vruchtgebruiker en blote eigenaar de kosten onderling verdelen.

Waarvoor dienen de tabellen voor vruchtgebruik?

Vruchtgebruik is een zakelijk recht waarbij iemand een goed mag gebruiken of er de opbrengsten van mag genieten, zonder volle eigenaar te zijn. De blote eigenaar behoudt de eigendom, maar kan het goed niet volledig gebruiken zolang het vruchtgebruik loopt.

De federale omzettingstabellen worden gebruikt om de economische waarde van een vruchtgebruik om te rekenen naar een kapitaalwaarde. Die waarde hangt onder meer af van de leeftijd van de vruchtgebruiker, de vermoedelijke duur van het vruchtgebruik en de gehanteerde rentevoet. Hoe langer het vruchtgebruik vermoedelijk zal duren, hoe hoger de waarde van dat recht doorgaans is.

Volgens de informatie die via de FOD Justitie en het Belgisch Staatsblad wordt bekendgemaakt, gaat het om federale tabellen voor burgerrechtelijke omzettingen. Ze mogen niet zomaar worden verward met fiscale waarderingsregels voor erfbelasting of schenkbelasting. Daarvoor gelden de regels van de Vlaamse Codex Fiscaliteit en de praktijk van de Vlaamse Belastingdienst, waarover Vlaanderen.be aparte informatie verstrekt.

Waarom is dit belangrijk bij een appartement?

In een appartementsgebouw komt gesplitste eigendom vaak voor na een overlijden of een schenking. Een ouder behoudt bijvoorbeeld het vruchtgebruik van een appartement, terwijl de kinderen blote eigenaar worden. Ook bij successieplanning wordt een appartement soms geschonken met voorbehoud van vruchtgebruik.

De waarderingstabellen kunnen dan belangrijk zijn voor de onderlinge financiële verhouding tussen de betrokken personen. Ze kunnen bijvoorbeeld meespelen wanneer het vruchtgebruik wordt afgekocht, wanneer erfgenamen een regeling uitwerken of wanneer men wil bepalen hoeveel de blote eigendom economisch waard is.

Voor de VME zelf blijft het appartement echter één kavel met de aandelen die in de basisakte en het reglement van mede-eigendom zijn vastgelegd. De quotiteiten in de gemeenschappelijke delen wijzigen niet omdat de waarde van het vruchtgebruik stijgt of daalt. Ook de verdeelsleutels voor de lift, de verzekering, de syndicus, het reservekapitaal of dakwerken worden niet herberekend op basis van de nieuwe tabellen.

De VME verdeelt kosten volgens de statuten, niet volgens fiscale of familiale afspraken

De syndicus moet de kosten opvragen volgens de basisakte, het reglement van mede-eigendom, het reglement van interne orde en de beslissingen van de algemene vergadering. De VME kijkt dus in de eerste plaats naar de kavel en naar de toepasselijke verdeelsleutel.

De interne vraag of een kost uiteindelijk door de vruchtgebruiker dan wel door de blote eigenaar moet worden gedragen, is een afzonderlijke kwestie. Die wordt beoordeeld op basis van het Burgerlijk Wetboek, de akte waarbij het vruchtgebruik is ontstaan en eventuele onderlinge afspraken. Sinds de hervorming van het goederenrecht in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek wordt daarbij onder meer een onderscheid gemaakt tussen gewone onderhoudslasten en grove herstellingen. Bij grove herstellingen kan de blote eigenaar in bepaalde gevallen een bijdrage vragen van de vruchtgebruiker in verhouding tot de waarde van het vruchtgebruik.

In een appartementsgebouw kan dat tot discussies leiden. Dagelijkse of periodieke kosten zoals schoonmaak van de gemene delen, elektriciteit van de gemeenschappelijke delen, onderhoud van de lift of gewone beheerskosten zullen vaak dichter bij het gebruik en genot liggen. Zware werken aan dak, gevel, stabiliteit, betonstructuur of ingrijpende energetische renovaties kunnen eerder als structurele kosten worden bekeken. Toch blijft de concrete akte doorslaggevend.

De syndicus is geen scheidsrechter in familiale discussies. Hij moet de VME-boekhouding correct voeren en bijdragen opvragen volgens de geldende documenten van het gebouw. Als vruchtgebruiker en blote eigenaar een andere interne verdeling willen, leggen zij dat best schriftelijk vast, bij voorkeur met advies van een notaris of jurist.

Wie mag stemmen op de algemene vergadering?

Bij gesplitste eigendom is het stemrecht een belangrijk aandachtspunt. Wanneer vruchtgebruiker en blote eigenaar niet dezelfde persoon zijn, moet duidelijk zijn wie de kavel vertegenwoordigt op de algemene vergadering.

Het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat wanneer het eigendomsrecht op een privatieve kavel is opgesplitst of wanneer er verschillende zakelijke rechten op rusten, de betrokkenen in principe één persoon moeten aanduiden die het stemrecht uitoefent. Zolang dat niet duidelijk is, kan de syndicus in de praktijk problemen krijgen met oproepingen, aanwezigheidslijsten, volmachten en stemmingen.

Voor de VME is dit niet louter administratief. Een betwisting over wie mocht stemmen, kan achteraf worden gebruikt om beslissingen van de algemene vergadering aan te vechten. Zeker bij belangrijke beslissingen over renovatiewerken, leningen, brandveiligheid, asbestverplichtingen of verhoging van het reservekapitaal is een correcte vertegenwoordiging essentieel.

Wat moet de syndicus concreet opvolgen?

Wanneer een kavel in vruchtgebruik en blote eigendom is opgesplitst, doet de syndicus er goed aan om het administratief dossier meteen te actualiseren. Dat begint bij correcte identificatie: wie is vruchtgebruiker, wie is blote eigenaar, wat staat in de notariële akte en wie werd aangeduid om de kavel te vertegenwoordigen?

Praktisch zijn vooral deze punten belangrijk:

• noteer zowel de vruchtgebruiker als de blote eigenaar in het eigenaarsdossier;
• vraag schriftelijk wie het stemrecht op de algemene vergadering uitoefent;
• leg vast naar welk adres of e-mailadres oproepingen, notulen en afrekeningen worden gestuurd;
• vermijd dat de VME zelf een interne kostenverdeling tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar begint te maken als die niet uit de statuten of een duidelijke afspraak blijkt;
• verwijs bij betwisting naar de notariële akte, het Burgerlijk Wetboek en professioneel advies;
• waak erover dat de informatie bij verkoop of overdracht volledig is, inclusief achterstallen, lopende procedures, goedgekeurde werken en geplande uitgaven.

Ook de raad van mede-eigendom en de commissaris van de rekeningen kunnen hier alert voor zijn. Niet door zelf de waarde van het vruchtgebruik te berekenen, maar door na te gaan of de syndicus over duidelijke gegevens beschikt en of de afrekeningen consequent worden behandeld.

Gevolgen bij verkoop, schenking of overlijden

De tabellen voor vruchtgebruik worden vooral relevant wanneer er iets verandert aan de eigendomssituatie. Bij een overlijden kan de langstlevende echtgenoot bijvoorbeeld vruchtgebruiker worden en de kinderen blote eigenaar. Bij een schenking met voorbehoud van vruchtgebruik behoudt de schenker het gebruik of de huuropbrengsten, terwijl de begiftigde blote eigenaar wordt. Bij een afkoop van vruchtgebruik moet men bepalen welke waarde aan dat vruchtgebruik wordt toegekend.

Bij een appartement moet men dan verder kijken dan alleen de waarde van het privatieve deel. De koper, begiftigde of erfgenaam stapt ook mee in de VME. Dat betekent dat lopende beslissingen van de algemene vergadering, goedgekeurde werken, achterstallen, reservekapitaal, verzekeringskwesties en eventuele gerechtelijke procedures mee relevant zijn.

De syndicus heeft bij overdracht van een kavel wettelijke informatieverplichtingen. Hij moet onder meer informatie bezorgen over verschuldigde bedragen, beslissingen van de algemene vergadering, hangende procedures en geplande uitgaven. Die informatie is minstens even belangrijk als de theoretische waardering van vruchtgebruik en blote eigendom. Een appartement in blote eigendom kan financieel minder aantrekkelijk zijn als er kort nadien zware dak-, gevel- of liftwerken worden opgevraagd.

Geen impact op de jaarrekening van de VME

De waardering van een vruchtgebruik hoort niet thuis in de gewone boekhouding van de VME. De jaarrekening van de VME gaat over inkomsten, uitgaven, provisies, reservekapitaal, leveranciers, achterstallen en de verdeling van kosten volgens de statuten.

De syndicus moet dus niet jaarlijks berekenen hoeveel het vruchtgebruik van een bepaalde kavel waard is. Dat is een private, familiale of fiscale aangelegenheid. De VME moet wel weten wie zij administratief moet aanspreken en hoe zij rechtsgeldig communiceert met de titularissen van de rechten op de kavel.

Voor fiscale aangiften gelden bovendien andere regels dan voor de burgerrechtelijke omzetting van vruchtgebruik. De Vlaamse Belastingdienst hanteert specifieke waarderingsregels voor erfbelasting en schenkbelasting. Die fiscale waarde bepaalt niet hoe de VME haar kosten verdeelt.

Werken aan gemeenschappelijke delen blijven een beslissing van de VME

Wanneer een gebouw renovatiewerken plant, verandert gesplitste eigendom niets aan de bevoegdheid van de algemene vergadering. Werken aan gemeenschappelijke delen moeten correct worden goedgekeurd met de vereiste meerderheid. Voor veel werken aan gemeenschappelijke delen geldt een bijzondere meerderheid, vaak twee derde van de stemmen, al bestaan er uitzonderingen afhankelijk van de aard van de beslissing.

De kost wordt vervolgens verdeeld volgens de basisakte en het reglement van mede-eigendom. De VME mag niet zomaar een andere verdeelsleutel toepassen omdat één kavel in vruchtgebruik en blote eigendom is opgesplitst. Als vruchtgebruiker en blote eigenaar onderling een andere financiële regeling hebben, blijft dat in beginsel hun interne verhouding.

Bij grote investeringen is het wel verstandig om tijdig te communiceren. Een vruchtgebruiker die in het appartement woont, kijkt vaak anders naar renovatiekosten dan een blote eigenaar die vooral naar de langetermijnwaarde van het goed kijkt. Duidelijke informatie over timing, offertes, financiering, reservekapitaal en premies voorkomt dat een intern meningsverschil de besluitvorming van de VME bemoeilijkt.

Wat betekent dit voor mede-eigenaars?

Mede-eigenaars die vruchtgebruiker of blote eigenaar zijn, lezen best hun notariële akte na. Daarin kan staan wie het appartement mag bewonen of verhuren, wie welke kosten draagt en hoe grote herstellingen worden behandeld. Als de akte onduidelijk is, is juridisch of notarieel advies aangewezen voordat er discussie ontstaat over een grote VME-afrekening.

Voor de VME blijft de kern eenvoudiger: de kavel behoudt haar aandelen, de algemene vergadering beslist volgens de wettelijke regels en de syndicus rekent af volgens de statuten. De nieuwe tabellen voor vruchtgebruik in 2026 zijn dus vooral belangrijk bij waardering, omzetting, afkoop, schenking of nalatenschap. Ze zijn geen instrument om de kostenverdeling binnen het gebouw te herschrijven.

Wie als mede-eigenaar in een gebouw woont, merkt vooral dat duidelijke administratie veel problemen voorkomt. Als iedereen weet wie stemt, wie betaalt en wie documenten ontvangt, blijft een familiale regeling rond vruchtgebruik een private kwestie en wordt ze geen struikelblok voor de hele VME.

Meer officiële informatie over wetgeving en publicaties vindt u via het Belgisch Staatsblad, de FOD Justitie en Vlaanderen.be voor fiscale informatie over erfbelasting en aanverwante waarderingsregels.