Jaarverslag 2025 van Agentschap Wonen Vlaanderen: wat betekent dit voor mede-eigenaars en VME's?

Wonen in Vlaanderen publiceerde zijn jaarverslag 2025. Het voert op zichzelf geen nieuwe verplichting in voor mede-eigenaars, syndici of algemene vergaderingen, maar het toont wel duidelijk waar het beleid naartoe beweegt: woningkwaliteit, renovatie, energie-efficiëntie en correcte documentatie wegen steeds zwaarder, ook voor appartementsgebouwen.

Geen nieuwe verplichting, wel een duidelijk signaal

Wonen in Vlaanderen publiceerde zijn jaarverslag 2025. Dat jaarverslag bevat cijfers en beleidsinformatie over wonen in Vlaanderen, met aandacht voor betaalbaar wonen, woonzekerheid, woningkwaliteit, sociale huur, premies en de werking van het woonbeleid.

Voor VME's is het belangrijk om dit juist te kaderen. Het jaarverslag voert op zichzelf geen nieuwe verplichting in voor mede-eigenaars, syndici of algemene vergaderingen. Een VME moet dus niet plots een extra attest aanvragen of haar statuten aanpassen omdat het jaarverslag verschenen is.

Toch is het verslag relevant. Het toont waar de Vlaamse overheid de nadruk legt: kwaliteitsvol wonen, renovatie, woningkwaliteit, betaalbaarheid en betere ondersteuning van bestaande woningen en gebouwen. Dat raakt ook appartementsgebouwen, zeker wanneer gemeenschappelijke delen invloed hebben op energieprestatie, veiligheid of woonkwaliteit.

Voor mede-eigenaars is de boodschap dus niet dat er plots nieuwe regels bijkomen, maar wel dat goed gebouwbeheer steeds belangrijker wordt.

Woningkwaliteit krijgt meer aandacht

Een opvallend deel van het jaarverslag gaat over woningkwaliteit. In 2025 voerden Vlaamse woningcontroleurs 51.320 conformiteitsonderzoeken uit. Er werden ook 25.488 conformiteitsattesten uitgereikt, een recordaantal. Eind 2025 had ongeveer 17% van de huurwoningen in Vlaanderen een geldig conformiteitsattest.

Ook het aantal gemeenten dat een conformiteitsattest verplicht, stijgt. Eind 2025 hadden 120 Vlaamse gemeenten een verordening over het verplicht conformiteitsattest.

Voor VME's betekent dit niet dat het volledige appartementsgebouw automatisch één conformiteitsattest nodig heeft. Een conformiteitsattest gaat meestal over de woningkwaliteit van een individuele woning of huurwoning. Maar in een appartementsgebouw kunnen gebreken in gemeenschappelijke delen wel gevolgen hebben voor individuele appartementen.

Denk aan vocht door een gemeenschappelijk dak, problemen met gemeenschappelijke leidingen, onvoldoende rookmelders in gemeenschappelijke delen of gebreken aan toegang, trappenhal of technische installaties.

Rookmelders en gemeenschappelijke delen

Het jaarverslag vermeldt ook controles rond de rookmelderverplichting. Bij 18% van alle onderzoeken stelde de woningcontroleur vast dat het gebouw niet voldeed aan de Vlaamse rookmeldersverplichting. Op gebouwniveau gaat het dan onder meer over onvoldoende rookmelders in de gemeenschappelijke delen van een meergezinswoning.

Voor VME's is dat een concreet aandachtspunt. Rookmelders in privatieve appartementen zijn meestal een zaak van de eigenaar of bewoner. Rookmelders in gemeenschappelijke delen, waar ze vereist zijn, raken aan het beheer van de VME.

De syndicus doet er goed aan om dit niet als klein detail te behandelen. Gemeenschappelijke gangen, trappenhallen, kelders, technische lokalen of andere delen van het gebouw kunnen een rol spelen bij veiligheid en evacuatie. Als er twijfel is over de verplichtingen, is technisch of brandveiligheidsadvies aangewezen.

Appartementen zijn ook belangrijk in het sociale woonaanbod

Het jaarverslag toont dat appartementen een grote rol spelen in het woonaanbod. Bij sociale huurwoningen in eigendom van woonmaatschappijen zijn appartementen het meest voorkomende woningtype. Ook bij ingehuurde sociale woningen maken appartementen een groot aandeel uit.

Dat zegt iets over de bredere woonmarkt. Appartementswonen is geen niche meer. Het is een centrale woonvorm voor starters, alleenstaanden, ouderen, huurders, sociale huurders, eigenaar-bewoners en investeerders.

Voor bestaande VME's betekent dit dat de kwaliteit van appartementsgebouwen steeds zwaarder weegt in het woonbeleid. Niet alleen de privatieve appartementen tellen, maar ook de staat van het dak, de gevel, de lift, de inkomhal, de brandveiligheid, de energieprestatie en de financiële gezondheid van de mede-eigendom.

Hoe meer mensen afhankelijk zijn van appartementswonen, hoe belangrijker het wordt dat VME's professioneel en transparant functioneren.

Renovatie blijft een hoofdthema

Het jaarverslag past in een bredere beleidslijn waarin renovatie en energie-efficiëntie centraal staan. Voor appartementsgebouwen is dat logisch. Veel gebouwen zijn ouder en hebben te maken met dakisolatie, gevelrenovatie, liftmodernisering, collectieve verwarming, ventilatie, ramen, brandveiligheid of technische installaties.

Voor VME's is vooral Mijn VerbouwPremie relevant. Voor appartementen en appartementsgebouwen bestaat er steun voor renovatiewerken en energiebesparende investeringen. Er is een onderscheid tussen premies voor privatieve delen van een appartement en premies voor de gemeenschappelijke delen van het gebouw.

Voor gemeenschappelijke delen kan de VME de basispremie aanvragen. De syndicus vertegenwoordigt daarbij de VME en dient de aanvraag in. Dat is praktisch belangrijk, want werken aan dak, buitenmuur, ramen en deuren, vloer of andere gemeenschappelijke delen moeten meestal collectief worden beslist en administratief correct worden opgevolgd.

Premies vragen voorbereiding

Premies zijn nuttig, maar ze lossen een renovatiedossier niet vanzelf op. Een VME moet nog altijd beslissen over de werken, de offertes, de timing, de financiering en de verdeling van de kosten.

Bij Mijn VerbouwPremie voor gemeenschappelijke delen moeten technische en administratieve voorwaarden correct worden opgevolgd. Facturen, attesten, bewijsstukken en gegevens over het gebouw moeten beschikbaar zijn. Wanneer de aanvraag voor gemeenschappelijke delen niet goed wordt voorbereid, kunnen mede-eigenaars kansen op steun missen.

Daarnaast bestaat er onder voorwaarden een aanvullende premie voor bepaalde eigenaar-bewoners en verhuurders aan een woonmaatschappij. Die aanvullende premie hangt samen met het individuele appartement en met het proportionele aandeel van de mede-eigenaar in de gemeenschappelijke werken.

Dat maakt het belangrijk dat de syndicus en de VME documenten goed bewaren. De basisakte, facturen, technische fiches, attesten en bewijs van aandelen kunnen nodig zijn om de premieaanvragen correct te ondersteunen.

Kwetsbare mede-eigenaars hebben duidelijke informatie nodig

Renovatie in een appartementsgebouw raakt alle mede-eigenaars, maar niet iedereen heeft dezelfde financiële draagkracht. Een zware opvraging voor dak, gevel of lift kan voor sommige eigenaars veel zwaarder wegen dan voor anderen.

Het jaarverslag en de premie-instrumenten tonen dat ondersteuning bestaat, maar die is niet altijd eenvoudig te begrijpen. Sommige steunmaatregelen gelden voor de VME, andere voor individuele mede-eigenaars, en sommige voorwaarden hangen af van inkomen, gezinssituatie of verhuur aan een woonmaatschappij.

Daarom is duidelijke communicatie belangrijk. Een syndicus moet niet ieders persoonlijke financiële situatie kennen, maar kan wel uitleggen welke premies op gebouwniveau worden aangevraagd en welke individuele mogelijkheden eigenaars eventueel zelf moeten bekijken.

Als mede-eigenaar vind ik dat verschil belangrijk. Je wil niet dat noodzakelijke werken blijven liggen omdat niemand weet welke steun mogelijk is, maar je wil ook niet dat mensen zich verloren voelen in voorwaarden, loketten en deadlines.

De syndicus moet het gebouwarchief op orde houden

Een terugkerend thema bij premies, attesten, keuringen en woningkwaliteit is documentatie. Een VME met een rommelig gebouwarchief staat zwakker. Ze vindt facturen niet terug, weet niet welke werken uitgevoerd zijn, kan technische fiches niet bezorgen en mist soms bewijs dat later nodig is.

Een goed gebouwarchief bevat onder meer:

• de basisakte en het reglement van mede-eigendom;
• het reglement van interne orde;
• notulen van de algemene vergadering;
• facturen en offertes van uitgevoerde werken;
• technische fiches van isolatie, ramen, deuren, installaties en materialen;
• keuringen van liften, elektriciteit, stookinstallaties en andere technieken;
• EPC gemeenschappelijke delen;
• asbestattest voor gemene delen waar van toepassing;
• verzekeringsdocumenten;
• documenten over premies en subsidies;
• onderhoudscontracten;
• verslagen over brandveiligheid of woningkwaliteit.

Dat is niet alleen nuttig voor de syndicus. Het helpt ook mede-eigenaars bij verkoop, verhuur, renovatie, premieaanvragen en discussies over kosten.

Digitalisering kan helpen, maar moet werkbaar blijven

Wonen in Vlaanderen zet breder in op digitale processen en informatie. Voor VME's kan digitalisering ook nuttig zijn. Een digitaal gebouwarchief, online raadpleging van documenten, duidelijke afrekeningen en centrale communicatie kunnen veel zoekwerk vermijden.

Toch is digitalisering geen doel op zich. Niet elke mede-eigenaar is even digitaal vaardig. Belangrijke documenten moeten toegankelijk blijven en de syndicus moet zorgen dat communicatie duidelijk blijft.

Een goed digitaal systeem is eenvoudig, veilig en volledig. Een slecht systeem wordt een extra hindernis. Het verschil zit niet in het platform, maar in hoe consequent de VME haar documenten bijhoudt en deelt.

De algemene vergadering moet renovatie concreet maken

Het jaarverslag geeft beleidscontext, maar de echte beslissingen voor een appartementsgebouw worden genomen op de algemene vergadering. Daar beslist de VME over werken aan gemeenschappelijke delen, reservekapitaal, begroting, onderhoud, premies en renovatieplanning.

Bij renovatie moet de algemene vergadering duidelijke informatie krijgen:

• welke werken zijn nodig;
• gaat het om privatieve of gemeenschappelijke delen;
• welke meerderheid is vereist;
• welke offertes zijn beschikbaar;
• welke premies zijn mogelijk;
• wie vraagt de premie aan;
• welke documenten zijn nodig;
• hoe worden de kosten verdeeld;
• is het reservekapitaal voldoende;
• wat gebeurt er als de VME niets doet?

Zonder die informatie wordt renovatie snel een discussie over geld alleen. Met goede voorbereiding wordt het een keuze over de toekomst van het gebouw.

Reservekapitaal blijft essentieel

Premies kunnen helpen, maar ze vervangen geen reservekapitaal. Een VME die grote werken plant, moet vaak eerst investeren en pas later steun ontvangen. Bovendien dekken premies zelden de volledige kost.

Een realistisch reservekapitaal blijft dus noodzakelijk. Zeker bij oudere gebouwen is het verstandig om vooruit te kijken naar dak, gevel, lift, verwarming, leidingen, brandveiligheid en energieprestatie.

Mede-eigenaars willen de maandelijkse bijdragen begrijpelijk laag houden, maar te lage bijdragen kunnen later leiden tot zware eenmalige opvragingen. Dat zorgt vaak voor meer stress dan een geleidelijke opbouw van reserves.

Een VME die haar renovatieplanning koppelt aan premies én reservekapitaal, staat veel sterker dan een gebouw dat wacht tot een herstelling dringend wordt.

Wat betekent dit voor verhuurders?

Verhurende mede-eigenaars moeten extra aandacht hebben voor woningkwaliteit. Als hun gemeente een conformiteitsattest verplicht, moeten zij tijdig nagaan of hun appartement voldoet aan de minimale normen.

Wanneer het gebrek in het privatieve deel zit, is de eigenaar in principe zelf aan zet. Wanneer het gebrek voortkomt uit gemeenschappelijke delen, moet de VME betrokken worden. Denk aan vocht via dak of gevel, problemen met gemeenschappelijke leidingen, gemeenschappelijke rookmelders of collectieve installaties.

Verhuurders doen er daarom goed aan om niet alleen hun appartement, maar ook de VME-documenten en geplande werken op te volgen. Een conformiteitsprobleem kan soms veel breder zijn dan één privatieve kavel.

Wat betekent dit voor eigenaar-bewoners?

Ook eigenaar-bewoners hebben belang bij dit jaarverslag. Woningkwaliteit, renovatie en energie-efficiëntie zijn niet alleen thema's voor verhuurders. Ze bepalen mee het wooncomfort, de veiligheid en de waarde van het gebouw.

Een eigenaar-bewoner die niet wil verkopen of verhuren, heeft nog altijd belang bij een goed dak, veilige gemeenschappelijke delen, correcte rookmelders, een werkende lift, duidelijke documenten en een VME die premiekansen niet laat liggen.

Het idee dat alleen verhuurders met woningkwaliteit bezig moeten zijn, klopt dus niet. In een appartementsgebouw zijn veel technische problemen collectief.

Wat kan een VME nu concreet doen?

Een VME hoeft niet te wachten op nieuwe regelgeving om haar beheer te verbeteren.

Een eerste stap is het gebouwarchief controleren. Zijn alle attesten, keuringen, notulen, technische verslagen en facturen aanwezig?

Een tweede stap is het renovatieoverzicht actualiseren. Welke werken zijn de komende vijf tot tien jaar te verwachten?

Een derde stap is premies tijdig bekijken. Welke werken kunnen in aanmerking komen voor Mijn VerbouwPremie? Wie dient de aanvraag in? Welke documenten zijn nodig?

Een vierde stap is de financiële planning controleren. Is het reservekapitaal realistisch? Moeten bijdragen geleidelijk worden aangepast?

Een vijfde stap is duidelijke communicatie. Mede-eigenaars moeten begrijpen waarom een werk nodig is, welke steun mogelijk is en wat uitstel kan kosten.

Wat moeten mede-eigenaars onthouden?

Het jaarverslag 2025 van Wonen in Vlaanderen verandert de regels van de VME niet rechtstreeks. Het is geen nieuwe verplichting voor elke mede-eigendom en geen extra attest dat automatisch moet worden aangevraagd.

Maar het verslag bevestigt wel een bredere richting: woningkwaliteit, renovatie, energie-efficiëntie, betaalbaarheid en correcte documentatie worden steeds belangrijker. Voor appartementsgebouwen komt dat allemaal samen in de werking van de VME.

De kern is eenvoudig: een goed beheerde VME wacht niet tot een eigenaar een attest nodig heeft of tot een renovatie dringend wordt. Ze houdt haar documenten op orde, plant werken tijdig, onderzoekt premies en zorgt dat mede-eigenaars begrijpen welke keuzes voor het gebouw nodig zijn.