Modulaire omgevingsvergunning blijft in ontwerp: zo plant een VME verder

De modulaire omgevingsvergunning is op 25 augustus 2026 nog niet van kracht. VME's moeten renovaties voorlopig volgens de huidige Vlaamse regels plannen, terwijl een wijzigingsdecreet nog wordt afgewerkt.

Op 25 augustus 2026 is de modulaire omgevingsvergunningsprocedure in Vlaanderen nog niet van kracht. De Vlaamse Regering gaf op 17 juli 2026 een tweede principiële goedkeuring aan een aangepast voorontwerp. Dat wordt nu voor advies voorgelegd aan de Raad van State. Daarna zijn nog een definitieve regeringsbeslissing, een parlementaire behandeling en uitvoeringsmaatregelen nodig.

Voor een VME is dat concreet relevant. Werken zoals buitengevelisolatie, dakaanpassingen, een nieuwe liftconstructie, balkoningrepen of een collectieve warmtepomp kunnen een lang vergunningstraject hebben. De toekomstige procedure kan bepalen hoe het dossier tijdens de behandeling nog wordt aangepast en hoeveel tijd daarvoor beschikbaar is.

Gecontroleerd feit: voor lopende en nieuwe aanvragen gelden vandaag nog de huidige Vlaamse regels.

Praktische duiding: VME's bouwen best voldoende marge in voor bijkomende plannen, adviezen, inspraak en mogelijke ontwerpwijzigingen.

Nog onzeker: de definitieve inhoud en de algemene startdatum van het nieuwe systeem liggen niet vast.

Stand van zaken op 25 augustus 2026

Het decreet van 17 mei 2024 legde de basis voor een modulaire omgevingsvergunningsprocedure. Het klassieke onderscheid tussen een gewone en een vereenvoudigde procedure zou plaatsmaken voor modules die volgens de inhoud van het dossier worden ingezet.

Dat decreet is grotendeels nog niet in werking getreden. Tijdens de voorbereiding van de uitvoeringsregels en de aanpassing van het Omgevingsloket kwamen volgens de Vlaamse overheid bijkomende knelpunten naar boven. De regering wil daarom eerst wijzigingen doorvoeren.

De beslissing van 17 juli 2026 is slechts een tweede principiële goedkeuring. De officiële overzichtspagina over het vergunningenprogramma vermeldt uitdrukkelijk dat het voorontwerp nog kan wijzigen.

Er is ook geen vastgelegde algemene startdatum. Volgens de huidige ontwerptekst bepaalt de Vlaamse Regering voor de meeste bepalingen later wanneer ze in werking treden. De technische uitwerking en het Omgevingsloket moeten daar klaar voor zijn.

Zowel het decreet van 2024 als het nieuwe voorontwerp hanteren als uitgangspunt dat aanvragen van vóór de inwerkingtreding volgens de toen geldende regels worden behandeld. De indieningsdatum kan dus bepalen welk procedurestelsel op een VME-dossier van toepassing is. Dat overgangsrecht moet opnieuw worden gecontroleerd zodra de definitieve tekst bekend is.

Waarom dit meer is dan een administratieve hervorming

Niet elke ingreep aan een appartementsgebouw is vergunningsplichtig. Vrijstellingen gelden bovendien alleen onder voorwaarden. Lokale plannen, gemeentelijke regels, erfgoedbescherming en de precieze uitvoering kunnen het resultaat veranderen. De Vlaamse overheid waarschuwt daarom ook in haar actuele informatie over renovatiewerken om het concrete project bij de gemeente te controleren.

Voor een VME lopen twee afzonderlijke sporen:

1. Interne besluitvorming: de algemene vergadering moet de werken, financiering en uitvoeringsmodaliteiten geldig goedkeuren volgens de toepasselijke wettelijke en statutaire regels.
2. Publiekrechtelijke toelating: voor vergunningsplichtige werken moet de bevoegde overheid een omgevingsvergunning verlenen.

Een beslissing van de algemene vergadering vervangt geen vergunning. Een vergunning vervangt evenmin de vereiste VME-beslissing. Dat onderscheid is belangrijk wanneer een ontwerp tijdens de vergunningsprocedure verandert. Een technisch aanvaardbare wijziging kan alsnog buiten het mandaat of budget van de algemene vergadering vallen.

Wat het voorontwerp wil veranderen

De volgende onderdelen staan in het voorontwerp van 17 juli 2026. Het gaat nog niet om geldend recht.

Recht op vooroverleg

Een initiatiefnemer zou vooroverleg kunnen vragen aan de bevoegde overheid. De vorm daarvan moet aansluiten bij de inhoud en complexiteit van het project.

Voor een VME kan dit nuttig zijn bij een gevelrenovatie, dakvolume, liftuitbreiding of technische installatie. Mogelijke discussiepunten kunnen dan vóór de formele aanvraag worden geïdentificeerd.

Vooroverleg is evenwel geen voorafgaande vergunning. Het biedt ook geen absolute zekerheid dat adviezen, regelgeving of beleidsinzichten tijdens de procedure niet veranderen. Leg daarom vast welke plannen werden besproken, welke vragen nog openstaan en welke uitgangspunten de architect gebruikt.

Meer ruimte om een dossier bij te sturen

Het ontwerp herordent de wijzigingslus en de administratieve lus. Daarmee zouden de aanvrager en de overheid bepaalde wijzigingen of procedurele gebreken binnen het lopende dossier kunnen behandelen, zonder altijd volledig opnieuw te beginnen.

Daarnaast bevat het voorontwerp een pauzeknop. Volgens de huidige tekst kan de aanvrager onder voorwaarden een verlenging van 60 dagen vragen, maximaal drie keer. Zo'n verzoek kan niet op elk moment worden ingediend, bijvoorbeeld niet tijdens het openbaar onderzoek of tijdens de meeste adviesperiodes.

Voor een VME kan die extra tijd bruikbaar zijn om plannen te verfijnen of een bijkomende beslissing te nemen. Ze kan het project echter ook aanzienlijk verlengen. Offertes, premies, kredietvoorwaarden en uitvoeringsdata mogen daarom niet worden afgestemd op de kortst mogelijke vergunningsduur.

Minder herhaalde openbare onderzoeken

De hervorming wil het aantal openbare onderzoeken beperken. In eerste aanleg is het uitgangspunt één openbaar onderzoek. In administratief beroep zou een onderzoek nog in specifieke gevallen worden georganiseerd, bijvoorbeeld wanneer het eerder ten onrechte ontbrak of wanneer nieuwe elementen het voor het eerst noodzakelijk maken.

Dat kan procedures overzichtelijker maken, maar verhoogt ook het belang van een degelijk oorspronkelijk dossier. Plannen, doorsneden en impactnota's moeten vanaf de start voldoende duidelijk zijn voor omwonenden en adviesinstanties.

Een nieuwe herzieningsprocedure

Het voorontwerp voorziet een verzoek tot herziening tegen beslissingen waartegen geen administratief beroep meer mogelijk is. De ontwerptermijn bedraagt 15 dagen. Het verzoek heeft volgens de voorgestelde regeling een schorsende werking tot over de herziening is beslist.

Een VME mag een toekomstige vergunning dus niet automatisch als onmiddellijk uitvoerbaar beschouwen. Ook de bekendmaking, aanplakking en kennisgevingen blijven bepalend voor de planning. De definitieve regels kunnen nog wijzigen.

Maatschappelijke meerwaarde als beoordelingsfactor

Wanneer de vergunningverlenende overheid beoordelingsruimte heeft, zou ze rekening kunnen houden met maatschappelijke, ecologische, culturele, economische of sociale meerwaarde.

Een VME kan daarom beter concreet onderbouwen wat een project oplevert. Denk aan minder energieverbruik, verbeterde toegankelijkheid, minder geluid of een veiligere gebouwschil. Die meerwaarde zet bindende voorschriften niet opzij. Een project moet nog altijd voldoen aan onder meer ruimtelijke, milieu- en erfgoedregels.

Wat nog niet vaststaat

Vier essentiële elementen blijven onzeker:

• de wijzigingen na het advies van de Raad van State;
• de uiteindelijke tekst die het Vlaams Parlement behandelt;
• de inhoud en timing van de uitvoeringsbesluiten;
• de technische beschikbaarheid in het Omgevingsloket.

De termijnen en instrumenten uit het voorontwerp mogen daarom nog niet in contracten of notulen worden voorgesteld als verworven rechten.

Dit betekent niet dat een VME elk project moet uitstellen. Dringende instandhoudingswerken, veiligheidsingrepen en voldoende voorbereide renovaties worden best verder gepland volgens de huidige regels. Voor een dossier dat nog sterk kan veranderen, is vroeg overleg met de gemeente wel aangewezen. Vraag daarbij expliciet welke procedure en welke lokale voorschriften op het project van toepassing zijn.

Praktisch stappenplan voor een VME

1. Baken de werken precies af. Controleer in de basisakte en de statuten welke delen gemeenschappelijk of privatief zijn. Laat ook nagaan of de werken gevolgen hebben voor andere kavels.
2. Laat een vergunningsscan uitvoeren. Beoordeel met de architect of deskundige onder meer de stedenbouwkundige regels, erfgoedstatus, mogelijke geluidsimpact en eventuele milieu- of bemalingsaspecten.
3. Formuleer het besluit van de algemene vergadering nauwkeurig. Vermeld het ontwerp, toegelaten varianten, maximumbudget, financiering en het mandaat om de aanvraag te laten indienen en opvolgen. Laat controleren wanneer een aangepaste beslissing nodig is.
4. Maak het dossier controleerbaar. Voeg duidelijke bestaande en nieuwe plannen, foto's en relevante technische nota's toe. Bij een buitenunit kunnen bijvoorbeeld inplanting en geluid belangrijk zijn. Een voorwaardelijke vrijstelling moet steeds projectspecifiek worden nagegaan.
5. Voorzie tijd- en budgetbuffers. Hou rekening met aanvullingen, een openbaar onderzoek, ontwerpwijzigingen, een bijkomende algemene vergadering en beroep of herziening.
6. Controleer de regelgeving opnieuw vóór indiening. Doe dat ook vóór de gunning van de werken en vóór de effectieve start. Een goedkeuring van de algemene vergadering kan immers maanden vóór de vergunningsaanvraag liggen.

Dit artikel beschrijft de Vlaamse stand van zaken op 25 augustus 2026. Brussel en Wallonië hebben eigen gewestelijke vergunningenprocedures. De informatie is algemeen en vervangt geen beoordeling van het concrete dossier.

Zet dit op de eerstvolgende agenda

Voor een geplande renovatie kan de algemene vergadering nu al drie duidelijke opdrachten geven: laat de vergunningsplicht onderzoeken, keur een ontwerp met afgebakende varianten en budgetmarge goed, en geef een precies mandaat voor de indiening en opvolging. Laat de syndicus vervolgens op elke vergadering rapporteren over wijzigingen in ontwerp, vergunningstiming en financiële gevolgen.