Asbestattest voor VME: vanaf 1 mei 2025 niet meer wachten

Sinds 1 mei 2025 is het asbestattest voor de gemeenschappelijke delen geen verre zorg meer voor appartementsgebouwen. Bij de overdracht van een appartement in een gebouw met risicobouwjaar, dus gebouwd vóór 2001, moet niet alleen het attest voor het privatieve deel beschikbaar…

Sinds 1 mei 2025 is het asbestattest voor de gemeenschappelijke delen geen verre zorg meer voor appartementsgebouwen. Bij de overdracht van een appartement in een gebouw met risicobouwjaar, dus gebouwd vóór 2001, moet niet alleen het attest voor het privatieve deel beschikbaar zijn. Ook het asbestattest voor de gemeenschappelijke delen speelt mee.

Volgens OVAM zijn intussen al honderdduizenden asbestattesten afgeleverd sinds de start van de verplichting op 23 november 2022. Toch blijft de opdracht groot: in Vlaanderen zijn nog zeer veel gebouwen van vóór 2001 waar asbesthoudende toepassingen kunnen voorkomen. Vanaf 2032 moet elke eigenaar van een toegankelijke constructie met risicobouwjaar over een geldig asbestattest beschikken, ook zonder verkoop of schenking.

Voor VME’s is vooral de combinatie van drie data belangrijk: 23 november 2022 voor overdrachten van privatieve kavels, 1 mei 2025 voor de gemeenschappelijke delen bij mede-eigendom, en 2032 als algemene einddatum. Wie pas reageert wanneer een mede-eigenaar verkoopt, riskeert tijdsdruk, discussie en hogere kosten.

Wat verandert er voor appartementsgebouwen?

Bij een appartement is er meestal een onderscheid tussen het privatieve deel en de gemeenschappelijke delen. Het privatieve deel is bijvoorbeeld het appartement zelf. De gemeenschappelijke delen zijn onder meer het dak, de gevel, de traphal, technische kokers, keldergangen, stookplaatsen, liftlokalen, leidingen en andere delen die volgens de basisakte of het reglement van mede-eigendom gemeenschappelijk zijn.

Voor gebouwen van vóór 2001 moet de verkoper van een appartement bij een overdracht onder levenden, zoals verkoop of schenking, rekening houden met de asbestattestverplichting. Sinds 1 mei 2025 moet bij zo’n overdracht ook informatie beschikbaar zijn over de gemeenschappelijke delen. In de praktijk betekent dit dat de VME en de syndicus het dossier niet kunnen doorschuiven naar elke individuele verkoper. Het attest voor de gemeenschappelijke delen moet op niveau van het gebouw worden georganiseerd.

De verplichting is geen formaliteit. Een notaris, koper of vastgoedmakelaar zal het attest nodig hebben in het verkoopdossier. Als de VME het attest nog niet heeft laten opmaken, kan één ontbrekend document de verkoop van een privatieve kavel vertragen.

Wat staat er in een asbestattest?

Een asbestattest is een officieel document dat via OVAM wordt afgeleverd door een gecertificeerd asbestdeskundige inventarisatie. Het vermeldt welke asbestverdachte of asbesthoudende materialen werden vastgesteld, waar ze zich bevinden, in welke staat ze zijn en welk risico ze vormen bij normaal gebruik van het gebouw.

De inspectie voor een standaard asbestattest is in principe niet-destructief. De deskundige breekt dus niet zomaar muren, plafonds of vloeren open. Wel kan een staalname nodig zijn wanneer een materiaal niet op zicht kan worden beoordeeld. Het attest geeft ook aan of een gebouw of constructie volgens de OVAM-criteria “asbestveilig” is. Dat betekent niet dat er nergens nog asbest aanwezig is, maar wel dat de aanwezige toepassingen bij normaal gebruik geen onaanvaardbaar risico vormen.

Een asbestattest is meestal maximaal 10 jaar geldig. Bij bepaalde risicovolle vaststellingen kan de geldigheidsduur korter zijn. Na verwijderingswerken, beschadiging of bijkomende vaststellingen kan een actualisatie aangewezen zijn.

Waarom is asbest in een VME vaak een gemeenschappelijk dossier?

In appartementsgebouwen zit asbest niet alleen in privatieve afwerkingen. Veel klassieke asbesttoepassingen bevinden zich net in delen die de VME beheert. Denk aan oude dakleien, gevelpanelen, onderdakplaten, schoorsteenkanalen, leidingisolatie, brandwerende platen, technische kokers, vloerbekleding in gemeenschappelijke gangen of platen rond stookinstallaties.

Een individuele mede-eigenaar kan daar niet op eigen initiatief over beslissen. De syndicus moet het dossier voorbereiden, de algemene vergadering beslist over de opdracht en het budget, en de kosten worden verdeeld volgens de verdeelsleutels in de basisakte of het reglement van mede-eigendom.

Voor privatieve delen blijft de individuele eigenaar verantwoordelijk. Oude vinyltegels, lijmlagen, platen in een privatieve berging of afwerkingen binnen het appartement vallen in principe niet onder het attest van de gemeenschappelijke delen. Toch kan een gezamenlijke aanpak nuttig zijn: als de VME een deskundige aanstelt voor de gemeenschappelijke delen, kunnen mede-eigenaars soms tegelijk een offerte vragen voor hun privatieve attest. Dat is overzichtelijker en kan dubbele verplaatsingen vermijden.

Een attest betekent niet automatisch saneren

Een hardnekkig misverstand is dat een asbestattest meteen leidt tot verplichte en dure verwijderingswerken. Dat is niet juist. Het attest brengt de toestand in kaart en geeft aan hoe met de aangetroffen materialen moet worden omgegaan.

Hechtgebonden asbestmateriaal in goede staat kan in bepaalde gevallen voorlopig veilig beheerd worden, zolang het niet wordt beschadigd en bewoners, aannemers en de syndicus weten waar het zit. Anders wordt het wanneer materialen verweerd, beschadigd of makkelijk verstoorbaar zijn. Dan kan de VME maatregelen moeten nemen, zoals afschermen, herstellen, professioneel laten verwijderen of de verwijdering opnemen in een geplande renovatie.

Voor werken aan gemeenschappelijke delen beslist de algemene vergadering in principe. Volgens de regels van de gedwongen mede-eigendom in het Burgerlijk Wetboek vereisen werken aan gemeenschappelijke delen doorgaans een tweederdemeerderheid, behalve voor onder meer bewarende en voorlopige maatregelen die binnen de opdracht van de syndicus vallen. De concrete statuten van het gebouw blijven belangrijk: de basisakte en het reglement van mede-eigendom bepalen onder meer welke delen gemeenschappelijk zijn en hoe kosten worden verdeeld.

Waarom wachten tot 2032 geen goed plan is

De algemene verplichting tegen 2032 lijkt nog ver weg, maar voor VME’s is dat misleidend. Appartementsgebouwen hebben meer betrokken partijen, meer technische ruimtes en vaker moeilijk toegankelijke zones. Bovendien zal de vraag naar gecertificeerde asbestdeskundigen vermoedelijk toenemen naarmate deadlines dichterbij komen.

Een VME die wacht, botst vooral op praktische problemen. Een eerste verkoopdossier kan plots dringend worden. Offertes vergelijken, een algemene vergadering organiseren, toegang regelen tot technische lokalen en het attest laten opmaken kost tijd. Bij een slecht voorbereid dossier ontstaat al snel discussie tussen verkoper, koper, syndicus, notaris en mede-eigenaars.

Ook renovaties worden moeilijker zonder asbestinformatie. Bij dakwerken, gevelrenovaties, leidingvernieuwing, kelderwerken of aanpassingen aan technische installaties moet vooraf duidelijk zijn of er asbesthoudende materialen aanwezig zijn. Wordt asbest pas tijdens de werken ontdekt, dan kan een werf stilvallen en kunnen bijkomende veiligheidsmaatregelen of saneringskosten volgen.

Wat moet de syndicus concreet voorbereiden?

De syndicus doet er goed aan het asbestattest voor de gemeenschappelijke delen als apart agendapunt op de algemene vergadering te plaatsen. Daarbij wordt best duidelijk vermeld dat het gaat om een gebouw van vóór 2001 en dat het attest sinds 1 mei 2025 belangrijk is bij overdrachten van privatieve kavels.

Voor een vlotte opdracht verzamelt de syndicus vooraf zoveel mogelijk gebouwinformatie: de basisakte, plannen, vroegere renovatiedossiers, informatie over dak- en gevelwerken, technische fiches, keuringsverslagen, gegevens over stookplaatsen, liftlokalen en kokers. Hoe vollediger het dossier, hoe efficiënter de asbestdeskundige kan werken.

Daarna kunnen offertes worden opgevraagd bij gecertificeerde asbestdeskundigen. De raad van mede-eigendom kan de syndicus helpen bij de vergelijking van offertes, maar beslist niet in de plaats van de algemene vergadering, tenzij hij daarvoor een geldige opdracht heeft gekregen. De commissaris van de rekeningen controleert achteraf of de facturen correct werden verwerkt volgens de beslissing van de algemene vergadering en de toepasselijke verdeelsleutels.

Na aflevering moet het attest worden bewaard in het VME-dossier. Het is verstandig om relevante vaststellingen ook te verwerken in de renovatieplanning, het onderhoudsdossier en de praktische instructies voor aannemers die in het gebouw werken.

Wie betaalt het asbestattest?

Het asbestattest voor de gemeenschappelijke delen is in principe een kost van de VME. De verdeling gebeurt volgens de basisakte of het reglement van mede-eigendom. Meestal worden zulke kosten verdeeld volgens de aandelen in de gemeenschappelijke delen, tenzij de statuten een afwijkende regeling bevatten voor bepaalde zones of kavels.

Het attest voor een privatief appartement is normaal een kost van de individuele eigenaar. Als de VME een gezamenlijke aanvraag of groepsaanbod faciliteert, moet de afrekening duidelijk blijven: gemeenschappelijke kosten bij de VME, privatieve kosten bij de betrokken eigenaar.

Bij latere saneringswerken geldt dezelfde logica. Asbest in het dak, de gevel, de gemeenschappelijke leidingen of de technische kokers is meestal een gemeenschappelijke aangelegenheid. Asbest in een privatieve vloerafwerking of binneninrichting is doorgaans voor rekening van de individuele eigenaar. Bij twijfel moet de basisakte worden nagekeken, want de juridische kwalificatie van een onderdeel is bepalend voor de beslissing en de kostenverdeling.

Wat met huurders, bewoners en aannemers?

De asbestattestverplichting is in Vlaanderen in de eerste plaats gekoppeld aan overdracht en aan de algemene verplichting vanaf 2032. Er bestaat geen algemene regel die zegt dat bij elke nieuwe woninghuurovereenkomst automatisch een asbestattest moet worden overhandigd enkel omdat een appartement wordt verhuurd.

Dat betekent niet dat huurders en bewoners geen rol spelen. Een verhuurder moet een woning ter beschikking stellen die voldoet aan de woningkwaliteitsnormen. De VME moet bovendien veilig omgaan met de gemeenschappelijke delen. Wanneer werken gepland worden waarbij asbest kan worden verstoord, moeten bewoners tijdig en correct worden geïnformeerd over hinder, veiligheidszones, toegang en gebruik van gemeenschappelijke ruimtes.

De VME mag bewoners niet willekeurig beperken in het normale gebruik van hun privatieve kavel. Ze mag wel redelijke regels opleggen voor veiligheid, hygiëne en leefbaarheid. Denk aan duidelijke afspraken over technische lokalen, een verbod om zonder toestemming te boren in gemeenschappelijke kokers of werfinstructies tijdens sanerings- of renovatiewerken. Zulke afspraken horen thuis in het reglement van interne orde of, in oudere gebouwen, het huishoudelijk reglement.

Asbestattest en renovatieplanning horen samen

Voor veel VME’s komen de komende jaren verschillende dossiers samen: dakisolatie, gevelrenovatie, vernieuwing van leidingen, liftmodernisering, brandveiligheid, laadpunten, energieprestatie en algemeen onderhoud. Het asbestattest mag daar niet los van worden bekeken.

Een asbestattest vervangt niet altijd de meer gedetailleerde inventaris die nodig kan zijn vóór afbraak- of renovatiewerken. Bij ingrijpende werken kan bijkomend onderzoek, een sloopopvolgingsplan, een melding, vergunning, veiligheidscoördinatie of specifieke asbestinventaris nodig zijn. Dat moet per project worden nagegaan, samen met de architect, aannemer, veiligheidscoördinator of asbestdeskundige.

Financieel is vooruitkijken minstens even belangrijk. Als uit het attest blijkt dat bepaalde materialen op termijn best worden verwijderd, kan de VME dat opnemen in het reservekapitaal en de meerjarenplanning. Zo vermijdt men dat mede-eigenaars plots worden geconfronteerd met hoge eenmalige bijdragen.

Waarom de VME beter nu beslist

Het asbestattest voor de gemeenschappelijke delen is meer dan een document voor de verkoopmap. Het beïnvloedt de informatieplicht tegenover kopers, de voorbereiding van renovaties, de veiligheid van bewoners en aannemers, en de financiële planning van het gebouw.

Een VME die het attest tijdig laat opmaken, weet waar de aandachtspunten zitten en kan rustiger beslissen over beheer, onderhoud en eventuele verwijdering. Voor mede-eigenaars is dat ook gewoon praktischer: niemand wil dat een verkoop, dakrenovatie of leidingproject vastloopt omdat het gebouw zijn basisinformatie niet op orde heeft.

2032 blijft de algemene einddatum, maar voor appartementsgebouwen van vóór 2001 is 1 mei 2025 de datum die in de praktijk telt. Wie als VME nu handelt, beperkt juridische discussies, vermijdt onnodige vertragingen en maakt renovatiebeslissingen beter onderbouwd.