Herziening minimale woningkwaliteitsnormen in 2026: wat betekent dit voor mede-eigendom en VME-beheer?

Het Technisch Handboek Woningkwaliteit werd eind 2025 geactualiseerd. De opvallendste wijzigingen betreffen elektrische veiligheid in bad- en doucheruimten en de beoordeling van asbest. Het gaat niet om een volledig nieuw pakket energie-eisen voor alle VME's, maar de gemeenschappelijke delen kunnen wel mee worden onderzocht.

Wat in 2026 werkelijk veranderde

Wonen in Vlaanderen publiceerde op 27 januari 2026 uitleg bij een geactualiseerde versie van het Technisch Handboek Woningkwaliteit, beschikbaar sinds 23 december 2025. De update volgde op een aanpassing van het ministerieel besluit over het invullen van technische verslagen. Dat is preciezer dan zeggen dat Vlaanderen op 1 januari 2026 alle minimale normen volledig heeft vervangen of plots algemene nieuwe energie-eisen aan elke woning oplegde.

De twee opvallendste inhoudelijke wijzigingen zitten in rubrieken 51 en 83. De beoordeling van elektrische installaties in ruimten met bad of douche werd aangepast aan recente wijzigingen van het AREI. Voor de stroomkringen van die ruimten is een bijkomende verliesstroomschakelaar van 30 mA vereist. Daarnaast verduidelijkt het handboek onder welke voorwaarden asbest als ernstig veiligheids- of gezondheidsrisico wordt beoordeeld op basis van een asbestinventarisattest.

Het technisch verslag bepaalt de beoordeling

Een woningcontroleur van de gemeente of van Wonen in Vlaanderen voert een conformiteitsonderzoek uit aan de hand van een technisch verslag. Voor zelfstandige woningen, waaronder appartementen en studio's, bestaat een eigen model. Er zijn andere modellen voor kamers, seizoenarbeiders en tijdelijke arbeidskrachten. Bij kamers worden ook de gemeenschappelijke keuken, badkamers en toiletten onderzocht omdat bewoners daarvan afhankelijk zijn.

Het onderzoek is geen vrijblijvende algemene keuring door de syndicus. De erkende woningcontroleur past de Vlaamse Codex Wonen, het uitvoeringsbesluit, het ministerieel besluit en het technische handboek toe. De vaststellingen gaan onder meer over stabiliteit, vocht, elektriciteit, gas, verwarming, ventilatie, sanitair, rookmelders, licht en veilige toegankelijkheid. De exacte quotering hangt af van het concrete gebrek en risico.

Categorie I, II en III zonder verwarring

Categorie I omvat kleinere gebreken die de levensomstandigheden negatief beïnvloeden of kunnen uitgroeien tot ernstiger problemen. Enkele gebreken van categorie I maken een woning niet automatisch ongeschikt. Zodra zeven gebreken van categorie I worden vastgesteld, telt dat volgens de officiële uitleg als één gebrek van categorie II. Een conformiteitsattest is alleen mogelijk met minder dan zeven gebreken van categorie I en zonder gebrek van categorie II of III.

Categorie II omvat ernstige gebreken en leidt tot ongeschiktheid. Categorie III betreft mensonwaardige omstandigheden of een direct gevaar voor veiligheid of gezondheid en leidt tot ongeschiktheid én onbewoonbaarheid. Dit zijn juridische kwalificaties met grote gevolgen voor bewoning en verhuur. Een VME mag daarom niet zelf in notulen verklaren dat een woning conform of onbewoonbaar is; ze documenteert de technische toestand en laat de bevoegde procedure spelen.

Ook gemeenschappelijke delen komen in beeld

Bij een appartement beoordeelt de woningcontroleur niet alleen de privatieve ruimten, maar ook de kwaliteit van het gebouw voor zover die de woning raakt. Denk aan vocht via het gemeenschappelijke dak of de buitengevel, loszittende delen in de trappenhal, onvoldoende veilige circulatie, gemeenschappelijke gas- of elektriciteitsleidingen, rookmelders, schachten en collectieve verwarmingsinstallaties. Het ministerieel besluit bevat zelfs afzonderlijke beoordelingsregels voor zichtbare vochtschade aan plafonds van gemeenschappelijke delen.

Een gebrek kan dus in één appartement zichtbaar zijn terwijl de oorzaak gemeenschappelijk is. Een beschimmeld plafond onder een lekkend gemeenschappelijk dak wordt niet opgelost door enkel binnen te schilderen. Omgekeerd blijft een defect stopcontact in een volledig privatieve badkamer doorgaans geen VME-werk. De basisakte, het reglement van mede-eigendom, de technische oorzaak en de eigendomsgrens bepalen wie herstelt en betaalt.

Elektriciteit in bad- en doucheruimten

De 30 mA-verduidelijking verdient een gerichte inventaris. In een VME kunnen de verdeelborden en leidingen deels gemeenschappelijk en deels privatief zijn. Laat een bevoegd elektricien vaststellen welke stroomkringen een bad- of doucheruimte voeden, welke verliesstroombeveiliging aanwezig is en tot welk patrimonium de installatie behoort. Een foto van één kast volstaat niet om alle appartementen of gemeenschappelijke doucheruimten conform te verklaren.

Maak onderscheid tussen de woningkwaliteitsbeoordeling en de formele elektrische keuring die in andere situaties vereist kan zijn. De woningcontroleur quoteert zichtbare risico's volgens het technisch verslag; een erkend controleorganisme behandelt de elektrische gelijkvormigheid binnen het AREI-kader. Beide dossiers kunnen elkaar ondersteunen, maar zijn niet onderling vervangbaar. Laat dringende gevaren meteen veiligstellen en wacht daarvoor niet op een volgende algemene vergadering.

Asbestattest en feitelijke toestand

De handboekupdate betekent niet dat elk vermeld asbesthoudend materiaal automatisch een categorie III-gebrek vormt. De beoordeling van rubriek 83 vraagt de voorwaarden uit het technisch handboek en de concrete bedreiging voor bewoners. Hechtgebonden materiaal in goede staat is iets anders dan beschadigd of verweerd materiaal waarbij vezels kunnen vrijkomen. Het asbestinventarisattest is informatie, geen automatische eindbeslissing over woningkwaliteit.

Voor een appartementsgebouw van vóór 2001 speelt daarnaast de afzonderlijke Vlaamse verplichting rond een asbestattest voor de gemeenschappelijke delen uiterlijk eind 2026. Gebruik dat dossier om stookplaats, dak, gevelbekleding, leidingsisolatie, kokers, kelder en vloerbekleding gestructureerd te beheren. Laat verwijdering of beheer door bevoegde partijen voorbereiden en vermijd dat onderhoudswerken verdacht materiaal beschadigen.

Praktisch dossier voor syndicus en raad van mede-eigendom

• Bundel eerdere conformiteitsonderzoeken, keuringsverslagen, vochtmetingen, asbestattesten en herstelfacturen.
• Koppel elk gebrek aan de zichtbare plaats, vermoedelijke oorzaak en eigendomsgrens.
• Markeer acute risico's afzonderlijk van planbaar onderhoud en neem meteen veiligheidsmaatregelen.
• Vraag offertes voor de gemeenschappelijke oorzaak, niet alleen voor cosmetisch herstel in een appartement.
• Noteer wie bewijs van uitvoering bezorgt en wanneer een hercontrole of attest nodig is.

De syndicus inventariseert en voert geldige besluiten uit, maar neemt de rol van woningcontroleur, elektricien of asbestdeskundige niet over. Beperk persoonsgegevens in het dossier tot wat nodig is. Een technisch verslag over een verhuurd appartement kan gevoelige informatie bevatten; deel op de algemene vergadering vooral de gemeenschappelijke oorzaak, veiligheidsactie, kost en planning.

Van vaststelling naar duurzaam herstel

Plan herstel op basis van risico en oorzaak. Een actieve waterinsijpeling of elektrisch gevaar vraagt snelle tussenkomst. Bij structurele gevel-, dak- of leidingproblemen kan een tijdelijke maatregel nodig zijn, gevolgd door een technisch ontwerp en besluit over definitieve werken. Neem bewijsstukken, foto's vóór sluiting van de werf en productfiches op in het VME-archief. Daarmee kan een latere controle de uitvoering beoordelen.

De update van 2026 is vooral een aanscherping en verduidelijking van de controlemethode. Ze vormt geen reden om elke VME zonder diagnose een volledige renovatie op te leggen. Wel is ze een goede aanleiding om bad- en doucheruimten, gemeenschappelijke elektriciteit, asbest en terugkerend vocht controleerbaar in het onderhoudsplan op te nemen. Zo vertaalt de VME minimale woningkwaliteit naar concrete veilige delen van het gebouw.