Bestuurlijke maatregelen bij verkoop: wat betekent dit voor VME's?

De term bestuursmaatregelen zorgt in een VME-context vaak voor verwarring. Vanaf 1 april 2026 gaat het vooral om het Vlaamse maatregelenregister: publieke herstel- en beveiligingsmaatregelen die bij de verkoop van een appartement zichtbaar worden. Het is geen nieuw register van interne VME-beslissingen en legt de syndicus geen algemene motiveringsplicht op.

Eerst het misverstand uitklaren

De term “bestuursmaatregelen” kan in een VME-context verwarrend klinken. Het lijkt alsof het gaat over beslissingen van de syndicus, de raad van mede-eigendom of de algemene vergadering. Dat is hier niet de juiste lezing.

Vanaf 1 april 2026 speelt vooral het Vlaamse maatregelenregister een rol. Dat register maakt deel uit van het Vlaams Handhavingsplatform en bevat informatie over bepaalde publieke herstel- en beveiligingsmaatregelen die een impact kunnen hebben op onroerende goederen.

Het gaat dus niet over een nieuw intern register waarin de syndicus alle VME-beslissingen uitgebreider moet motiveren. Het gaat over bestuurlijke of gerechtelijke maatregelen van overheden in handhavingsdossiers, bijvoorbeeld rond stedenbouw, milieu, onroerend erfgoed of andere Vlaamse regelgeving.

Voor VME’s is dat onderscheid belangrijk. De syndicus moet de notulen en beslissingen van de VME nog altijd correct bijhouden, maar er is geen algemene nieuwe regel die zegt dat elke VME vanaf april 2026 voor al haar interne beslissingen een apart beslissingsrapport moet maken.

Wat verandert er dan wel vanaf april 2026?

Het maatregelenregister zorgt ervoor dat bepaalde handhavingsinformatie beter zichtbaar wordt bij vastgoedtransacties. Via het Vastgoedinformatieplatform kunnen notarissen en vastgoedmakelaars nagaan of er maatregelen of lopende procedures bestaan die verband houden met een onroerend goed.

Denk aan aanmaningen, herstelschikkingen, bestuurlijke herstel- of beveiligingsbeslissingen, herstelvorderingen of andere informatie over publieke schade die impact kan hebben op een perceel, gebouw of gebouweenheid.

Voor een appartement kan die informatie belangrijk zijn bij verkoop. Een koper wil weten of er een overheidstraject loopt dat het appartement, het gebouw of de gemeenschappelijke delen raakt. Dat kan gevolgen hebben voor kosten, gebruik, werken, termijnen of juridische risico’s.

De informatieplicht ligt in de eerste plaats in de sfeer van vastgoedoverdracht. Het is dus vooral relevant voor notarissen, vastgoedmakelaars, verkopers en kopers. De VME komt in beeld wanneer de maatregel betrekking heeft op gemeenschappelijke delen of op het gebouw als geheel.

Wat zijn bestuurlijke maatregelen?

Bestuurlijke maatregelen zijn maatregelen die door een bevoegde overheid of herstelinstantie worden genomen om een overtreding, gevaarlijke toestand of publieke schade aan te pakken. Dat kan bijvoorbeeld gaan over herstel, beveiliging of opvolging van een onwettige of onveilige situatie.

Voorbeelden kunnen zijn:

• een aanmaning om een toestand te herstellen;
• een herstelschikking;
• een bestuurlijke beveiligingsbeslissing;
• een herstelprocedure;
• een gerechtelijke herstelbeslissing;
• een herstelvordering;
• een attest van uitvoering of doorhaling;
• een beslissing in beroep.

Dit zijn dus geen gewone onderhoudsbeslissingen van de VME. Een beslissing van de algemene vergadering om het dak te herstellen, een liftfirma aan te stellen of de gemeenschappelijke kosten te verhogen, komt niet automatisch in dit maatregelenregister terecht.

Pas wanneer er een publiek handhavingsdossier is dat onder de betrokken regelgeving valt, kan het maatregelenregister relevant worden.

Waarom is dit belangrijk bij appartementen?

Bij een appartement is de eigendom opgesplitst in privatieve delen en gemeenschappelijke delen. Een bestuurlijke maatregel kan betrekking hebben op één privatief appartement, maar ook op een gemeenschappelijk deel of op het volledige gebouw.

Dat maakt het voor VME’s gevoelig.

Een maatregel over een niet vergunde gevelwijziging, een onveilige gemeenschappelijke constructie, een erfgoedprobleem, een strijdige functiewijziging of een herstelmaatregel aan het gebouw kan gevolgen hebben voor alle mede-eigenaars.

Wanneer zo’n informatie bij verkoop bovenkomt, kan dat vragen oproepen:

• wie moet herstellen;
• wie betaalt;
• is de maatregel privatief of gemeenschappelijk;
• moet de algemene vergadering beslissen;
• zijn er termijnen;
• zijn er boetes of sancties;
• bestaan er al notulen of beslissingen over het probleem;
• is de koper voldoende geïnformeerd?

Een maatregel in een verkoopdossier kan dus veel verder gaan dan de verkoper alleen.

De VME moet haar eigen documenten op orde houden

Het maatregelenregister vervangt de VME-documenten niet. De basisakte, het reglement van mede-eigendom, het reglement van interne orde, de notulen, technische verslagen, keuringen en facturen blijven essentieel.

Als bij een verkoop een maatregel opduikt die het gebouw raakt, zal men vaak teruggrijpen naar het VME-dossier. Wat is er vroeger beslist? Werd het probleem al besproken? Zijn er offertes? Is er een regularisatiedossier? Zijn er werken uitgevoerd? Wie werd aangeschreven?

Een VME die haar documenten niet op orde heeft, staat dan zwakker. De syndicus moet niet het maatregelenregister beheren, maar hij moet wel het gebouwarchief correct bewaren.

Dat archief is belangrijk voor mede-eigenaars, kopers, notarissen en de VME zelf.

Wat betekent dit voor verkopers?

Een mede-eigenaar die zijn appartement verkoopt, moet er rekening mee houden dat een notaris of vastgoedmakelaar het maatregelenregister raadpleegt. Als er informatie verschijnt over het goed, moet die correct worden begrepen en meegedeeld.

Dat betekent niet dat elke vermelding de verkoop onmogelijk maakt. Maar een koper moet wel weten of er een maatregel bestaat die impact kan hebben op het appartement of het gebouw.

Voor verkopers is het daarom verstandig om vooraf duidelijkheid te hebben over:

• eventuele stedenbouwkundige problemen;
• vroegere gevelwerken;
• vergunningen;
• wijzigingen aan terrassen of ramen;
• toeristische verhuur;
• functiewijzigingen;
• erfgoedcontext;
• werken aan gemeenschappelijke delen;
• lopende procedures of herstelmaatregelen.

Als de maatregel de gemeenschappelijke delen raakt, zal de verkoper vaak ook informatie van de syndicus nodig hebben.

Wat betekent dit voor kopers?

Voor kopers van een appartement is het maatregelenregister een extra bron van informatie. Het helpt om te zien of er publieke maatregelen of handhavingsdossiers bestaan die het onroerend goed kunnen raken.

Toch moet een koper de informatie goed laten interpreteren. Een melding kan betrekking hebben op het volledige perceel, het gebouw, gemeenschappelijke delen of een specifieke gebouweenheid. Dat verschil is cruciaal.

Een koper vraagt best:

• waarop heeft de maatregel precies betrekking;
• is het privatief of gemeenschappelijk;
• welke overheid is betrokken;
• welke herstelstappen zijn nodig;
• zijn er termijnen of sancties;
• wat zegt de syndicus;
• wat zeggen de notulen;
• zijn er kosten te verwachten;
• is juridisch of technisch advies nodig?

Een appartement kopen zonder de VME-context te begrijpen blijft riskant, ook met een maatregelenregister.

Wat als de maatregel gemeenschappelijke delen raakt?

Wanneer een bestuurlijke maatregel betrekking heeft op gemeenschappelijke delen, moet de VME het dossier ernstig nemen. Dan gaat het niet alleen over één eigenaar die verkoopt, maar over het beheer van het gebouw.

Denk aan maatregelen rond:

• een gevelwijziging zonder vergunning;
• een gemeenschappelijke constructie die moet worden hersteld;
• een erfgoedprobleem aan de gevel of het dak;
• een milieukwestie die het gebouw raakt;
• onveilige gemeenschappelijke delen;
• een regularisatie die het hele gebouw betreft;
• een herstelmaatregel voor gemeenschappelijke infrastructuur.

De syndicus moet dan nagaan welke documenten beschikbaar zijn en of het punt op de algemene vergadering moet komen. De algemene vergadering moet mogelijk beslissen over herstel, regularisatie, juridische stappen, technische studies of financiering.

Wat als de maatregel privatief is?

Niet elke maatregel is een probleem van de volledige VME. Soms gaat het om een privatieve ingreep van één eigenaar. Bijvoorbeeld een niet vergunde verbouwing in een appartement, een privatieve functiewijziging of een individuele overtreding.

Dan is de betrokken eigenaar in principe als eerste aan zet. Maar zelfs dan kan de VME betrokken raken wanneer de oplossing gemeenschappelijke delen raakt of gevolgen heeft voor andere mede-eigenaars.

Een privatieve airco met geveldoorvoer, een toeristische verhuur die impact heeft op gemeenschappelijke delen, een terrasconstructie of een wijziging aan ramen kan zowel privatief als gemeenschappelijk spelen.

Daarom moet de syndicus nooit te snel besluiten dat het “niets met de VME te maken heeft”. Eerst moet worden bekeken wat precies geraakt wordt.

De syndicus moet niet alles motiveren als een overheid

Het oorspronkelijke artikel suggereert dat de syndicus voortaan elke beslissing gedetailleerd moet motiveren, met alternatieven en financiële consequenties. Zo’n algemene nieuwe verplichting volgt niet uit het maatregelenregister.

Dat betekent niet dat de syndicus slordig mag notuleren. Integendeel: duidelijke notulen blijven belangrijk. De algemene vergadering moet beslissingen correct nemen, stemresultaten moeten duidelijk zijn en bij belangrijke werken is goede voorbereiding noodzakelijk.

Maar er is een verschil tussen goed VME-beheer en een wettelijke verplichting om voor elk intern besluit een uitgebreid bestuursrapport te maken.

Een VME doet er goed aan om grote beslissingen degelijk te documenteren. Niet omdat het maatregelenregister dat oplegt, maar omdat het later discussie voorkomt.

Waarom duidelijke notulen toch belangrijk blijven

Ook zonder nieuwe motiveringsplicht zijn goede notulen onmisbaar. Ze tonen wat beslist werd, door wie, met welke meerderheid en met welke opdracht aan de syndicus.

Bij grote werken is het verstandig dat de notulen ook vermelden:

• welke offertes werden besproken;
• welke keuze werd gemaakt;
• welke kostprijs werd goedgekeurd;
• welke verdeelsleutel geldt;
• welke meerderheid werd gehaald;
• welke timing voorzien is;
• of vergunningen of attesten nodig zijn;
• wie de opvolging doet.

Dat is geen overbodige administratie. Het helpt bij verkoop, bij latere discussies en bij vragen van kopers of notarissen.

Als mede-eigenaar vind ik duidelijke notulen vooral belangrijk omdat je anders na enkele maanden niet meer precies weet waarom iets beslist werd. Bij kleine bedragen valt dat nog mee, maar bij grote werken wil je kunnen terugvinden wat er echt op tafel lag.

Wat kan de algemene vergadering doen?

De algemene vergadering hoeft geen nieuw intern maatregelenregister op te richten. Maar ze kan wel zorgen dat de VME beter voorbereid is op vragen bij verkoop of handhavingsdossiers.

Praktisch kan ze beslissen om:

• het gebouwarchief te actualiseren;
• oude vergunningen en plannen op te zoeken;
• technische dossiers beter digitaal te bewaren;
• notulen duidelijker te formuleren;
• lopende dossiers rond stedenbouw, erfgoed of veiligheid op te volgen;
• een overzicht te maken van uitgevoerde werken;
• bij twijfel juridisch advies te vragen;
• de syndicus te vragen om handhavingsinformatie die de VME raakt correct te agenderen.

Dat is nuttiger dan een verkeerd begrepen “bestuursmaatregelenregister” op te zetten.

Wat met de raad van mede-eigendom?

De raad van mede-eigendom kan de syndicus ondersteunen en controleren, voor zover die raad bestaat. In grotere gebouwen is zo’n raad verplicht vanaf de wettelijke drempel, in kleinere gebouwen kan hij vrijwillig worden opgericht.

De raad neemt geen beslissingen in de plaats van de algemene vergadering. Hij kan wel helpen om dossiers op te volgen, documenten te bekijken en vragen te stellen over maatregelen die het gebouw raken.

Als er bijvoorbeeld een handhavingsmaatregel opduikt over een gemeenschappelijk deel, kan de raad mee opvolgen of de syndicus de juiste informatie verzamelt, offertes opvraagt of het punt tijdig agendeert.

Maar ook hier geldt: de raad is geen bestuur dat los van de algemene vergadering beslissingen neemt over het gebouw.

Welke documenten zijn nuttig?

Voor een VME is een goed documentendossier de beste bescherming tegen verwarring.

Nuttige documenten zijn onder meer:

• basisakte;
• reglement van mede-eigendom;
• reglement van interne orde;
• notulen van algemene vergaderingen;
• vergunningen en meldingen;
• plannen van het gebouw;
• technische verslagen;
• facturen van uitgevoerde werken;
• attesten en keuringen;
• EPC gemeenschappelijke delen;
• asbestattest gemene delen waar van toepassing;
• verzekeringsdocumenten;
• correspondentie met gemeente of overheid;
• eventuele regularisatiedossiers;
• juridische adviezen;
• beslissingen over gemeenschappelijke werken.

Wanneer een maatregel uit het register een gemeenschappelijk deel raakt, kunnen deze documenten helpen om snel te begrijpen wat er al gebeurde en wat nog moet gebeuren.

Wat moeten mede-eigenaars vragen?

Mede-eigenaars hoeven het Vlaams Handhavingsplatform niet zelf te beheren. Maar ze mogen wel vragen stellen wanneer er bij verkoop of in een dossier sprake is van een maatregel.

Nuttige vragen zijn:

• gaat de maatregel over een privatief deel of gemeenschappelijk deel;
• welke overheid heeft de maatregel opgelegd;
• is er een herstelverplichting;
• zijn er termijnen;
• zijn er kosten voor de VME;
• werd dit al besproken op de algemene vergadering;
• bestaan er documenten of vergunningen;
• moet juridisch advies worden gevraagd;
• wordt dit opgenomen in het VME-dossier?

Zo blijft het gesprek concreet en wordt vermeden dat iedereen op basis van halve informatie panikeert.

Wat moeten syndici vermijden?

Syndici doen er goed aan om dit onderwerp correct te benoemen. Het gaat niet om een nieuw register van VME-bestuursbesluiten. Het gaat om publieke handhavingsmaatregelen.

Vermijd daarom formuleringen zoals:

• “Vanaf april 2026 moeten alle VME-beslissingen in het maatregelenregister.”
• “De syndicus moet voortaan elk besluit uitgebreid motiveren voor het register.”
• “Mede-eigenaars krijgen real-time toegang tot alle bestuursbesluiten via het maatregelenregister.”

Dat klopt niet.

Beter is:

• “Bij verkoop moet worden nagegaan of er handhavingsmaatregelen bestaan die het goed raken.”
• “Als een maatregel gemeenschappelijke delen betreft, moet de VME dit opvolgen.”
• “De syndicus moet het VME-dossier op orde houden zodat vragen bij verkoop correct beantwoord kunnen worden.”

Wat moeten VME’s onthouden?

Vanaf april 2026 is het maatregelenregister belangrijker geworden bij vastgoedoverdrachten in Vlaanderen. Het register bevat informatie over publieke herstel- en beveiligingsmaatregelen en andere handhavingsinformatie die impact kan hebben op een onroerend goed.

Voor VME’s betekent dit geen algemene nieuwe verplichting om alle interne beslissingen uitgebreider te motiveren of in een apart digitaal register te plaatsen. De gewone VME-beslissingen blijven in de notulen van de algemene vergadering en in het gebouwarchief.

De impact ontstaat vooral wanneer een maatregel betrekking heeft op een appartement, het gebouw of de gemeenschappelijke delen. Dan moet de syndicus de informatie correct opvolgen, de nodige documenten verzamelen en het punt op de algemene vergadering brengen wanneer de VME moet beslissen.

De kern is eenvoudig: het maatregelenregister hoort bij transparantie bij verkoop. Voor de VME blijft goed beheer hetzelfde: duidelijke notulen, volledig gebouwarchief, correcte communicatie en tijdige opvolging van dossiers die het gebouw echt raken.