Instrumentendecreet sinds 2024: wanneer kan een mede-eigenaar een eigenaarsvergoeding vragen?

Het Instrumentendecreet geldt sinds 15 april 2024 en harmoniseert compensaties voor waardeverlies door bepaalde bindende overheidsbeperkingen. Het regelt niet hoe een VME een mede-eigenaar vergoedt voor eigen werken aan dak, gevel of leidingen.

Eerst de misleidende premisse rechtzetten

Het Instrumentendecreet van 26 mei 2023 trad op 15 april 2024 in werking. Het wijzigde geen interne berekeningsmethode waarmee een VME mede-eigenaars vergoedt die zelf werken aan gemeenschappelijke delen uitvoeren. Het decreet harmoniseert procedures en berekeningen voor bepaalde compenserende vergoedingen wanneer een administratieve overheid een bindende gebruiksbeperking in het algemeen belang oplegt en daardoor waarde of beroepsinkomen verloren gaat.

Een mede-eigenaar die op eigen initiatief de gemeenschappelijke dakgoot herstelt, kan zich dus niet eenvoudig op dit decreet beroepen om terugbetaling door de VME te eisen. Dat is een vraag van appartementsrecht, zaakwaarneming, hoogdringendheid, mandaat en bewijs. Ook een vergoeding wegens bouwhinder, tijdelijke onbereikbaarheid of schade door een aannemer volgt niet automatisch uit het Instrumentendecreet.

Welke schade het decreet wel beoogt

De eigenaarsvergoeding is een eenmalige compensatie voor de daling van de eigenaarswaarde door een gebruiksbeperking die binnen het wettelijke toepassingsgebied valt. Het decreet groepeert onder meer planschade, bestemmingswijzigingscompensatie en compensatie ingevolge beschermingsvoorschriften. Niet iedere beleidsbeslissing, vergunningweigering of ongemakkelijke norm geeft recht op betaling. De specifieke wettelijke trigger en voorwaarden moeten vervuld zijn.

Naast de eigenaarsvergoeding bestaat een gebruikersvergoeding voor daling van gebruikswaarde door gederfde beroepsinkomsten. Een eigenaar die het goed ook exploiteert, kan in een passend dossier mogelijk met beide begrippen te maken krijgen, maar de voorwaarden en berekening verschillen. Voor een gewoon residentieel appartement zonder beroepsgebruik is een beweerd omzetverlies doorgaans niet aan de orde.

Wie kan begunstigde zijn bij mede-eigendom

Voor de eigenaarsvergoeding kijkt het decreet naar zakelijk gerechtigden: volle of blote eigenaars, vruchtgebruikers, opstalhouders en erfpachters. De begunstigde is in beginsel de zakelijk gerechtigde op het moment waarop de gebruiksbeperking in werking treedt, met de wettelijk omschreven overgang naar echtgenoot, wettelijk samenwonende partner of erfopvolgers. Een huurder is niet plots mede-eigenaar, maar kan als gebruiker onder een andere vergoeding vallen.

Bij onverdeelde eigendom kunnen mede-eigenaars gezamenlijk aanvragen met de vereiste volmachten. Het uitvoeringsbesluit waarschuwt dat een gezamenlijke aanvraag alleen kan voor mede-eigenaars met dezelfde verwervingstitel, omdat verwervingswaarde, tijdstip en bestemming de waardering kunnen beïnvloeden. In een appartementsgebouw is bovendien de eerste vraag welk kadastraal perceel en welk zakelijk recht precies door de overheidsbeperking worden getroffen.

De formule A = B - C correct lezen

Artikel 14 bepaalt dat A, de gezamenlijke vergoeding voor de zakelijk gerechtigden, gelijk is aan B min C. B is de eigenaarswaarde van het betrokken perceelsdeel vóór het effectief ingaan van de gebruiksbeperking. C is de waarde erna. De landcommissie bepaalt beide bedragen en motiveert de berekening in een schaderapport. Het gaat dus niet om werkelijk betaalde renovatiefacturen, forfaitaire vierkantemeterprijzen of een percentage van VME-aandelen.

De eigenaarswaarde is de venale waarde: de vermoedelijke prijs bij een normale verkoop onder normale marktomstandigheden en met voldoende publiciteit. De wet noemt objectieve factoren zoals oppervlakte, ligging en planologische bestemming. Een individuele schatting die een eigenaar zelf bestelt kan nuttig bewijs zijn, maar bindt de landcommissie niet. Eigenaarsvergoedingen van minder dan 500 euro worden volgens het uitvoeringsbesluit niet toegekend.

Termijnen en aanvraagprocedure

De aanvraag moet op straffe van verval in beginsel binnen twee jaar na het ontstaan van het recht gebeuren. Het decreet laat toe om met een beveiligde zending een eenmalige verlenging met twee jaar te vragen voor het betrokken onroerend goed. Wacht niet op een volgende gewone algemene vergadering wanneer de termijn loopt. Laat tijdig bepalen wie rechthebbende en aanvrager is en welk orgaan een volmacht kan geven.

Voor de betrokken vergoedingen biedt de Vlaamse Landmaatschappij het Loket Landinrichting en ook papieren formulieren. Na ontvangst volgt een volledigheidscontrole. Bij een onvolledig dossier krijgt de aanvrager volgens de praktische uitleg een termijn om stukken aan te vullen. Daarna maakt de landcommissie een schaderapport, volgt een ontwerpbeslissing en kan de aanvrager binnen de wettelijke termijn bezwaar indienen. Zonder tijdig bezwaar wordt de ontwerpbeslissing definitief.

Wat de syndicus bij een getroffen perceel doet

De syndicus controleert eerst de officiële beslissing die de gebruiksbeperking oplegt, de datum van inwerkingtreding, kadastrale gegevens en de eigendomsstructuur. Gaat het om een gemeenschappelijk perceel of een zakelijk recht van de VME, dan moet hij laten beoordelen wie juridisch kan aanvragen en welk besluit of mandaat nodig is. Gaat het uitsluitend om een privatieve kavel, dan dient de individuele gerechtigde doorgaans zelf te handelen.

Een VME mag het dossier niet herleiden tot de aandelenverdeling in de basisakte. De landcommissie berekent de gezamenlijke vergoeding volgens de wettelijke waardeanalyse; de verdeling tussen zakelijk gerechtigden is niet volledig door het Instrumentenbesluit geregeld en hangt van het concrete recht af. Win bij complexe opstal-, erfpacht- of vruchtgebruikconstructies advies in van notaris of advocaat.

Bewijsstukken die het verschil maken

• De definitieve overheidsbeslissing, plannen en datum waarop de beperking effectief ingaat.
• Kadastrale informatie, basisakte, eigendomstitels en eventuele opstal-, erfpacht- of vruchtgebruikakten.
• Volmachten wanneer één persoon voor andere mede-eigenaars of de VME optreedt.
• Objectieve informatie over toestand, bestemming en gebruik vóór en na de beperking.
• Alle veilige zendingen, ontvangstbewijzen, termijnen en vragen om ontbrekende stukken.

Bewaar daarnaast waarderingsverslagen en correspondentie in een afzonderlijk dossier. Formuleer notulen zakelijk: welk perceel is mogelijk getroffen, welke deadline geldt, wie onderzoekt ontvankelijkheid en welk budget is er voor advies. De algemene vergadering hoeft de uitkomst niet zelf te ramen. Een ongefundeerd verwacht bedrag kan begroting en verkoopgesprekken vertekenen.

Drie dossiers die u uit elkaar houdt

Dossier één is een wettelijke eigenaarsvergoeding wegens een gedekte overheidsbeperking. Dossier twee is een interne vraag of een mede-eigenaar kosten kan terugvorderen voor werken aan een gemeenschappelijk deel. Dossier drie is contractuele of buitencontractuele schade door een bouwheer, aannemer of overheid. Ze kunnen naast elkaar bestaan, maar hebben andere partijen, termijnen, bewijsregels en bevoegde instanties.

Het Instrumentendecreet is dus relevant voor mede-eigendom zodra een getroffen onroerend recht daadwerkelijk binnen het toepassingsgebied valt. Het is geen algemene vergoedingsmachine voor VME-conflicten. Een snelle juridische kwalificatie, correcte volmachten en bewaking van de vervaltermijn zijn waardevoller dan een interne rekensleutel verzinnen. Zo voorkomt de VME zowel gemiste rechten als onrealistische verwachtingen.