Maatregelenregister bij verkoop: wat betekent dit voor mede-eigenaars?

Sinds 1 april 2026 speelt het maatregelenregister een rol bij vastgoedtransacties in Vlaanderen. Het is geen intern VME-register dat de syndicus moet bijhouden, maar een publiek handhavingsinstrument dat bij de verkoop van een appartement geraadpleegd wordt. Dat betekent meer transparantie voor kopers en concrete aandachtspunten voor mede-eigenaars.

Wat is het maatregelenregister?

Sinds 1 april 2026 speelt het maatregelenregister een nieuwe rol bij vastgoedtransacties in Vlaanderen. Het register maakt deel uit van het Vlaams Handhavingsplatform en bevat informatie over bepaalde handhavingsmaatregelen die een impact kunnen hebben op een onroerend goed.

Het gaat dus niet om een intern VME-register waarin de syndicus alle onderhoudsbeslissingen, herstellingen of investeringen van de algemene vergadering moet bijhouden. Dat is een belangrijk onderscheid.

Het maatregelenregister gaat over overheidsmaatregelen, bijvoorbeeld in verband met ruimtelijke ordening, milieu, onroerend erfgoed, toeristische logies of andere Vlaamse regelgeving die onder het Kaderdecreet Vlaamse Handhaving valt. Denk aan aanmaningen, herstelmaatregelen, beveiligingsmaatregelen of andere informatie die relevant kan zijn voor wie een onroerend goed koopt.

Voor mede-eigenaars is vooral belangrijk dat het register bij verkoop van een appartement kan opduiken. Een koper moet immers weten of er maatregelen of handhavingsinformatie bestaan die het goed kunnen raken.

Geen nieuwe onderhoudsverplichting voor elke VME

De oorspronkelijke indruk dat elke VME vanaf 1 april 2026 verplicht een digitaal maatregelenregister moet bijhouden met al haar beslissingen over onderhoud en investeringen, klopt niet.

Een VME moet natuurlijk wel haar eigen documenten correct bewaren. Denk aan notulen van de algemene vergadering, beslissingen over werken, contracten, offertes, facturen, technische verslagen, keuringen, EPC gemeenschappelijke delen, asbestattest gemene delen waar van toepassing, verzekeringsdocumenten en afrekeningen.

Maar dat is niet hetzelfde als het maatregelenregister van het Vlaams Handhavingsplatform.

Het maatregelenregister wordt niet beheerd door de VME of de syndicus als een soort opvolgingslijst van gebouwbeslissingen. Het is een publiek handhavingsinstrument dat bij vastgoedoverdrachten moet worden geraadpleegd via de voorziene digitale kanalen.

Wie moet het register raadplegen?

De verplichting om het maatregelenregister te raadplegen ligt vooral bij vastgoedprofessionals die betrokken zijn bij de overdracht van vastgoed, zoals notarissen en vastgoedmakelaars.

Bij de verkoop van een appartement moet het register worden geraadpleegd om na te gaan of er relevante handhavingsinformatie bestaat over het goed. Die informatie kan belangrijk zijn voor de koper, omdat ze gevolgen kan hebben voor gebruik, waarde, werken of juridische risico’s.

Voor een gewone mede-eigenaar betekent dit niet dat hij zelf dagelijks het register moet opvolgen. Wie zijn appartement verkoopt, zal wel merken dat de notaris of vastgoedmakelaar bijkomende informatie opvraagt of vermeldt in het verkoopdossier.

De syndicus kan daarbij betrokken worden wanneer er vragen zijn over het gebouw, de gemeenschappelijke delen of eerdere beslissingen van de VME. Maar de syndicus is niet degene die het maatregelenregister voor elke verkoop automatisch als enige moet beheren.

Wat kan er in het register staan?

Het maatregelenregister bevat informatie over bepaalde handhavingsmaatregelen die verbonden kunnen zijn aan een onroerend goed. Het gaat niet om gewone VME-beslissingen zoals “dakisolatie goedgekeurd” of “liftfirma aangesteld”.

Voorbeelden van informatie die relevant kan zijn, zijn maatregelen rond:

• stedenbouwkundige overtredingen;
• herstelmaatregelen;
• beveiligingsmaatregelen;
• handhavingsinformatie over milieu;
• handhaving rond toeristische logies;
• bepaalde erfgoedmaatregelen;
• andere Vlaamse regelgeving die onder het handhavingsplatform valt.

Bij een appartement kan dat zowel het privatieve kavel als het gebouw of de grond raken, afhankelijk van de concrete maatregel.

Daarom is het register belangrijk bij verkoop. Een koper wil niet pas na de aankoop ontdekken dat er een handhavingsmaatregel bestaat die werken, gebruik of waarde kan beïnvloeden.

Waarom is dit relevant voor appartementen?

Bij een eengezinswoning is het verband vaak duidelijker: de maatregel heeft betrekking op het perceel of het gebouw dat volledig van één eigenaar is. Bij een appartement ligt dat complexer.

Een appartement is een privatief kavel binnen een groter gebouw. Handhavingsinformatie kan betrekking hebben op het privatieve deel, maar ook op gemeenschappelijke delen zoals gevel, dak, technische installaties, achterbouwen, terrassen, parkeerplaatsen, tuin, toegang of gemeenschappelijke constructies.

Een koper van een appartement koopt dus niet alleen een woonruimte, maar ook een aandeel in het gebouw. Als er een maatregel bestaat die de gemeenschappelijke delen raakt, kan dat later gevolgen hebben voor de VME en dus voor alle mede-eigenaars.

Dat maakt het maatregelenregister ook voor mede-eigenaars relevant, zelfs wanneer de verplichting tot raadpleging vooral bij de vastgoedprofessional ligt.

Wat betekent dit bij verkoop van een appartement?

Wie een appartement verkoopt, moet rekening houden met een uitgebreider verkoopdossier. De notaris of vastgoedmakelaar zal naast de klassieke informatie ook het maatregelenregister moeten raadplegen.

Voor de verkoper betekent dit dat eventuele problemen sneller zichtbaar worden. Een oude stedenbouwkundige kwestie, een handhavingsmaatregel of een maatregel die betrekking heeft op gemeenschappelijke delen kan niet zomaar onder de radar blijven.

Voor de koper is dat positief. Hij krijgt een beter beeld van mogelijke risico’s vóór hij koopt. Zeker bij oudere gebouwen, verbouwingen, opgesplitste panden of gebouwen met onduidelijke vergunningstoestand kan dit belangrijk zijn.

Voor de VME betekent het dat haar eigen documentatie nog belangrijker wordt. Als er vragen komen over een maatregel die het gebouw raakt, moet de syndicus snel kunnen terugvinden wat de algemene vergadering besliste, welke werken uitgevoerd zijn en welke documenten beschikbaar zijn.

De syndicus blijft belangrijk, maar met een andere rol

De syndicus moet het officiële maatregelenregister niet zelf bijhouden als intern VME-document. Maar hij speelt wel een praktische rol wanneer het register informatie aan het licht brengt die de mede-eigendom raakt.

Zijn rol kan bijvoorbeeld bestaan uit:

• VME-documenten bezorgen aan de notaris wanneer dat wettelijk gevraagd wordt;
• notulen en beslissingen over gemeenschappelijke delen terugvinden;
• technische verslagen of vergunningen opzoeken;
• informatie geven over uitgevoerde werken;
• nagaan of de maatregel verband houdt met privatieve of gemeenschappelijke delen;
• het punt op de algemene vergadering plaatsen wanneer verdere actie nodig is;
• mede-eigenaars informeren als een maatregel gevolgen heeft voor de VME.

De syndicus moet dus niet in de plaats treden van de notaris, makelaar of overheid. Maar hij moet wel zorgen dat het gebouwarchief op orde is.

Wat als het register informatie over gemeenschappelijke delen bevat?

Als uit het maatregelenregister blijkt dat er een handhavingsmaatregel bestaat die gemeenschappelijke delen raakt, kan dat gevolgen hebben voor de VME.

Denk aan een gevelwijziging zonder vergunning, een niet vergunde constructie aan het gebouw, een probleem met een gemeenschappelijke technische installatie, een erfgoedkwestie of een maatregel die herstelwerken vereist aan delen van het gebouw die gemeenschappelijk zijn.

Dan moet de VME nagaan:

• wat de maatregel precies inhoudt;
• op welk deel van het gebouw ze betrekking heeft;
• of de maatregel privatief, gemeenschappelijk of gemengd is;
• welke werken of stappen nodig zijn;
• wie bevoegd is om te beslissen;
• welke kostenverdeling geldt;
• of er termijnen of sancties spelen;
• of juridisch of technisch advies nodig is.

Zolang dit niet duidelijk is, is het gevaarlijk om de maatregel zomaar toe te schrijven aan één eigenaar of aan de volledige VME.

Wat als het probleem privatief is?

Niet elke maatregel in het register is automatisch een VME-probleem. Soms gaat het om een privatief kavel, bijvoorbeeld een individuele verbouwing, een niet toegelaten functiewijziging of een probleem dat door één eigenaar werd veroorzaakt.

In dat geval ligt de eerste verantwoordelijkheid bij de betrokken eigenaar. Toch kan de VME soms indirect betrokken worden, bijvoorbeeld wanneer de oplossing gemeenschappelijke delen raakt of wanneer het probleem hinder veroorzaakt voor andere mede-eigenaars.

Voorbeelden zijn:

• een privatieve verbouwing met doorvoer door een gemeenschappelijke gevel;
• een terrasafsluiting die het gevelbeeld wijzigt;
• een technische installatie die gemeenschappelijke kokers gebruikt;
• toeristische verhuur die strijdig is met vergunning of bestemming;
• werken die stabiliteit, brandveiligheid of gemeenschappelijke leidingen raken.

De basisakte en het reglement van mede-eigendom blijven dan bepalend.

Waarom het VME-archief belangrijker wordt

Het maatregelenregister maakt duidelijk hoe belangrijk goede documentatie is. Een VME die haar documenten niet op orde heeft, staat zwakker wanneer bij verkoop vragen opduiken.

Een goed gebouwarchief bevat onder meer:

• de basisakte;
• het reglement van mede-eigendom;
• het reglement van interne orde;
• notulen van de algemene vergadering;
• beslissingen over werken;
• vergunningen en meldingen;
• plannen en technische verslagen;
• facturen en attesten van uitgevoerde werken;
• keuringsverslagen;
• EPC gemeenschappelijke delen;
• asbestattest gemene delen waar van toepassing;
• verzekeringsdocumenten;
• communicatie met overheid of gemeente;
• eventuele dossiers over regularisatie of herstelmaatregelen.

Als die documenten verspreid zitten over oude syndici, losse mails of vergeten mappen, wordt elk verkoopdossier moeilijker. Een digitale documentenstructuur is dus nuttig, maar vooral omdat ze de VME helpt haar eigen verplichtingen en geschiedenis te bewijzen.

RealSmart en digitale raadpleging

In de vastgoedsector wordt het maatregelenregister geïntegreerd in digitale werkprocessen. Platformen zoals RealSmart kunnen daarbij een rol spelen voor vastgoedprofessionals. Het aantal raadplegingen toont vooral dat notarissen, makelaars en andere actoren het nieuwe instrument beginnen te gebruiken.

Voor mede-eigenaars betekent dit niet dat zij automatisch real-time toegang krijgen tot alle interne VME-beslissingen via zo’n register. Dat is een ander onderwerp.

Mede-eigenaars hebben wel recht op correcte informatie over hun VME volgens de regels van mede-eigendom. De syndicus moet documenten bewaren en informatie bezorgen binnen zijn wettelijke opdracht. Een digitaal VME-portaal kan daarbij helpen, maar het maatregelenregister zelf is geen vervanging voor het VME-dossier.

Wat moet een verkopende mede-eigenaar doen?

Een mede-eigenaar die zijn appartement verkoopt, doet best meer dan alleen een makelaar contacteren. Hij vraagt best tijdig de nodige VME-informatie op via de notaris of syndicus en zorgt dat de verkoopdocumenten volledig zijn.

Praktisch is het nuttig om vooraf na te gaan:

• zijn er recente notulen beschikbaar;
• zijn er geplande werken;
• zijn er achterstallen;
• is er reservekapitaal;
• zijn er lopende procedures;
• zijn er technische problemen aan gemeenschappelijke delen;
• bestaan er vergunningen voor relevante werken;
• zijn er gekende regularisatiedossiers;
• zijn er maatregelen die het gebouw of kavel raken.

Als het maatregelenregister informatie bevat, moet die correct worden begrepen. Niet elk resultaat betekent automatisch dat de verkoop onmogelijk is, maar het kan wel uitleg, documenten of verdere stappen vragen.

Wat moet een koper vragen?

Een koper van een appartement moet niet alleen naar het privatieve appartement kijken. Hij doet er goed aan om ook de VME en het gebouw te begrijpen.

Belangrijke vragen zijn:

• Bevat het maatregelenregister informatie over het goed?
• Gaat die informatie over het privatieve appartement of over gemeenschappelijke delen?
• Zijn er herstelverplichtingen?
• Zijn er termijnen of mogelijke sancties?
• Wat zeggen de notulen van de algemene vergadering?
• Heeft de VME al beslissingen genomen over het probleem?
• Zijn er kosten te verwachten?
• Is juridisch of technisch advies nodig?

Een koper moet vooral vermijden dat hij een appartement koopt zonder te begrijpen welke verplichtingen of risico’s mee overgaan.

Wat moet de algemene vergadering doen?

De algemene vergadering hoeft niet bij elke verkoop een apart punt over het maatregelenregister te behandelen. Maar als het register een maatregel aan het licht brengt die de gemeenschappelijke delen raakt, moet het onderwerp wel correct op de agenda komen.

Een goed agendapunt vermeldt:

• welke maatregel bestaat;
• welk deel van het gebouw geraakt wordt;
• of het privatief of gemeenschappelijk is;
• welke documenten beschikbaar zijn;
• welke overheid of instantie betrokken is;
• welke stappen nodig zijn;
• welke kosten geraamd worden;
• welke meerderheid vereist is;
• of juridisch advies nodig is;
• wie de opvolging doet.

Zo blijft het dossier beheersbaar en wordt vermeden dat mede-eigenaars enkel via geruchten of verkoopdossiers iets vernemen.

Wat met privacy?

Het maatregelenregister kan informatie bevatten die gevoelig is. Niet elke persoon krijgt dezelfde gegevens te zien. In de digitale toepassingen wordt rekening gehouden met dataminimalisatie, waardoor notarissen en vastgoedmakelaars niet noodzakelijk exact dezelfde informatie ontvangen.

Voor de VME is dat een nuttige waarschuwing. Ook de syndicus moet voorzichtig omgaan met informatie die aan personen, overtredingen of procedures gekoppeld is. Niet alles wat in een verkoopdossier opduikt, moet zonder nuance naar alle bewoners worden doorgestuurd.

Relevante informatie over gemeenschappelijke delen moet wel correct worden behandeld binnen de VME. Maar privacy en proportionaliteit blijven belangrijk.

Als mede-eigenaar zou ik vooral willen dat echte gebouwrisico’s duidelijk worden gedeeld, zonder dat elk persoonlijk detail van een andere eigenaar onnodig rondgaat. Transparantie en discretie moeten samen kunnen.

Wat is het verschil met de notulen van de VME?

De notulen van de algemene vergadering blijven het officiële overzicht van wat de VME beslist. Daarin staan beslissingen over werken, begroting, syndicus, reservekapitaal, regels en gemeenschappelijke dossiers.

Het maatregelenregister is iets anders. Het bevat handhavingsinformatie vanuit de overheid. Het is dus geen vervanging voor de notulen en ook geen digitaal opvolgingssysteem van de taken van de syndicus.

Een VME kan intern wel werken met een actielijst, werfopvolging of digitaal beheersplatform. Dat is vaak nuttig. Maar dat moet niet worden verward met het maatregelenregister van het Vlaams Handhavingsplatform.

Wat moeten syndici praktisch doen?

Syndici doen er goed aan om dit onderwerp correct te kaderen tegenover mede-eigenaars.

Zij kunnen uitleggen dat:

• het maatregelenregister geen intern VME-beslissingsregister is;
• notarissen en makelaars het register moeten raadplegen bij overdracht;
• de VME zelf haar eigen documenten goed moet bewaren;
• maatregelen die gemeenschappelijke delen raken wel gevolgen kunnen hebben voor de VME;
• privacy belangrijk blijft;
• bij twijfel juridisch of technisch advies nodig kan zijn.

Daarnaast is het verstandig dat syndici het VME-archief actualiseren. Hoe beter de documenten beschikbaar zijn, hoe eenvoudiger het wordt om vragen uit verkoopdossiers te beantwoorden.

Wat moeten VME’s onthouden?

Het maatregelenregister is sinds 1 april 2026 belangrijk bij vastgoedtransacties in Vlaanderen. Het is bedoeld om handhavingsinformatie over onroerende goederen zichtbaar te maken voor notarissen, vastgoedmakelaars en partijen bij een overdracht.

Voor VME’s is vooral de nuance belangrijk. Het register verplicht de VME niet om een nieuw digitaal overzicht van alle onderhoudsbeslissingen bij te houden. Het vervangt ook de notulen of het gebouwarchief niet.

Toch kan het register gevolgen hebben voor appartementsgebouwen. Als er een maatregel bestaat die gemeenschappelijke delen raakt, moet de VME weten wat er aan de hand is en welke stappen nodig zijn.

De kern is eenvoudig: het maatregelenregister hoort bij de transparantie rond verkoop, terwijl de VME zelf verantwoordelijk blijft voor duidelijke notulen, goede documenten, correcte opvolging van werken en een syndicus die het gebouwarchief op orde houdt.