Maatregelenregister vanaf 1 april 2026: wat betekent dit bij verkoop van een appartement?

Vanaf 1 april 2026 speelt het maatregelenregister een rol bij vastgoedoverdrachten in Vlaanderen. Het is geen nieuw onderhoudsregister dat de syndicus moet bijhouden, maar een register met publieke handhavingsinformatie dat bij verkoop wordt geraadpleegd. Lees wat dit wel en niet betekent voor mede-eigenaars, verkopers, kopers en de syndicus.

Geen nieuw onderhoudsregister voor de syndicus

Vanaf 1 april 2026 speelt het maatregelenregister een rol bij vastgoedoverdrachten in Vlaanderen. Dat klinkt alsof elke VME plots een nieuw digitaal register moet bijhouden met alle onderhoudswerken, herstellingen, renovaties en kostprijzen. Dat klopt niet.

Het maatregelenregister is geen intern VME-register. Het is geen overzicht van alles wat de algemene vergadering ooit beslist heeft. Het is ook geen digitale takenlijst waarin de syndicus per werk moet noteren wie verantwoordelijk is, welke aannemer betrokken is en hoeveel het kost.

Het maatregelenregister hoort bij het Vlaams Handhavingsplatform en het Vastgoedinformatieplatform. Het bevat informatie over publieke handhavingsmaatregelen die een impact kunnen hebben op een onroerend goed. Denk aan maatregelen rond stedenbouw, milieu, onroerend erfgoed, toeristische logies of andere domeinen waar Vlaamse of lokale overheden handhavend kunnen optreden.

Voor mede-eigenaars is die nuance belangrijk. De VME moet haar eigen documenten natuurlijk correct bewaren, maar er is geen nieuwe algemene verplichting die van de syndicus een apart maatregelenregister voor alle gebouwinterventies maakt.

Waarvoor dient het maatregelenregister dan wel?

Het maatregelenregister moet kopers beter informeren bij een vastgoedoverdracht. Wie een woning, appartement of ander onroerend goed koopt, moet kunnen weten of er publieke maatregelen of hersteldossiers bestaan die het goed kunnen raken.

Bij een appartement kan dat gevoelig zijn. Een maatregel kan gaan over het privatieve appartement, maar ook over gemeenschappelijke delen of het volledige gebouw. Denk bijvoorbeeld aan een niet vergunde gevelwijziging, een erfgoeddossier, een handhavingsmaatregel rond een technische installatie, een probleem met toeristische verhuur of een herstelmaatregel die het gebouw als geheel raakt.

Het register is dus vooral relevant bij verkoop, schenking of andere overdracht van vastgoed. De notaris of vastgoedmakelaar moet nagaan of er informatie in het register staat. De koper krijgt daardoor een beter zicht op mogelijke juridische of praktische risico’s.

Wat staat er niet in?

Het maatregelenregister bevat niet automatisch de gewone beslissingen van de VME.

Het gaat dus niet over:

• een goedgekeurde dakrenovatie;
• een geplande liftmodernisering;
• een offerte voor schilderwerken;
• het onderhoudscontract van de verwarmingsinstallatie;
• de jaarlijkse poetskosten;
• de opbouw van het reservekapitaal;
• kleine herstellingen aan gemeenschappelijke delen;
• het verslag van de algemene vergadering;
• een interne actielijst van de syndicus.

Die informatie blijft wel belangrijk, maar ze hoort thuis in het gewone VME-dossier: de notulen, de boekhouding, de technische verslagen, de offertes, de facturen en de beslissingen van de algemene vergadering.

Een koper van een appartement heeft dus twee soorten informatie nodig. Enerzijds de officiële vastgoedinformatie, waaronder het maatregelenregister. Anderzijds de klassieke VME-informatie over het gebouw, de kosten, de werken en de financiële toestand.

Waarom is dit belangrijk voor mede-eigenaars?

Een appartement is geen losstaand goed. Wie een appartement koopt, koopt een privatieve kavel én een aandeel in de gemeenschappelijke delen. Daardoor kan een maatregel die het gebouw raakt, ook gevolgen hebben voor elke mede-eigenaar.

Als het maatregelenregister bijvoorbeeld informatie toont over een probleem met de gevel, het dak, een gemeenschappelijke constructie of een stedenbouwkundig dossier, dan kan dat later kosten of beslissingen binnen de VME veroorzaken.

Voor een verkoper kan dat betekenen dat er extra uitleg nodig is. Voor een koper kan het betekenen dat hij beter moet nagaan welke kosten of risico’s hij mee overneemt. Voor de syndicus kan het betekenen dat hij snel documenten moet kunnen terugvinden om te verduidelijken wat de VME al weet of beslist heeft.

Het register maakt de klassieke VME-documenten dus niet minder belangrijk. Het maakt ze juist belangrijker.

Wat betekent dit voor verkopers?

Een mede-eigenaar die zijn appartement verkoopt, moet er rekening mee houden dat het maatregelenregister wordt geraadpleegd in het verkoopproces. Dat gebeurt via de betrokken vastgoedprofessional, niet omdat de verkoper zelf een intern VME-register moet opmaken.

Als er informatie verschijnt over het goed, moet duidelijk worden wat die informatie betekent. Gaat het over het appartement zelf? Over een gemeenschappelijk deel? Over het gebouw? Over een oude maatregel? Over iets dat nog moet worden uitgevoerd?

Een verkoper doet er daarom goed aan om tijdig de nodige VME-informatie op te vragen. Niet pas vlak voor de akte, maar zodra de verkoop wordt voorbereid.

Nuttige documenten zijn onder meer:

• de basisakte;
• het reglement van mede-eigendom;
• het reglement van interne orde;
• recente notulen van de algemene vergadering;
• informatie over geplande werken;
• het bedrag van werkkapitaal en reservekapitaal;
• lopende procedures;
• technische verslagen;
• vergunningen of regularisatiedossiers;
• attesten en keuringen;
• communicatie over gemeenschappelijke dossiers.

Als er een maatregel bestaat die gemeenschappelijke delen raakt, zal de verkoper die informatie vaak niet alleen kunnen uitleggen zonder de syndicus of de notulen van de VME.

Wat betekent dit voor kopers?

Voor kopers is het maatregelenregister een extra bescherming. Het helpt om verborgen of minder zichtbare handhavingsinformatie sneller op tafel te krijgen.

Toch moet een koper de informatie goed laten interpreteren. Een vermelding in het register betekent niet automatisch dat het appartement niet gekocht mag worden of dat er onmiddellijk grote kosten volgen. Het betekent wel dat men moet begrijpen wat er speelt.

Een koper stelt best duidelijke vragen:

• Waarop heeft de maatregel betrekking?
• Gaat het over het privatieve appartement of over gemeenschappelijke delen?
• Zijn er herstelverplichtingen?
• Zijn er termijnen?
• Zijn er mogelijke boetes of kosten?
• Heeft de VME dit al besproken?
• Staat er iets in de notulen?
• Is er een beslissing van de algemene vergadering nodig?
• Is technisch of juridisch advies aangewezen?

Bij aankoop van een appartement blijft de VME-context altijd belangrijk. Een registervermelding zonder uitleg kan onrust veroorzaken. Goede VME-documenten kunnen duidelijk maken of het om een beperkt probleem gaat of om een dossier dat het hele gebouw raakt.

Wat betekent dit voor de syndicus?

De syndicus moet niet zelf het officiële maatregelenregister bijhouden. Dat is geen nieuw intern register van de VME.

Maar de syndicus moet wel het gewone VME-dossier correct beheren. Wanneer bij verkoop een maatregel opduikt die het gebouw of de gemeenschappelijke delen raakt, moet hij kunnen nagaan wat daarover bekend is.

Hij moet bijvoorbeeld kunnen terugvinden:

• of het onderwerp al besproken werd op de algemene vergadering;
• of er notulen bestaan;
• of er vergunningen of plannen beschikbaar zijn;
• of er offertes of technische verslagen zijn;
• of de maatregel privatief of gemeenschappelijk lijkt;
• of de VME al beslissingen nam;
• of het punt opnieuw op de agenda moet komen;
• of juridisch of technisch advies nodig is.

Een syndicus met een goed georganiseerd gebouwarchief kan snel duidelijkheid geven. Een rommelig archief zorgt bij verkoop sneller voor vertraging, onzekerheid en discussie.

Wat als de maatregel gemeenschappelijke delen raakt?

Wanneer het maatregelenregister informatie toont over gemeenschappelijke delen, moet de VME het dossier ernstig nemen. Dan gaat het niet alleen over de verkopende eigenaar, maar mogelijk over alle mede-eigenaars.

Voorbeelden kunnen zijn:

• een gevelwijziging zonder vergunning;
• een erfgoeddossier rond dak of gevel;
• een niet vergunde constructie aan het gebouw;
• een herstelmaatregel aan gemeenschappelijke delen;
• een probleem met een technische installatie;
• een dossier rond toeristische verhuur dat het gebouw raakt;
• een maatregel die verband houdt met veiligheid of gebruik van het gebouw.

De syndicus moet dan nagaan welke stappen nodig zijn. Mogelijk moet het punt op de algemene vergadering komen. De VME moet dan beslissen over herstel, regularisatie, studies, advies, financiering of verdere opvolging.

De kostenverdeling hangt af van de basisakte, het reglement van mede-eigendom en de concrete oorzaak. Soms gaat het om een gemeenschappelijke kost. Soms kan één eigenaar verantwoordelijk zijn. Dat moet zorgvuldig worden onderzocht.

Wat als de maatregel privatief is?

Niet elke maatregel is automatisch een probleem voor de hele VME. Soms gaat het om een privatieve situatie, bijvoorbeeld een eigenaar die zonder vergunning werken uitvoerde in zijn appartement of een gebruik wijzigde zonder de nodige toelating.

Dan ligt de eerste verantwoordelijkheid meestal bij die eigenaar. Toch kan de VME nog betrokken worden wanneer de privatieve maatregel gemeenschappelijke delen raakt.

Denk aan een geveldoorvoer, terrasafsluiting, wijziging aan ramen, airco-installatie, toeristische verhuur, technische aansluiting of ingreep in een gemeenschappelijke koker.

Daarom is het gevaarlijk om te snel te zeggen: “Dat is privatief, dus de VME heeft er niets mee te maken.” In een appartementsgebouw lopen privatieve en gemeenschappelijke belangen vaak door elkaar.

Verwar het register niet met de verkoopinformatie van de syndicus

Bij verkoop van een appartement moet de syndicus al langer bepaalde informatie bezorgen aan de notaris. Dat gaat onder meer over de financiële toestand van de VME, achterstallen, werkkapitaal, reservekapitaal, lopende procedures, beslissingen van de algemene vergadering en geplande werken.

Die informatie blijft apart belangrijk. Het maatregelenregister vervangt die VME-informatie niet.

Een koper wil nog altijd weten:

• hoeveel reservekapitaal er is;
• of er achterstallen zijn;
• welke werken gepland zijn;
• of er procedures lopen;
• welke kosten binnenkort verwacht worden;
• wat de algemene vergadering besliste;
• of het gebouw technisch goed beheerd wordt.

Dat soort informatie komt uit het VME-dossier, niet uit het maatregelenregister.

Waarom goede notulen belangrijk blijven

Omdat het maatregelenregister bij verkoop extra vragen kan oproepen, worden duidelijke notulen nog belangrijker.

Als een maatregel verband houdt met het gebouw, moet men kunnen zien of de VME daar al iets over besliste. Heeft de algemene vergadering een herstel goedgekeurd? Is er een architect aangesteld? Werd een regularisatie besproken? Zijn offertes opgevraagd? Werd beslist om juridisch advies te vragen?

Notulen moeten geen roman zijn, maar ze moeten wel duidelijk tonen wat beslist werd, met welke meerderheid, welke opdracht aan de syndicus werd gegeven en welke kosten of stappen voorzien zijn.

Als mede-eigenaar vind ik dat vooral belangrijk omdat je anders bij verkoop of discussie telkens terugvalt op herinneringen. En herinneringen zijn in een VME zelden genoeg wanneer er geld of verantwoordelijkheid op het spel staat.

Digitale platformen kunnen helpen

Digitale platformen zoals RealSmart kunnen vastgoedprofessionals helpen om bepaalde vastgoedinformatie op te vragen, waaronder het maatregelenregister. Dat is nuttig voor makelaars en notarissen in verkoopdossiers.

Voor de VME betekent dit niet dat alle mede-eigenaars via zo’n platform automatisch toegang krijgen tot een intern maatregelenoverzicht. Het officiële maatregelenregister en het interne VME-documentenbeheer blijven verschillende zaken.

Toch kan digitalisering nuttig zijn. Een digitaal VME-archief kan ervoor zorgen dat notulen, attesten, keuringen, vergunningen, facturen en technische verslagen sneller terug te vinden zijn.

De VME hoeft dus geen verkeerd register bij te houden, maar doet er wel goed aan haar echte documenten digitaal en overzichtelijk te bewaren.

Wat moet de algemene vergadering doen?

De algemene vergadering hoeft geen apart maatregelenregister met alle onderhoudswerken goed te keuren. Maar ze kan wel beslissen om het VME-dossier beter te organiseren.

Een nuttig agendapunt kan zijn:

• Zijn de notulen van de voorbije jaren volledig?
• Zijn vergunningen en plannen beschikbaar?
• Zijn technische verslagen centraal bewaard?
• Is het EPC gemeenschappelijke delen aanwezig?
• Is het asbestattest voor gemene delen nodig of beschikbaar?
• Zijn oude regularisatiedossiers terug te vinden?
• Zijn grote werken goed gedocumenteerd?
• Is het gebouwarchief digitaal toegankelijk?
• Weet de syndicus welke documenten bij verkoop snel nodig zijn?

Dat is veel nuttiger dan een register bijhouden dat de wet niet vraagt.

Wat moet een VME doen bij een concrete vermelding?

Als er bij verkoop een vermelding uit het maatregelenregister opduikt die mogelijk gemeenschappelijke delen raakt, volgt de VME best een eenvoudige aanpak.

Eerst moet duidelijk worden wat de maatregel precies inhoudt. Daarna moet worden nagegaan op welk deel van het gebouw ze betrekking heeft. Vervolgens zoekt de syndicus de relevante VME-documenten op. Daarna kan worden beoordeeld of de algemene vergadering moet beslissen.

Bij twijfel is juridisch of technisch advies verstandig. Zeker wanneer er termijnen, herstelverplichtingen, boetes of vergunningskwesties spelen.

Een maatregel negeren omdat ze toevallig opduikt bij de verkoop van één appartement is geen goed idee wanneer ze het hele gebouw raakt.

Wat moeten mede-eigenaars nu vragen?

Mede-eigenaars hoeven niet in paniek te raken. Maar ze mogen wel betere vragen stellen.

Is het gebouwarchief volledig?

Zijn oude vergunningen terug te vinden?

Zijn beslissingen over gevel, dak, terrassen, ramen en technische installaties goed gedocumenteerd?

Zijn er gekende handhavingsdossiers?

Werd het onderwerp ooit besproken op de algemene vergadering?

Weet de syndicus hoe hij vragen bij verkoop moet beantwoorden?

Zijn documenten digitaal beschikbaar?

Zijn geplande werken duidelijk opgenomen in de notulen?

Die vragen helpen niet alleen bij het maatregelenregister. Ze verbeteren het volledige VME-beheer.

Wat moeten VME’s onthouden?

Het maatregelenregister vanaf 1 april 2026 is geen intern register waarin de syndicus alle onderhouds- en verbeteringswerken van de VME moet bijhouden. Het is een register met publieke handhavingsinformatie dat bij vastgoedoverdrachten wordt geraadpleegd via de daarvoor voorziene kanalen.

Voor mede-eigenaars is vooral belangrijk dat een maatregel over een appartement ook het gebouw of de gemeenschappelijke delen kan raken. Dan moet de VME kunnen uitleggen wat er aan de hand is, welke documenten bestaan en of verdere stappen nodig zijn.

De kern is eenvoudig: het maatregelenregister verhoogt de transparantie bij verkoop, maar het vervangt goed VME-beheer niet. Een VME staat het sterkst wanneer haar notulen, vergunningen, technische verslagen, attesten en beslissingen correct bewaard en snel raadpleegbaar zijn.