Nieuwe F-gasregels voor airco’s in VME en appartementsgebouw

De Europese regels voor koelmiddelen in airco’s, warmtepompen en koelinstallaties zijn sinds 2024 strenger geworden. De basis is [Verordening (EU) 2024/573 over gefluoreerde broeikasgassen](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/NL/TXT/?uri=CELEX:32024R0573), de zogenoemde…

De Europese regels voor koelmiddelen in airco’s, warmtepompen en koelinstallaties zijn sinds 2024 strenger geworden. De basis is Verordening (EU) 2024/573 over gefluoreerde broeikasgassen, de zogenoemde F-gassen. Die verordening is van toepassing sinds 11 maart 2024 en vervangt de vroegere Europese F-gasverordening.

Voor mede-eigenaars en syndici is vooral belangrijk wat de regels níét doen: bestaande airco’s in appartementsgebouwen worden niet automatisch verboden. Wel worden koelmiddelen met een hoge klimaatimpact stap voor stap uit de markt geduwd. Dat heeft gevolgen voor nieuwe toestellen, onderhoud, lekcontroles, bijvullingen en de renovatieplanning van de VME.

Wat verandert er concreet?

Veel airco’s en warmtepompen werken met HFK-koelmiddelen. Die vallen onder de F-gasregels omdat ze bij lekkage een sterke klimaatimpact kunnen hebben. Die impact wordt uitgedrukt in GWP, of Global Warming Potential. Hoe hoger de GWP-waarde, hoe zwaarder de klimaatimpact van het koelmiddel.

Enkele cijfers maken duidelijk waarom de regels worden aangescherpt:

• R410A, een koelmiddel dat jarenlang courant werd gebruikt in airco’s en warmtepompen, heeft een GWP van ongeveer 2.088.
• R32, dat in recentere toestellen vaak voorkomt, heeft een GWP van ongeveer 675.
• Vanaf 1 januari 2025 mogen nieuwe single-split airconditioningsystemen met minder dan 3 kg F-gassen niet meer op de markt worden gebracht wanneer ze F-gassen bevatten met een GWP van 750 of meer.
• Voor lekcontroles werkt de Europese regelgeving met drempels in CO₂-equivalenten, onder meer 5, 50 en 500 ton CO₂-equivalent.

De Europese aanpak bestaat uit twee sporen. Enerzijds wordt de hoeveelheid HFK’s die in de EU op de markt mag komen via quota verder afgebouwd. Anderzijds gelden er specifieke verboden voor bepaalde nieuwe toestellen en, in sommige gevallen, beperkingen op het gebruik van koelmiddelen met een zeer hoge GWP bij onderhoud.

Bestaande airco’s mogen in principe blijven werken

Een bestaande airco in een appartement of een gemeenschappelijke koelinstallatie van de VME moet dus niet plots worden verwijderd omdat de Europese regels zijn gewijzigd. Zolang de installatie correct geplaatst is, veilig werkt en wordt onderhouden volgens de geldende regels, kan ze in principe verder gebruikt worden.

De impact zit vooral in de praktijk. Voor oudere installaties kan het duurder of moeilijker worden om bepaalde koelmiddelen te verkrijgen. Bij een defect kan blijken dat herstellen economisch minder interessant is dan vervangen. En bij nieuwe installaties zal de keuze steeds meer verschuiven naar toestellen met koelmiddelen met een lagere klimaatimpact.

Voor een VME is dat een belangrijk verschil. De regelgeving verplicht niet elke mede-eigendom om onmiddellijk te investeren, maar ze maakt het wel onverstandig om oudere gemeenschappelijke installaties pas te bekijken wanneer ze uitvallen.

Wie is verantwoordelijk in een appartementsgebouw?

Bij F-gasinstallaties kijkt de regelgeving naar de exploitant van de installatie. In een appartementsgebouw kan dat de VME zijn wanneer het gaat om een gemeenschappelijke installatie, bijvoorbeeld een centrale koelinstallatie, een gemeenschappelijke warmtepomp met koelfunctie of een VRF/VRV-systeem dat meerdere appartementen bedient.

Gaat het om een volledig privatieve airco die uitsluitend één appartement bedient, dan ligt de onderhoudsverantwoordelijkheid in principe bij de betrokken mede-eigenaar. Dat betekent niet dat de VME niets te zeggen heeft. Zodra een buitenunit op het dak, aan de gevel, op een gemeenschappelijk terras, in een technische schacht of aan een andere gemeenschappelijke constructie wordt geplaatst, raakt de installatie ook aan de mede-eigendom.

De syndicus moet dus eerst nagaan of het gaat om een privatieve installatie, een gemeenschappelijke installatie of een combinatie van beide. Die kwalificatie bepaalt wie beslist, wie onderhoudt, wie betaalt en wie aansprakelijk kan zijn bij schade of hinder.

Lekcontroles, logboeken en gecertificeerde techniekers

De F-gasregels gaan niet alleen over de verkoop van nieuwe toestellen. Voor bepaalde installaties gelden verplichtingen rond lekcontroles, terugwinning van koelmiddel en administratie. De verplichtingen hangen af van het gebruikte koelmiddel, de hoeveelheid in kilogram en de omzetting naar CO₂-equivalenten.

Installaties boven bepaalde drempels moeten periodiek op lekken worden gecontroleerd. Daarbij moet worden bijgehouden welk koelmiddel aanwezig is, hoeveel werd bijgevuld of teruggewonnen, welke controles zijn uitgevoerd en door wie. Voor een VME hoort die informatie niet verspreid te zitten in losse facturen, maar in een overzichtelijk technisch dossier.

Werken aan F-gasinstallaties mogen bovendien niet door om het even wie worden uitgevoerd. Installatie, onderhoud, lekcontrole, terugwinning en buitengebruikstelling moeten gebeuren door personen of ondernemingen met de juiste certificering. In Vlaanderen sluiten die verplichtingen aan bij de erkennings- en certificatieregels voor koeltechnische werkzaamheden.

Daarnaast geldt in Vlaanderen een afzonderlijke energieprestatieverplichting voor grotere aircosystemen. Volgens Vlaanderen.be moeten airconditioningsystemen met een nominaal koelvermogen van meer dan 12 kW periodiek energetisch worden gekeurd door een erkende airco-energiedeskundige.

Wat moet de syndicus nu praktisch doen?

De syndicus hoeft geen koeltechnicus te worden, maar moet er wel voor zorgen dat de VME haar gebouwinstallaties correct beheert. De eerste stap is een inventaris van alle gemeenschappelijke airco-, koel- en warmtepompinstallaties met koelfunctie.

Voor elke installatie laat de syndicus best minstens deze gegevens verzamelen:

• het type installatie, merk, bouwjaar en locatie;
• het gebruikte koelmiddel;
• de hoeveelheid koelmiddel in kilogram;
• de GWP-waarde en de CO₂-equivalenten;
• de eventuele lekcontroleplicht;
• de onderhoudsfirma en haar certificering;
• de beschikbare logboeken, interventieverslagen en keuringsverslagen;
• de verwachte resterende levensduur en mogelijke vervangingsopties.

Die inventaris kan worden opgevraagd bij de onderhoudsfirma of installateur. Vaak staat het koelmiddel ook vermeld op het typeplaatje van de buitenunit of in het technisch dossier. Bij oudere gebouwen ontbreekt die documentatie soms, waardoor een technische rondgang nuttig kan zijn.

Blijkt dat de VME een oudere installatie met een hoog GWP-koelmiddel gebruikt, dan is het verstandig om tijdig scenario’s voor onderhoud en vervanging te bespreken. Een noodvervanging tijdens een hittegolf is doorgaans duurder, moeilijker te organiseren en juridisch lastiger correct te laten beslissen.

Beslissen in de algemene vergadering

Voor werken aan gemeenschappelijke installaties beslist de algemene vergadering. Onder het Burgerlijk Wetboek vallen werken aan gemeenschappelijke delen in veel gevallen onder de tweederdemeerderheid, behalve wanneer het gaat om daden van bewaring, voorlopig beheer of bepaalde wettelijk opgelegde werken waarvoor een andere regeling kan gelden. De concrete meerderheid hangt af van de aard van de werken, de statuten van het gebouw en de wettelijke bepalingen over gedwongen mede-eigendom.

De basisakte en het reglement van mede-eigendom bepalen ook hoe de kosten worden verdeeld. Soms gebeurt dat volgens de aandelen in de gemeenschappelijke delen. In andere gebouwen voorzien de statuten een verdeling volgens nut of gebruik, bijvoorbeeld wanneer een installatie slechts een deel van de kavels bedient.

Voor grotere vervangingen is het reservekapitaal belangrijk. In mede-eigendommen is een reservekapitaal in principe wettelijk voorzien, tenzij de algemene vergadering met de vereiste meerderheid anders beslist. Airco’s, warmtepompen en koelinstallaties met een beperkte resterende levensduur horen daarom thuis in de meerjarenplanning van de VME, net zoals liften, daken, gevels en verwarmingsinstallaties.

Privatieve airco’s: toestemming en duidelijke regels

Steeds meer bewoners willen een individuele airco plaatsen. Dat is begrijpelijk door warmere zomers, maar in een appartementsgebouw is een airco zelden een puur individuele aangelegenheid. Een buitenunit kan geluid veroorzaken, trillingen doorgeven, het uitzicht van de gevel wijzigen, condenswater lozen of technische risico’s creëren bij foutieve plaatsing.

De VME mag redelijke regels opleggen voor rust, veiligheid, uitzicht, onderhoud, condensafvoer, brandveiligheid en bescherming van de gemeenschappelijke delen. Die regels kunnen worden opgenomen in het reglement van interne orde of worden vastgelegd via een beslissing van de algemene vergadering.

De VME mag echter niet willekeurig discrimineren of elk privatief comfortgebruik zonder motivering blokkeren. Een beperking moet steun vinden in de statuten, de bestemming van het gebouw, technische noodzaak, hinderbeperking of bescherming van gemeenschappelijke delen. Vooral bij buitenunits op de gevel, het dak of een gemeenschappelijk terras is voorafgaande toestemming doorgaans noodzakelijk.

Ook buiten de mede-eigendom kunnen verplichtingen spelen. Afhankelijk van de plaatsing kan een omgevingsvergunning, melding of gemeentelijke voorwaarde relevant zijn, bijvoorbeeld bij zichtbare gevelwijzigingen, beschermde gebouwen of plaatsing in bepaalde stedelijke zones. Daarnaast blijven geluidsnormen en burenhinder altijd een aandachtspunt.

Let op met nieuwe koelmiddelen en brandveiligheid

De verschuiving naar koelmiddelen met een lagere GWP-waarde betekent niet automatisch dat elk alternatief technisch identiek is. Sommige nieuwe of natuurlijke koelmiddelen hebben andere eigenschappen, bijvoorbeeld op het vlak van brandbaarheid, druk, ventilatievereisten of plaatsingsvoorwaarden.

Voor een VME is dat belangrijk bij offertes. Een goedkopere installatie is niet noodzakelijk de beste keuze als ze meer geluid maakt, moeilijker onderhouden kan worden of niet goed past binnen de technische structuur van het gebouw. Bij plaatsing op daken, in technische lokalen of nabij vluchtwegen moet ook brandveiligheid worden meegenomen in de beoordeling.

De syndicus doet er goed aan om bij grotere installaties niet alleen een prijs te vragen, maar ook een technisch voorstel met informatie over koelmiddel, GWP, geluidsniveau, energieverbruik, onderhoudsvereisten, veiligheidsmaatregelen en verwachte beschikbaarheid van onderdelen.

Welke aanpak voorkomt discussies?

Een werkbare aanpak voor VME’s bestaat uit drie stappen. Eerst wordt de bestaande situatie technisch in kaart gebracht. Daarna bekijkt de syndicus met de raad van mede-eigendom, als die er is, of de onderhoudscontracten, lekcontroles en keuringen in orde zijn. Vervolgens worden mogelijke vervangingen of investeringen tijdig op de agenda van de algemene vergadering geplaatst.

Voor privatieve airco’s is een duidelijk kader nuttig. De VME kan bepalen welke documenten een mede-eigenaar vooraf moet bezorgen, waar buitenunits eventueel mogen komen, hoe condenswater moet worden afgevoerd, welke geluidsgrenzen worden gehanteerd, wie aansprakelijk is voor schade en hoe onderhoud moet worden aangetoond.

Als mede-eigenaar wil je vooral vermijden dat je pas over koelmiddelen, vergunningen en kostenverdeling hoort wanneer de installatie defect is. Een beperkt technisch onderzoek vooraf geeft meestal meer duidelijkheid dan een discussie op een algemene vergadering zonder gegevens.

Waarom dit nu relevant is voor VME’s

De nieuwe F-gasregels maken bestaande airco’s niet van de ene dag op de andere illegaal, maar ze veranderen wel de context waarin VME’s installaties beheren. Koelmiddelen met een hoge klimaatimpact worden minder evident, nieuwe toestellen moeten aan strengere voorwaarden voldoen en de administratieve opvolging van installaties wordt belangrijker.

Voor mede-eigenaars betekent dit vooral dat airco’s en koelinstallaties niet langer als losse comforttoestellen mogen worden bekeken. In een appartementsgebouw raken ze aan onderhoud, gemeenschappelijke delen, energiekosten, aansprakelijkheid, hinder, brandveiligheid en toekomstige investeringen.

De meest zinvolle eerste stap is eenvoudig: laat de gemeenschappelijke airco- en koelinstallaties technisch inventariseren en bespreek de resultaten op de algemene vergadering. Zo kan de VME tijdig beslissen over onderhoud, budget en vervanging, zonder overhaaste keuzes wanneer een installatie uitvalt.

Officiële informatie is beschikbaar via de Europese F-gasverordening 2024/573, de Vlaamse informatie over keuring van airconditioningsystemen en de Vlaamse regelgeving rond erkenning als koeltechnisch bedrijf.