Verzameldecreet Omgeving: wat verandert er voor VME’s bij werken aan het gebouw?

Op 6 februari 2026 keurde de Vlaamse Regering drie uitvoeringsbesluiten goed bij het Verzameldecreet Omgeving 2024, met ingang van 1 maart 2026. Het is geen nieuwe wet op de mede-eigendom, maar het kan wel meespelen wanneer een VME werken aan gevels, daken of gemeenschappelijke delen plant. Lees wat verandert en waar u op moet letten.

Geen nieuwe VME-wet, wel belangrijk voor renovaties

De Vlaamse Regering keurde op 6 februari 2026 drie uitvoeringsbesluiten goed bij het Verzameldecreet Omgeving 2024. Die besluiten gaan over het Vrijstellingenbesluit, het Meldingsbesluit en de limitatieve lijst van gemeentelijke vergunningsplichten. Ze treden in werking op 1 maart 2026.

Voor mede-eigenaars klinkt dat technisch, maar het kan wel gevolgen hebben wanneer een VME werken aan het gebouw plant. Denk aan gevelwerken, dakwerken, isolatie, technische ingrepen of kleinere aanpassingen aan gemeenschappelijke delen.

Belangrijk is dat dit geen nieuwe wet op de mede-eigendom is. De algemene vergadering blijft beslissen volgens het Burgerlijk Wetboek, de basisakte en het reglement van mede-eigendom. De syndicus krijgt ook geen algemene nieuwe controlebevoegdheid. Wat wel verandert, is het kader waarin moet worden nagegaan of bepaalde stedenbouwkundige handelingen vergunningsplichtig, meldingsplichtig of vrijgesteld zijn.

Voor VME’s betekent dit vooral: bij werken aan het gebouw wordt het nog belangrijker om vooraf goed te controleren welke regels gelden.

Wat verandert er aan vrijstellingen en meldingen?

Het Verzameldecreet Omgeving 2024 voorzag in een herwerking van het systeem van vrijgestelde en meldingsplichtige stedenbouwkundige handelingen. De uitvoeringsbesluiten van 2026 maken dat concreter.

Een belangrijk punt is dat bepaalde handelingen aan gevels en daken onder voorwaarden vrijgesteld kunnen zijn van omgevingsvergunning. Het gaat onder meer om werken die het fysieke bouwvolume niet wijzigen en de energieprestatie van het gebouw niet verslechteren. Ook voor bepaalde isolatiewerken aan de buitenzijde van gevels en daken is een vrijstelling voorzien, binnen specifieke grenzen en voorwaarden.

Dat klinkt positief voor VME’s die willen renoveren. Dakisolatie, gevelisolatie of bepaalde gevelwerken kunnen daardoor administratief eenvoudiger worden. Maar vrijstelling betekent niet dat alles zomaar mag. Er blijven voorwaarden gelden. Het aantal woongelegenheden mag bijvoorbeeld niet wijzigen, er mag geen vergunningsplichtige functiewijziging zijn, en het gebouw moet hoofdzakelijk vergund of vergund geacht zijn.

Daarnaast blijven andere regels spelen. Erfgoed, lokale plannen, vergunningsvoorwaarden, burgerlijk recht en de regels van de mede-eigendom verdwijnen niet omdat een stedenbouwkundige vrijstelling geldt.

Waarom dit voor appartementsgebouwen belangrijk is

In een appartementsgebouw raken veel werken aan gemeenschappelijke delen. Gevels, daken, dragende structuren, collectieve leidingen, technische installaties en vaak ook bepaalde ramen of terrassen zijn gemeenschappelijk of hebben minstens invloed op het gemeenschappelijk uitzicht.

Als de VME bijvoorbeeld gevelisolatie wil plaatsen, kan de stedenbouwkundige procedure eenvoudiger worden door een vrijstelling. Maar de algemene vergadering moet nog altijd beslissen over de werken, de kostprijs, de verdeelsleutel, de timing en de uitvoering.

Een individuele mede-eigenaar kan dus niet zeggen: “Dit is vergunningsvrij, dus ik mag het alleen doen.” Vergunningsvrij is niet hetzelfde als VME-vrij. De basisakte en het reglement van mede-eigendom blijven het vertrekpunt.

Dat onderscheid is belangrijk. Een overheid kan beslissen dat voor een bepaalde handeling geen omgevingsvergunning nodig is, maar binnen het gebouw moet nog altijd worden nagegaan wie eigenaar is van het betrokken deel en wie bevoegd is om te beslissen.

Gemeenten krijgen minder vrije ruimte voor extra vergunningsplichten

Een ander onderdeel is de limitatieve lijst van gemeentelijke vergunningsplichten. Gemeenten kunnen voortaan niet onbeperkt zelf extra vergunningsplichten opleggen voor handelingen die normaal vrijgesteld of niet vergunningsplichtig zijn. Ze kunnen dat alleen nog voor handelingen die op de door de Vlaamse Regering vastgestelde lijst staan.

Voor VME’s kan dit op termijn meer rechtszekerheid geven. Het wordt minder vanzelfsprekend dat elke gemeente eigen bijkomende verplichtingen oplegt buiten het Vlaamse kader. Tegelijk betekent dit niet dat lokale regels verdwijnen. Gemeenten kunnen binnen de vastgelegde grenzen nog altijd een rol spelen, en bestaande gemeentelijke of provinciale verordeningen moeten tegen de voorziene termijn worden nagekeken en aangepast.

Voor mede-eigenaars blijft de praktische regel dus dezelfde: bij werken die zichtbaar zijn of het gebouw wijzigen, vraag vooraf na wat in uw gemeente geldt. Zeker bij gevels, daken, erfgoed, beschermde zones of gebouwen met bijzondere vergunningsvoorwaarden blijft lokale controle belangrijk.

De syndicus moet niet gokken

Voor een syndicus is dit typisch een dossier waarin hij niet op gevoel mag werken. Een kleine gevelaanpassing, zonwering, dakdoorvoer, isolatiepakket of wijziging aan buitenschrijnwerk kan in het ene gebouw eenvoudig zijn en in het andere gebouw gevoelig.

De syndicus hoeft niet zelf stedenbouwkundig expert te zijn. Maar hij moet wel tijdig laten nagaan of een vergunning, melding of vrijstelling geldt. Bij grotere werken is het verstandig om dit te laten controleren door een architect, studiebureau, aannemer met kennis van de regelgeving of rechtstreeks via de gemeentelijke dienst Omgeving.

Dat moet gebeuren vóór de algemene vergadering beslist. Mede-eigenaars moeten weten of de werken uitvoerbaar zijn, of er voorwaarden gelden en of de timing beïnvloed wordt door een vergunning of melding.

Als mede-eigenaar zou ik vooral niet willen dat een VME eerst offertes goedkeurt en pas daarna ontdekt dat de werken toch niet zomaar mogen. Dat zorgt voor vertraging, extra kosten en frustratie die meestal vermeden had kunnen worden.

Gevels en daken blijven gevoelige delen

De aanpassingen zijn vooral relevant voor werken aan gevels en daken. Dat zijn in appartementsgebouwen vaak de duurste en meest zichtbare dossiers.

Denk aan gevelisolatie, dakisolatie, vernieuwing van gevelbekleding, herstelling van dakranden, vervanging van bepaalde afwerkingen, plaatsing van technische elementen of ingrepen die verband houden met energieprestatie.

Ook als bepaalde handelingen vrijgesteld zijn, moet de VME opletten voor de concrete voorwaarden. Een vrijstelling geldt niet automatisch wanneer het bouwvolume wijzigt, wanneer het aantal woongelegenheden verandert, wanneer er een functiewijziging is of wanneer erfgoedregels spelen.

Bij gevelwerken speelt bovendien het uitzicht van het gebouw. Een wijziging die stedenbouwkundig eenvoudiger wordt, kan binnen de VME nog altijd een beslissing vragen omdat de gevel gemeenschappelijk is en het uniforme uitzicht van het gebouw raakt.

Wat met erfgoed en bijzondere ligging?

Bij erfgoed blijft voorzichtigheid nodig. De regelgeving rond vrijstellingen neemt niet weg dat andere regels van toepassing kunnen blijven. Voor beschermde monumenten, gebouwen in een beschermd stads- of dorpsgezicht, werelderfgoedzones of gebouwen op de inventaris bouwkundig erfgoed kunnen bijkomende voorwaarden gelden.

Dat is vooral belangrijk bij oudere appartementsgebouwen, herenhuizen die opgesplitst zijn in appartementen, gebouwen in stadscentra of residenties met een specifieke gevelwaarde.

Een VME die daar gevelisolatie, raamwijzigingen, zonwering of dakwerken plant, doet er goed aan vroeg in het traject na te gaan of erfgoedadvies of een specifieke toelating nodig is. Zo vermijdt men dat een technisch goed dossier vastloopt op de erfgoedcontext.

De algemene vergadering blijft beslissen

De uitvoeringsbesluiten veranderen niets aan de basiswerking van de VME. De algemene vergadering blijft het beslissingsorgaan voor werken aan gemeenschappelijke delen. De syndicus bereidt voor, vraagt offertes op, verzamelt informatie en voert uit wat rechtsgeldig beslist werd.

Bij renovaties moet het agendapunt voldoende duidelijk zijn. Mede-eigenaars moeten weten wat er precies wordt voorgesteld, welke delen gemeenschappelijk zijn, welke kosten verwacht worden, welke meerderheid nodig is en of er stedenbouwkundige voorwaarden gelden.

Dat hoeft niet altijd met lange lijsten of ingewikkelde rapporten. Maar het moet duidelijk genoeg zijn om te vermijden dat iemand achteraf zegt dat de VME niet wist waarover ze besliste.

Een correcte beslissing is vooral belangrijk bij grotere werken zoals dakisolatie, gevelrenovatie, structurele herstellingen of technische ingrepen die invloed hebben op het gebouw als geheel.

Vergunningsvrij betekent niet risicoloos

Een vrijstelling van omgevingsvergunning kan de procedure eenvoudiger maken, maar ze neemt de verantwoordelijkheid van de VME niet weg. De werken moeten nog altijd technisch correct, veilig, verzekerd en conform de statuten worden uitgevoerd.

Bij dak- en gevelwerken spelen vaak ook andere vragen. Is er impact op brandveiligheid? Zijn er stabiliteitsvragen? Heeft de keuze van materialen invloed op verzekering of garantie? Moeten bewoners tijdelijk hinder dulden? Zijn premies of EPB-verplichtingen relevant? Wordt de energieprestatie effectief verbeterd?

Een VME die alleen vraagt of een vergunning nodig is, kijkt dus te beperkt. De vergunningsvraag is één onderdeel van een breder renovatiedossier.

Waarom goede documentatie belangrijk blijft

Bij werken aan gemeenschappelijke delen moet de VME de juiste documenten bewaren. Dat geldt zeker wanneer men zich beroept op een vrijstelling of wanneer de gemeente bevestigt dat geen vergunning nodig is.

Bewaar de communicatie met de gemeente, technische fiches, offertes, plannen, notulen, foto’s vóór en na de werken, facturen en eventuele adviezen. Die documenten kunnen later belangrijk zijn bij verkoop, verzekering, discussie met mede-eigenaars of vragen van de overheid.

Een koper van een appartement wil steeds vaker weten welke werken aan het gebouw uitgevoerd zijn en of die correct zijn beslist. Een VME die haar dossier op orde heeft, kan sneller duidelijkheid geven.

Wat betekent dit concreet voor mede-eigenaars?

Voor mede-eigenaars is de belangrijkste boodschap dat de regels rond vergunningen eenvoudiger kunnen worden voor bepaalde werken, maar dat de VME-procedure blijft bestaan. Wie werken aan ramen, gevel, dak of gemeenschappelijke delen wil voorstellen, moet niet alleen naar de gemeente kijken, maar ook naar de basisakte en de algemene vergadering.

Voor syndici betekent dit dat ze bij renovaties tijdig de vergunningsvraag moeten laten onderzoeken. Niet elk project heeft nog dezelfde administratieve last, maar de voorwaarden voor vrijstelling moeten wel kloppen.

Voor de VME als geheel kan de wijziging positief zijn. Bepaalde energetische of technische werken kunnen vlotter worden voorbereid. Maar dat voordeel verdwijnt als de VME te snel werkt en de voorwaarden, statuten of lokale context vergeet.

Wat moeten VME’s onthouden?

De drie uitvoeringsbesluiten bij het Verzameldecreet Omgeving 2024 brengen vooral verduidelijking en vereenvoudiging in de regels rond vrijstellingen, meldingen en gemeentelijke vergunningsplichten. Voor VME’s betekent dit geen nieuwe mede-eigendomswet en geen automatische strengere controle op elk gebouw.

De praktische impact zit vooral bij werken aan gevels, daken en andere zichtbare of gemeenschappelijke delen. Sommige ingrepen kunnen eenvoudiger worden, maar alleen als aan de voorwaarden voldaan is.

De kern is eenvoudig: controleer eerst de stedenbouwkundige regels, kijk daarna naar de basisakte en laat de algemene vergadering correct beslissen. Zo kan een VME gebruik maken van vereenvoudigde procedures zonder achteraf vast te lopen op vergunningen, erfgoed, aansprakelijkheid of interne discussies.