Wetsvoorstel ontbinding en vereffening van VME's: wat mede-eigenaars moeten weten

Kamerstuk 56 1339/001 wil een VME zonder openstaande schulden in één notariële akte laten ontbinden en de vereffening onmiddellijk sluiten. Het is geen algemene procedure om een slecht werkende VME zonder unanimiteit op te heffen.

Wat het wetsvoorstel werkelijk beoogt

Op 2 februari 2026 werd in de Kamer wetsvoorstel 56 1339/001 ingediend. Het wil de onzekerheid wegnemen of een vereniging van mede-eigenaars haar ontbinding en de onmiddellijke sluiting van de vereffening in één akte kan regelen. Voor vennootschappen bestaat zo'n route wanneer geen openstaande schulden zijn. Het Burgerlijk Wetboek verwijst voor VME's niet uitdrukkelijk naar die regeling en veronderstelt vandaag in beginsel een vereffenaar.

De oude artikeltekst maakte hiervan ten onrechte een vereenvoudigde rechterlijke procedure voor structureel niet-functionerende VME's zonder unanimiteit. Dat is niet de kern van het voorstel. De ontwerptekst richt zich op een VME waarvan de ontbinding juridisch aan de orde is en waarvan schulden en vermogen zodanig zijn voorbereid dat de vereffening meteen kan sluiten. Zij is geen makkelijke ontsnapping aan ruzie, achterstallige bijdragen, ontbrekende rekeningen of noodzakelijk onderhoud.

Het huidige artikel 3.97 blijft vertrekpunt

Onder het geldende Boek 3 is de VME van rechtswege ontbonden zodra de onverdeeldheid, om welke reden ook, ophoudt te bestaan. De volledige vernietiging van het gebouw volstaat op zichzelf niet. Een vrijwillige ontbinding door de algemene vergadering vereist eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars en wordt in een authentieke akte vastgesteld. Daarnaast kan de rechter op verzoek van iedere belanghebbende ontbinden wanneer die een gegronde reden aantoont.

Geen syndicus hebben of jarenlang niet vergaderen doet de gedwongen mede-eigendom niet vanzelf verdwijnen. Zolang verschillende privatieve kavels verbonden blijven met aandelen in dak, grond, gevel, inkom, trappen, lift of leidingen, blijft beheer nodig. Bij afwezigheid van een syndicus kan een mede-eigenaar of belanghebbende derde de rechter om een aanstelling vragen. Herstel van bestuur is doorgaans een andere vraag dan het beëindigen van de volledige juridische structuur.

Ontbinding en vereffening zijn twee fasen

Na ontbinding wordt de VME geacht voort te bestaan voor haar vereffening. Uitgaande stukken moeten dan vermelden dat zij in vereffening is. Tenzij statuten of overeenkomst anders bepalen, beslist de algemene vergadering over de wijze en wijst zij een of meer vereffenaars aan. Doet zij dat niet, dan wordt de syndicus met de vereffening belast. De afsluiting wordt in een notariële akte vastgelegd en overgeschreven bij de bevoegde Patrimoniumdocumentatie.

De vereffenaar int vorderingen, betaalt schulden, behandelt lopende contracten, sluit rekeningen en maakt een eindrekening. Denk aan achterstallige bijdragen, leveranciersfacturen, verzekeringsschade, waarborgen, proceskosten en terugbetaling van werk- of reservekapitaal. De grond en gemeenschappelijke bouwdelen zijn volgens de toelichting bij het voorstel geen activa van de VME zelf: ze behoren in aandelen aan de mede-eigenaars. Ontbinding van de rechtspersoon verkoopt dus niet automatisch dak, lift of trappenhal.

Voorwaarden voor één akte in het voorstel

Het voorstel laat vrijwillige ontbinding met onmiddellijke sluiting toe wanneer alle schulden tegenover mede-eigenaars en derden zijn terugbetaald of de nodige bedragen zijn geconsigneerd. De commissaris van de rekeningen zou een verslag opstellen met de resterende activa en passiva en bevestigen dat aan de schuldenvoorwaarde is voldaan. Die controle wordt bewust niet aan de syndicus opgedragen, omdat zij ook handelingen van de syndicus moet beoordelen.

De ontwerptekst behoudt de eenparigheid van alle mede-eigenaars. Het is dus onjuist dat één eigenaar via dit voorgestelde één-aktepad de vrijwillige ontbinding kan opleggen. Een gerechtelijke ontbinding blijft een afzonderlijke mogelijkheid wanneer een belanghebbende een gegronde reden bewijst. Het voorstel bevat ook een route waarbij de rechter onder voorwaarden de vereffening onmiddellijk kan sluiten zonder vereffenaar, maar dat is geen automatische sanctie voor een slechte boekhouding.

Parlementair voorstel is nog geen geldend recht

Een indieningsdatum en Kamerstuknummer bewijzen alleen dat het voorstel bestaat. Voor geldend recht zijn parlementaire goedkeuring, bekrachtiging, afkondiging, publicatie in het Belgisch Staatsblad en de toepasselijke inwerkingtredingsregel nodig. Bij de actualiteitscontrole op 11 augustus 2026 is geen in werking getreden wet vastgesteld die deze voorgestelde één-akteregeling al aan Boek 3 toevoegt. De huidige artikelen 3.97 en 3.98 blijven daarom het praktische uitgangspunt.

Controleer vóór elke notariële voorbereiding opnieuw de officiële dossierfiche 56K1339 en de geconsolideerde tekst in Justel. Een later amendement kan voorwaarden, verslaggever, aansprakelijkheid of inwerkingtreding wijzigen. Neem de tekst van 2 februari niet als definitief model in notulen op. Een besluit dat alleen op een voorstel steunt, kan vormvereisten of schuldeisersbescherming missen.

Wat te doen bij een niet-functionerende VME

Start met een feiteninventaris: statuten, eigenaarslijst, KBO-inschrijving, laatste geldige benoeming van syndicus, bankrekeningen, verzekeringen, contracten, openstaande bijdragen, schulden, rechtszaken en toestand van gemeenschappelijke delen. Een lekkend dak of defecte lift blijft onderhoud vragen, ook als niemand een vergadering bijeenroept. Gebruik de wettelijke oproepings- en rechterlijke mogelijkheden om bestuur te herstellen en veiligheidsmaatregelen te nemen.

Vraag een rechterlijke ontbinding niet alleen omdat samenwerking moeilijk is. De gegronde reden, gevolgen voor eigendomsstructuur en haalbaarheid van vereffening moeten juridisch worden onderbouwd. Vaak zijn benoeming van een syndicus, betwisting van een besluit, invordering, deskundigenonderzoek of vervangende rechterlijke beslissing gerichtere instrumenten. Een advocaat en notaris kunnen samen beoordelen of het probleem bestuur, schuld, statuten, fysieke opdeling of echte beëindiging van onverdeeldheid betreft.

Financieel dossier vóór ontbinding

• Bevestig alle bankrekeningen, kasmiddelen, reserve- en werkkapitaal en vorderingen per eigenaar.
• Vraag saldoverklaringen van leveranciers, verzekeraar, advocaat, energieleverancier en onderhoudsfirma's.
• Inventariseer waarborgen, schadeclaims, fiscale posten en nog niet afgerekende verbruiken.
• Laat de commissaris van de rekeningen bewijs en belangenconflicten onafhankelijk controleren.
• Plan bewaarlocatie van boeken en de notariële overschrijving van de vereffeningssluiting.

Een nulstand op de zichtrekening betekent niet dat er geen schulden zijn. Een aannemerswaarborg, nog te ontvangen afrekening, betwiste factuur of mogelijke schadeclaim kan de onmiddellijke sluiting blokkeren of consignatie vereisen. Deel een batig saldo pas na een goedgekeurde eindrekening en volgens de geldende rechten. Bewaar persoonsgegevens en bewijsstukken gedurende de wettelijke periode op een plaats die na het einde van de syndicus toegankelijk blijft.

Gevolgen voor mede-eigenaars en gemeenschappelijke delen

De VME is het beheerorgaan met rechtspersoonlijkheid, niet de eigenaar van het volledige gebouw. De privatieve kavels en aandelen in de gemeenschappelijke onroerende delen blijven bij de mede-eigenaars totdat een geldige akte of andere rechtsgrond die structuur wijzigt. Bij vrijwillige opheffing van de appartementsmede-eigendom moet de notaris daarom meer regelen dan alleen een lege VME-rekening. Hypotheken, zakelijke rechten, stedenbouwkundige situatie en eigendomstitels kunnen mee spelen.

Voor een kleine VME die is ontstaan door een latere opsplitsing ongedaan te maken, kan een één-akteregeling nuttig worden zodra alle eigenaars akkoord zijn en schulden vooraf zijn afgehandeld. Voor een bewoond appartementsgebouw met tientallen kavels, liftcontract, personeel en reservefonds is dat uitzonderlijk. Het wetsvoorstel biedt vooral procedurele duidelijkheid aan een reeds voorbereide beëindiging, niet een algemeen herstelplan voor gebrekkig beheer.