Nieuwe woningkwaliteitsregels: asbestattest en elektrische veiligheid in vochtige ruimten correct beoordelen

De handboekupdate woningkwaliteit verduidelijkt de elektrische beoordeling van bad- en doucheruimten en het gebruik van een asbestattest bij ernstige risico's. Daarnaast moet elke VME van een gebouw van vóór 2001 uiterlijk 31 december 2026 een afzonderlijk asbestattest voor de gemene delen hebben.

Twee regels die vaak ten onrechte worden vermengd

De actualisatie van het Technisch Handboek Woningkwaliteit sinds eind 2025 verduidelijkt enerzijds elektrische veiligheid in ruimten met bad of douche en anderzijds de beoordeling van ernstige asbestrisico's. Daarnaast bestaat een afzonderlijke OVAM-verplichting voor een asbestattest van de gemene delen. Die drie elementen hebben een eigen rechtsgrond, deskundige en gevolg.

De oude formulering over 'toestellen in vochtige ruimtes' was te vaag. Het officiële nieuwsbericht noemt specifiek de stroomkringen van ruimten met een bad of douche en een bijkomende verliesstroomschakelaar van 30 mA. Het kondigt geen algemeen verbod op wasmachines, droogkasten of andere toestellen aan en evenmin een nieuwe universele ventilatiecontrole voor elke gemeenschappelijke ruimte.

Wat de 30 mA-beoordeling vraagt

Rubriek 51 van het technische handboek werd aangepast aan recente wijzigingen van het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties. Bij een woningkwaliteitscontrole wordt gekeken naar indicaties van elektrocutie- en brandrisico. Voor de stroomkringen van een ruimte met bad of douche is een bijkomende verliesstroomschakelaar van 30 mA vereist volgens de officiële toelichting.

In een appartementsgebouw kunnen tellerkast, stijgleiding, verdeelbord en eindkring verschillende eigendomsgrenzen hebben. Laat een bevoegd elektricien vaststellen welke bescherming aanwezig is, welke kringen ze dekt en of het bord gemeenschappelijk of privatief is. Een gemeenschappelijke hoofdbeveiliging bewijst niet zonder meer dat elke badkamerkring correct aanvullend beschermd is.

Woningcontrole is niet hetzelfde als elektrische keuring

Een erkende woningcontroleur beoordeelt de woning volgens het technisch verslag en quoteert zichtbare of vastgestelde gebreken. Een erkend controleorganisme voert in de wettelijk bepaalde situaties een gelijkvormigheidscontrole van de elektrische installatie uit. Een verslag uit het ene kader vervangt niet automatisch het andere, al kan het waardevolle informatie bevatten.

Bij een acuut elektrocutie- of brandrisico moet de installatie onmiddellijk veilig worden gemaakt. Wacht niet op de uitkomst van een conformiteitsprocedure of de volgende gewone vergadering. De syndicus kan voor gemeenschappelijke delen een elektricien inschakelen binnen zijn bevoegdheden en legt structurele aanpassingen, kost en bewijs daarna correct aan de VME voor.

Asbest in rubriek 83 vraagt een concreet risico

De handboekupdate omschrijft voorwaarden waaronder asbest op basis van een asbestinventarisattest wordt beoordeeld bij 'andere veiligheids- en gezondheidsrisico's'. Dat betekent niet dat elke vermelding van asbest een categorie III-gebrek oplevert. De toestand van het materiaal, bereikbaarheid, mogelijke vezelvrijgave en noodzaak van ontruiming of buitengewone maatregelen zijn relevant voor de woningkwaliteitsbeoordeling.

Een intacte hechtgebonden vensterbank, beschadigde leidingisolatie in een druk bezochte kelder en verweerd plaatmateriaal aan de gevel zijn verschillende situaties. Laat het attest en de beheeradviezen lezen door een gecertificeerde deskundige en, bij werken, door de aannemer. Schuur, boor of breek nooit verdacht materiaal om zelf zekerheid te krijgen.

Deadline voor het attest van de gemene delen

Uiterlijk op 31 december 2026 moet elke VME van een toegankelijke constructie met risicobouwjaar, in de praktijk gebouwd vóór 2001, beschikken over een afzonderlijk asbestattest voor de gemene delen. De VME is verantwoordelijk. Ze kan de syndicus of gebouwbeheerder mandateren om een gecertificeerde asbestdeskundige aan te stellen, bewijs te verzamelen en toegang te organiseren.

Vanaf eind 2026 moet bij een overdracht van een privatief deel zowel het individuele attest als dat van de gemene delen beschikbaar zijn wanneer de regels daarop van toepassing zijn. Wacht daarom niet tot december. OVAM waarschuwt voor oplopende wachttijden. Vraag offertes met duidelijke afbakening van inkom, trappenhal, stookplaats, dak, gevel, kelders, parking en technische kokers.

Attest betekent niet automatisch verwijderen

Het asbestattest brengt materialen en toestand in kaart en bevat beheer- of verwijderadviezen. Een conclusie 'asbestveilig' betekent niet noodzakelijk dat geen asbest aanwezig is; wel dat het gebouw bij normaal gebruik volgens het attest asbestveilig kan zijn. Omgekeerd vraagt 'niet-asbestveilig' een plan van aanpak, maar niet elk onderdeel heeft dezelfde urgentie.

Prioriteer beschadigd of eenvoudig bereikbaar materiaal en werken waarbij blootstelling kan ontstaan. Integreer beheer in onderhoud: markering voor technici, veilige toegang, instructies bij lekkage, periodieke controle en budgettering. Een asbestattest is voor renovatie alleen voldoende wanneer het onderzoek de te verstoren zones dekt; ingesloten materiaal kan aanvullend destructief onderzoek vereisen.

Privatief en gemeenschappelijk correct splitsen

Een individuele eigenaar heeft voor zijn privatieve kavel eigen verplichtingen bij overdracht en beheer. De VME behandelt gemeenschappelijke dakbekleding, gevelpanelen, leidingisolatie, schachten, stookruimte, inkom en gedeelde vloerlagen volgens de basisakte. Het enkele feit dat materiaal zich achter een privatieve afwerking bevindt, bepaalt de eigendom niet altijd. Vraag bij twijfel notarieel en technisch advies.

Voor elektriciteit geldt dezelfde discipline. Een verdeelbord in een privatieve berging kan privatieve kringen voeden, terwijl een bord in de kelder gemeenschappelijke pompen en verlichting bedient. Maak geen algemene kostenverdeling op basis van locatie alleen. Documenteer welk circuit en welk bouwdeel het gebrek veroorzaakt en leg herstel bij de juiste partij.

Praktisch actieplan vóór de deadline

• Controleer bouwjaar, bestaande individuele attesten en eventuele eerdere inventaris van gemene delen.
• Stel een gecertificeerde asbestdeskundige aan met een volledige gebouwafbakening en toegangslijst.
• Laat gemeenschappelijke elektrische borden en bad- of doucheruimten gericht controleren.
• Scheid acute veiligheidsmaatregelen van planbaar beheer en toekomstige verwijdering.
• Bewaar attesten, plannen, foto's, besluiten en instructies toegankelijk voor bevoegde aannemers.

De syndicus informeert mede-eigenaars met concrete locaties en acties, niet met alarmerende algemene claims. Deel gevoelige woninginformatie alleen wanneer nodig. Bij offertes voor renovatie moet het relevante asbestdossier vooraf beschikbaar zijn, zodat aannemers hun methode, bescherming, afvalstroom en prijs correct kunnen bepalen.

Zo voorkomt de VME schijnconformiteit

Een nieuwe verliesstroomschakelaar zonder controle van de aangesloten kringen kan een onveilige installatie verbergen. Een asbestattest dat alleen de inkomhal beschrijft terwijl dak en stookplaats ontbreken, is evenmin een bruikbaar beheerdossier. Laat oplevering toetsen aan de opdracht en vraag bewijs dat alle gemeenschappelijke zones zijn verwerkt.

De kern is dus niet dat alle toestellen in vochtige ruimten strenger zijn verboden. De echte 2026-aandachtspunten zijn gerichte elektrische bescherming, een genuanceerde woningkwaliteitsbeoordeling van asbestrisico en de harde OVAM-deadline voor gemene delen. Door die sporen apart te beheren, kan de VME veilig handelen zonder attesten of keuringen met elkaar te verwarren.