12 procent btw voor gemeubelde logies vanaf maart 2026: wat betekent dit voor mede-eigenaars en VME's?

Sinds 1 maart 2026 stijgt de btw op belaste gemeubelde logies van 6 naar 12 procent. Dat raakt uitbaters, maar verandert niets aan de bevoegdheden van de VME.

Eerst de rechtzetting: 12 procent is een verhoging

Sinds 1 maart 2026 geldt voor de bedoelde diensten van gemeubeld logies een btw-tarief van 12 procent. Het tarief kwam van 6 procent, niet van 21 procent. De oude versie van dit artikel beschreef de wijziging dus in de verkeerde richting. Het koninklijk besluit van 14 februari 2026, gepubliceerd op 23 februari, concretiseerde de verhoging voor het verschaffen van gemeubeld logies en het ter beschikking stellen van een kampeerplaats. De wijziging is een tariefmaatregel: ze maakt niet plots elke gemeubelde huur btw-plichtig en ze verandert de bestaande afbakening tussen vrijgestelde onroerende verhuur en belaste logiesdiensten niet.

Wanneer is gemeubelde verhuur een belaste logiesdienst?

Gewone woningverhuur is in beginsel vrijgesteld van btw. Voor gemeubeld logies bestaat een uitzondering wanneer de prestatie onder de btw-regels voor betalende gasten valt. Sinds de hervorming van 2022 speelt onder meer de verblijfsduur een rol: bij een verblijf van minder dan drie maanden kan de terbeschikkingstelling belast zijn wanneer minstens een van de wettelijk omschreven bijkomende diensten wordt aangeboden, zoals fysiek onthaal, huishoudlinnen of dagelijks ontbijt. De concrete contracten en feiten tellen. Alleen een bed, meubels of een advertentie op een platform volstaan niet om de juiste btw-behandeling vast te stellen.

Bij een verblijf van drie maanden of langer blijft de verhuur in de regel vrijgesteld, ook wanneer bijkomende diensten worden aangeboden. Kunstmatig gesplitste contracten worden fiscaal niet noodzakelijk als aparte korte verblijven aanvaard. Even belangrijk is wie de prestatie verricht. Een eigenaar die zijn appartement aan een professionele exploitant verhuurt, kan een andere btw-positie hebben dan die exploitant tegenover de gast. Breng daarom de volledige contractketen in kaart en vermijd dat eigenaar, beheerder en platform allemaal van een andere kwalificatie uitgaan.

Wat betekent de tariefstijging in euro?

Bij een prijs van 106 euro inclusief 6 procent btw bedroeg de maatstaf van heffing 100 euro en de btw 6 euro. Als de uitbater dezelfde nettoprijs behoudt en 12 procent toepast, wordt de prijs 112 euro. De uiteindelijke commerciële impact hangt af van de prijsafspraak: een uitbater kan de brutoprijs verhogen of een deel van de stijging zelf dragen. Reservatie-, betalings- en factuurdatum kunnen bij overgangssituaties relevant zijn. Voor oude reservaties bestond een tijdelijke tolerantie. Wie nog correcties voor 2026 verwerkt, laat best de opeisbaarheid en de officiële overgangsregels door de boekhouder controleren.

De individuele uitbater blijft verantwoordelijk

De eigenaar of andere uitbater moet zelf nagaan of hij btw-plichtig is, welk tarief geldt, hoe facturen en ontvangsten worden verwerkt en of de vrijstellingsregeling voor kleine ondernemingen een rol kan spelen. Hij controleert daarnaast de gewestelijke registratie, stedenbouwkundige voorwaarden, brandveiligheid en lokale of gewestelijke logiesbelasting. Een platform kan gegevens doorgeven of bedragen innen, maar neemt de wettelijke verantwoordelijkheid niet automatisch over. Ook een melding bij de syndicus is geen fiscale registratie. Bewaar daarom reservaties, facturen, platformafrekeningen en bewijs van aangeboden diensten per verblijf.

Wat kan de VME wel en niet regelen?

De VME doet geen btw-aangifte voor de individuele verhuurder en beslist niet wie in een privatief appartement mag huren. Zij beheert de gemeenschappelijke belangen van het gebouw. De basisakte, het reglement van mede-eigendom en het reglement van interne orde kunnen regels bevatten over de bestemming van kavels, veiligheid, nachtlawaai, sleutelkastjes en het gebruik van de inkomhal, lift, trappenhal, fietsenstalling, parking en gemeenschappelijke afvalruimte. Een algemeen verbod of een sanctie moet een geldige juridische basis hebben en met de juiste meerderheid worden beslist. De syndicus voert geldige beslissingen uit, maar herschrijft niet op eigen houtje de bestemming van een appartement.

Kosten en hinder correct toewijzen

Veel kort verblijf kan extra poetswerk, afval, sleutelproblemen of liftgebruik veroorzaken. Dat maakt een forfaitaire toeslag aan een enkele eigenaar nog niet automatisch rechtsgeldig. Controleer eerst de statutaire verdeelsleutel en de aard van de kost. Een aantoonbare privatieve schade, bijvoorbeeld een door een gast beschadigde toegangsdeur, kan anders worden behandeld dan de gewone schoonmaak van de inkomhal. Documenteer incidenten met datum, factuur en oorzakelijk verband. Laat structurele maatregelen, zoals toegangscontrole of aangepaste afvalorganisatie, vooraf begroten en op de agenda van de algemene vergadering plaatsen.

Verwar een hogere bezettingsgraad ook niet met een recht om nutsverbruik willekeurig te herverdelen. Water, warmte en elektriciteit worden afgerekend volgens de meters, statuten en geldige beslissingen van de VME. Als het gebouw geen individuele meting heeft, kan een wijziging van verdeelsleutel of installatie een afzonderlijke beslissing en investering vragen. Maak een businesscase met meetgegevens, installatiekost en terugverdientijd. Zo beoordeelt de vergadering een transparant voorstel in plaats van vermoedens over hoeveel gasten in een bepaalde kavel verbleven.

Een praktisch dossier voor de algemene vergadering

Maak het gesprek concreet. Inventariseer welke kavels toeristisch worden uitgebaat, zonder fiscale gegevens openbaar te verspreiden. Controleer de bestemming in de statuten, de gewestelijke registratienummers voor zover die publiek of door de eigenaar meegedeeld zijn, terugkerende hinder en de werkelijke extra kosten. Formuleer vervolgens aparte beslispunten: verduidelijking van huisregels, plaatsing van een veilig sleutelsysteem, communicatie voor gasten, afspraken over de afvalruimte en machtiging om bewezen schade te verhalen. Zo vermijdt de VME dat een fiscale tariefwijziging wordt gebruikt als voorwendsel voor maatregelen die buiten haar bevoegdheid vallen.

Controlelijst voor verhuurder en syndicus

• Verhuurder: bepaal met uw boekhouder of de concrete prestatie btw-belast is en leg vast waarom.
• Verhuurder: controleer tarief, factuurdatum, platformafrekening en eventuele overgangsregel per reservatie.
• Verhuurder: verifieer de toeristische registratie, stedenbouwkundige toelating, brandveiligheid en belasting in het bevoegde gewest of de gemeente.
• Syndicus: controleer statuten en geldige VME-besluiten, en beperk opvolging tot gemeenschappelijke belangen.
• VME: benoem concrete delen zoals inkomhal, lift, trappenhal, parking en afvalruimte wanneer gebruik of kosten ter discussie staan.
• Iedereen: laat een betwist btw- of bestemmingsvraagstuk individueel beoordelen voor u prijzen, contracten of sancties aanpast.

Werk met twee afzonderlijke dossiers. In het fiscale dossier bewaart de uitbater reservaties, facturen en gegevens over aangeboden diensten. In het VME-dossier komen alleen de statuten, geldige besluiten, vastgestelde incidenten en kosten aan gemeenschappelijke delen. Die scheiding helpt de syndicus om geen fiscale controleur te worden en helpt de eigenaar om privacygevoelige gastgegevens niet onnodig binnen de mede-eigendom te verspreiden.