Huurbelofte onder druk: standpunten van minister en CIB over de huurmarkt voor mede-eigendom

De Vlaamse minister kondigde in januari 2026 aan de huurbelofte te willen afschaffen. Dat politieke voornemen is niet hetzelfde als een al geldend algemeen verbod.

Wat is een huurbelofte?

Bij een huurbelofte verbindt een kandidaat-huurder zich ertoe om binnen een bepaalde termijn een huurcontract tegen bepaalde voorwaarden te sluiten, terwijl de verhuurder nog niet noodzakelijk dezelfde verbintenis aangaat. De officiële evaluatie van het Vlaams Woninghuurdecreet omschrijft de figuur als een optiecontract of eenzijdige contractbelofte onder artikel 5.25 van het Burgerlijk Wetboek. Dat is iets anders dan een vrijblijvende kandidaatstelling en ook iets anders dan een reeds door beide partijen gesloten huurcontract. Precies die eenzijdigheid veroorzaakt risico: de woningzoekende kan vastzitten terwijl hij niet weet of en wanneer de eigenaar beslist.

Wat de minister in januari 2026 aankondigde

In de plenaire vergadering van het Vlaams Parlement van 7 januari 2026 lichtte de bevoegde minister toe dat zij de praktijk wilde verwijderen en een voorstel aan de Vlaamse Regering zou voorleggen. CIB reageerde publiek en verdedigde een strikt omkaderde toepassing. Dat zijn politiek en sectoraal belangrijke standpunten, maar geen vervanging van gepubliceerde regelgeving. In de officiële bronnen die voor deze update zijn gecontroleerd, vonden we geen in werking getreden algemeen Vlaams verbod dat elke huurbelofte al afschaft. Controleer daarom vóór ondertekening de actuele geconsolideerde tekst en eventuele overgangsregels. Een nieuwsbericht kan na publicatie snel verouderen.

Waarom de oude premisse te stellig was

Een titel die zegt dat de huurbelofte al verboden is, zou beleidsvoornemen en geldend recht door elkaar halen. Een decreet moet de parlementaire procedure doorlopen, worden bekrachtigd en afgekondigd, in het Belgisch Staatsblad verschijnen en volgens zijn eigen bepaling in werking treden. Ook kunnen uitzonderingen of overgangsbepalingen bestaan. Tot die stappen aantoonbaar zijn, blijft het verstandiger om te spreken over een aangekondigde afschaffing. Dat betekent niet dat elke bestaande clausule geldig of afdwingbaar is. Een rechter kan nog altijd toetsen aan het algemene verbintenissenrecht, consumentenrecht en de concrete omstandigheden.

Welke risico's de officiële evaluatie benoemt

Wonen in Vlaanderen onderzocht de praktijk in de evaluatie van 2024. De kandidaat kent vaak het aantal concurrenten en zijn slaagkans niet, maar kan gedurende de beloftetermijn moeilijk elders tekenen. Een bedrag kan intussen geblokkeerd blijven. De evaluatie bespreekt ook de vraag of een betalende belofte de keuzevrijheid van een consument ongepast beperkt. Vooral een lange termijn, onduidelijke essentiële voorwaarden, meerdere gelijktijdig gebonden kandidaten of een zware verbrekingsvergoeding vergroten het onevenwicht. Een voorschot dat eenvoudig als winst wordt gehouden zonder aantoonbare schade verdient extra juridische controle.

Wat CIB als sectorrichtlijn naar voren schoof

De officiële evaluatie noteert dat CIB zijn leden richtlijnen meegaf om misbruik tegen te gaan: werk slechts met één kandidaat tegelijk, beperk de looptijd, neem de essentiële elementen van de beoogde huur op en laat de waarborg ten gunste van de verhuurder maximaal 50 procent van één maand huur bedragen. CIB verdedigde in 2026 opnieuw dat een zorgvuldig gebruikte huurbelofte dossiers tijdelijk kan vastleggen. Dat is een sectorstandpunt, geen wettelijke vrijgeleide. Een clausule blijft toetsbaar en de makelaar moet binnen zijn opdracht handelen. De eigenaar, niet de syndicus, kiest uiteindelijk de huurder.

Controlelijst voor de kandidaat-huurder

• Vraag of de verhuurder zich ook bindt en wanneer hij uiterlijk beslist.
• Laat adres, basishuur, kosten, duur, startdatum, waarborg en opschortende voorwaarden uitschrijven.
• Controleer of slechts één kandidaat tegelijk wordt gebonden en laat dat bevestigen.
• Betaal niet op een privérekening zonder duidelijke bestemming, ontvangstbevestiging en terugbetalingsregel.
• Lees wanneer een bedrag volledig of gedeeltelijk kan worden ingehouden en welke schade daarmee wordt vergoed.
• Bewaar advertentie, plaatsbezoekinformatie, ontwerpcontract, e-mails en betalingsbewijs.

Vraag daarnaast het EPC, de bekende gemeenschappelijke kosten en de relevante gebouwregels vóór u beslist. In een appartement kunnen voorschotten voor lift, verwarming, water, schoonmaak en afvalruimte het maandbudget wezenlijk beïnvloeden. Laat u niet vertellen dat de syndicus nog moet kiezen tussen kandidaten: de syndicus beheert de VME en selecteert geen huurders. Een vastgoedmakelaar kan de selectie voorbereiden binnen de opdracht van de verhuurder, met respect voor privacy en discriminatieverboden.

Controlelijst voor verhuurder en makelaar

Een verhuurder die toch met een huurbelofte werkt, beperkt de termijn tot wat werkelijk nodig is voor de dossiercontrole en formuleert objectieve selectiecriteria vooraf. Bind niet vijf kandidaten tegelijk om daarna de hoogste bieder te kiezen. Vraag alleen gegevens die noodzakelijk zijn om te beoordelen of de kandidaat zijn huurverplichtingen kan nakomen. Het Vlaams Woninghuurdecreet laat bijvoorbeeld relevante identiteits-, woonplaats- en inkomensinformatie toe, maar geen onbeperkte privé-inzage. Leg vast wie geld ontvangt, op welke juridische grond, wanneer het wordt teruggestort en hoe de definitieve overeenkomst tot stand komt. Een snelle ondertekening van een volledig huurcontract kan duidelijker zijn.

Wat gebeurt er met een betaald bedrag?

Noem een betaling niet automatisch huurwaarborg. De wettelijke huurwaarborg voor een gesloten woninghuurcontract heeft eigen regels en beschermingsmechanismen. Bij een voorafgaande huurbelofte moet helder staan of het geld een voorschot, mogelijke schadevergoeding of tijdelijk geblokkeerd bedrag is. Wordt de kandidaat niet gekozen, dan beschrijft de evaluatie als uitgangspunt dat het bedrag wordt teruggegeven. Verbreekt de kandidaat een geldige belofte, dan kan discussie ontstaan over inhouding en schade. De rechter kan een overdreven schadebeding matigen. Laat een aanzienlijk of betwist bedrag juridisch beoordelen en vermijd cash zonder ontvangstbewijs.

Als er discussie ontstaat

Stuur eerst een gedateerde schriftelijke vraag waarin u de clausule, de vervaldatum, de beslissing van de verhuurder en de bestemming van het geld laat bevestigen. Zet een redelijke termijn voor terugbetaling wanneer de belofte niet werd aanvaard of is verstreken. Vermijd telefonische afspraken zonder verslag. Voor individuele bijstand kunt u een huurdersbond, jurist of advocaat raadplegen; een huurgeschil kan bij de bevoegde vrederechter terechtkomen. Meld mogelijk discriminerende selectie aan Unia of het bevoegde meldpunt. Een VME of syndicus beslist niet over dit private conflict en mag geen kandidaatdossiers rondsturen aan mede-eigenaars.

Hoe u de actuele stand verifieert

Controleer de geconsolideerde versie van het Vlaams Woninghuurdecreet in de Vlaamse Codex en zoek in het Belgisch Staatsblad op de officiële titel van een eventuele wijziging. Lees vervolgens de datum van inwerkingtreding en het overgangsrecht, niet alleen de datum waarop een voorstel werd aangekondigd of goedgekeurd. Een sectorbericht helpt om het debat te begrijpen, maar de officiële tekst bepaalt de regel. Bij een document dat al werd ondertekend, kijkt u bovendien naar de tekst en de feiten van dat specifieke dossier. Deze aanpak voorkomt zowel de fout dat een voorstel als wet wordt behandeld als de fout dat bestaande juridische bescherming wordt onderschat.