Brusselse huurprijsindexatie in 2026: geen algemeen uitstel

Indexatie is in Brussel opnieuw toegestaan als contract, registratie en geldig EPB-certificaat aan de voorwaarden voldoen. Voor bepaalde E-, F- en G-woningen geldt een correctiefactor.

De oude premisse klopt niet

De Brusselse Hoofdstedelijke Regering heeft de woninghuurindexatie in 2026 niet algemeen uitgesteld. De officiële gewestpagina vermeldt uitdrukkelijk dat indexering opnieuw toegelaten is. Wel blijven voorwaarden en een correctiemechanisme gelden na de tijdelijke energieprestatiebeperkingen van 2022 en 2023. Een artikel dat alle Brusselse indexatie als verboden voorstelt, kan huurders en verhuurders dus verkeerd sturen. Controleer altijd de actuele pagina op de datum van de aanvraag, want correctiefactoren en rekentools worden periodiek bijgewerkt. Een politieke aankondiging of oude brief volstaat niet als actuele rechtsbron.

Indexatie is mogelijk, maar niet automatisch

Als de huurovereenkomst indexatie niet uitsluit en aan de Brusselse voorwaarden is voldaan, kan de basishuur jaarlijks ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding worden geïndexeerd. De verhuurder moet dat schriftelijk aan de huurder vragen. De huur springt dus niet vanzelf omhoog in de bankopdracht. Een laattijdig verzoek kan slechts beperkt terugwerken: de officiële toelichting vermeldt maximaal de drie maanden die voorafgaan aan de maand van het verzoek. Vermeld in de brief basishuur, basisindex, nieuwe index, eventuele correctiefactor, berekening, nieuwe huur en ingangsmaand. Voeg geen gemeenschappelijke voorschotten in de indexformule.

Registratie en geldig EPB-certificaat

De eigenaar moet het woninghuurcontract hebben geregistreerd en een geldig EPB-certificaat van de woning aan de huurder hebben bezorgd. Is het certificaat vervallen op het moment van het verzoek, dan moet vóór indexatie een nieuw geldig certificaat worden overgemaakt. Brussel heeft sinds 2025 een gewestelijke registratie via Irisrent en na het arrest van het Grondwettelijk Hof blijft ook de federale registratie via MyRent relevant. Volg de actuele Brusselse registratie-instructies voor de contractdatum en bewaar beide registratiebewijzen waar vereist. Zonder vervulde voorwaarden kan de huurder bewijs vragen en de verhoging betwisten.

De standaardformule stap voor stap

De basisberekening is basishuur maal nieuwe gezondheidsindex, gedeeld door de aanvangsindex. De basishuur is het bedrag uit het contract zonder kosten en lasten. De aanvangsindex is de gezondheidsindex van de maand vóór de maand waarin het contract werd gesloten. De nieuwe index is die van de maand vóór de verjaardag van de inwerkingtreding. Gebruik de officiële Statbel-indexen of Brusselse rekenmodule en noteer welke reeks is gebruikt. Rond pas op het einde af. Een fout jaar, contractdatum of indexmaand kan meer verschil maken dan het afrondingscijfer.

Wanneer een correctiefactor nodig is

Een aangepaste formule geldt wanneer drie voorwaarden samen vervuld zijn: het huurcontract trad in werking vóór 14 oktober 2022, de woning heeft EPB-label E, F of G en ze valt onder de betrokken private of publieke huurmarkt. Woningen van openbare vastgoedmaatschappijen en het Woningfonds vallen volgens de gewestpagina buiten dit mechanisme. Vermenigvuldig dan de standaardindexatie-uitkomst met de toepasselijke correctiefactor. Die factor hangt af van het label en de verjaardatum. Kopieer geen oude tabel uit een artikel; download de actuele Brusselse module, die maandelijks wordt bijgewerkt, en bewaar de gebruikte versie bij de brief.

Basishuur, referentiehuur en kosten niet vermengen

Indexatie past de bestaande basishuur aan volgens de indexformule. De Brusselse referentiehuur is een ander instrument om de huur bij woningkenmerken en mogelijke buitensporigheid te beoordelen. Een stijging van lift-, schoonmaak-, water- of verwarmingskosten is evenmin huurindexatie. Bij voorschotten past de verhuurder een realistische raming aan en rekent hij werkelijke kosten transparant af. Een forfait volgt zijn eigen contractuele en wettelijke regeling. Schrijf dus drie aparte regels: nieuwe basishuur, nieuw voorschot en eventuele afzonderlijke parking of meubels. Zo kan de huurder elke verandering controleren.

Controlelijst voor de verhuurder

• Controleer ligging, huurtype, contractdatum, ingangsdatum en indexatiebeding.
• Verifieer registratie volgens de actuele Brusselse en federale procedure.
• Bezorg een geldig EPB-certificaat vóór de indexatieaanvraag.
• Bepaal of contractdatum en label de correctiefactor activeren.
• Gebruik de actuele officiële indexen en Brusselse rekentool.
• Vraag schriftelijk en toon elke stap van de berekening.
• Houd basishuur en gemeenschappelijke kosten strikt gescheiden.

Controleer ook of een vorige indexatie correct was, want de volgende berekening blijft vertrekken van de wettelijke basishuur en indexen, niet willekeurig van een afgerond bankbedrag. Bewaar het verzendbewijs en antwoord op concrete vragen. Dreig niet met opzegging omdat een huurder om bewijs vraagt. Bij twijfel kan een rekendeskundige, jurist of Brussel Huisvesting helpen vóór een betwist bedrag maanden oploopt.

Controlelijst voor de huurder

Vergelijk de aanvraag met het contract en controleer of de verjaardag al is bereikt. Vraag registratiebewijs, geldig EPB-certificaat en de gebruikte indexwaarden. Kijk of de correctiefactor geldt en of de verhuurder niet kosten of een nieuwe marktprijs in de formule heeft gestopt. Betaal het onbetwiste deel tijdig en leg een bezwaar schriftelijk uit. Een foutieve berekening wordt niet correct doordat zij al in een automatische opdracht staat. Bewaar brieven en betalingen. Zoek bij blijvend geschil tijdig advies; eigenmachtig alle huur stopzetten kan de huurder zelf in problemen brengen.

De rol van de VME en syndicus

De huurindexatie is een private zaak tussen eigenaar en huurder. De syndicus heeft geen algemene plicht om verhuurders actief te informeren, indexatiebrieven te versturen of verhogingen te blokkeren. Hij selecteert ook geen huurders. De VME bezorgt eigenaars wel correcte informatie over gemeenschappelijke voorschotten, afrekeningen, collectieve energie en geldige EPB-documenten die binnen haar bevoegdheid bestaan. De eigenaar vertaalt die informatie naar zijn huurcontract. Een lagere of hogere huurinkomst verandert niets aan de verplichting van de mede-eigenaar om tijdig bij te dragen aan werk- en reservekapitaal.

Wat te doen bij een foutieve verhoging

Stuur een berekende correctie met bronlinks en vraag een nieuwe brief of terugbetaling van het onverschuldigde verschil. Controleer afzonderlijk de drie maanden terugwerkende kracht, EPB-voorwaarde en correctiefactor. Probeer schriftelijk akkoord te bereiken over toekomstig bedrag en verrekening. Als dat niet lukt, kan advies of verzoening bij de bevoegde vrederechter passend zijn. Houd rekening met verjaring en het risico van verrekenen zonder akkoord. De kern is niet wie een oude nieuwsheadline herhaalt, maar welke voorwaarden en cijfers op de concrete verjaardag golden.