Nieuwe termijnen voor EPB-certificaten in Brussel: wat VME's en mede-eigenaars moeten weten

EPB in Brussel is meer dan één attest: het certificaat bij verkoop of verhuur, de EPB-procedure bij werken en de toekomstige energiedoelen zijn drie aparte zaken. Voor VME's draait alles om de juiste timing, de verantwoordelijke persoon en het juiste deel van het gebouw.

EPB is meer dan één attest

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest wordt de term EPB in verschillende situaties gebruikt. Dat zorgt soms voor verwarring bij mede-eigenaars. Een EPB-certificaat bij verkoop of verhuur is niet hetzelfde als de EPB-procedure bij renovatiewerken. En de toekomstige EPB-doelen voor woningen zijn nog een ander onderdeel van het Brusselse energiebeleid.

Voor VME's is dat onderscheid belangrijk. Een individuele eigenaar die zijn appartement verkoopt of verhuurt, moet zelf zorgen voor een geldig EPB-certificaat van zijn privatieve kavel. Een VME die grote werken plant aan dak, gevel, collectieve verwarming of ventilatie kan dan weer te maken krijgen met EPB-verplichtingen bij werken. En op langere termijn kunnen Brusselse woningen onder druk komen te staan om bepaalde energieprestatiedoelen te halen.

Wie alles onder één noemer "EPB-attest" plaatst, mist dus de praktische verschillen. De timing, de verantwoordelijke persoon en de gevolgen zijn niet altijd dezelfde.

EPB-certificaat bij verkoop of verhuur

Bij verkoop of verhuur van een woning in Brussel moet een EPB-certificaat beschikbaar zijn zodra de woning te koop of te huur wordt aangeboden. De energieklasse moet ook in advertenties en affiches worden vermeld.

Voor een appartement betekent dit dat de individuele eigenaar verantwoordelijk is voor het certificaat van zijn eigen appartement. De VME moet dus niet automatisch voor elk appartement een certificaat aanvragen.

Toch kan de VME indirect een rol spelen. De EPB-score van een appartement wordt vaak mee beïnvloed door gemeenschappelijke delen of collectieve installaties. Denk aan dakisolatie, gevelisolatie, collectieve verwarming, ventilatie, ramen wanneer die gemeenschappelijk zijn, of technische leidingen.

Een EPB-certificateur kan daarom informatie nodig hebben die bij de syndicus of in het technisch dossier van de VME zit. Als die documenten ontbreken, kan dat nadelig zijn voor de inschatting van de energieprestatie.

EPB bij werken is iets anders

Wanneer een VME renovatiewerken plant, kan een andere EPB-procedure spelen. Dat is vooral relevant bij werken waarvoor een stedenbouwkundige vergunning nodig is.

Bij EPB-plichtige werken moet onder meer worden nagegaan welke energieprestatie-eisen gelden. Het EPB-voorstel maakt deel uit van het vergunningsdossier. Daarna moet een technisch EPB-dossier worden bijgehouden en moet de start van de werken tijdig worden gemeld. Voor bepaalde projecten wordt na de werken ook een EPB-aangifte ingediend.

Voor nieuwbouwprojecten, met nieuwbouw gelijkgestelde renovaties en zware renovaties is een erkende EPB-adviseur verplicht. Bij eenvoudige renovaties kan de procedure lichter zijn, maar ook dan kunnen EPB-eisen of technische verplichtingen gelden.

Voor een VME maakt dat een groot verschil. Een individuele verkoop vraagt een certificaat van het appartement. Een grote renovatie aan gemeenschappelijke delen vraagt mogelijk een volledige EPB-procedure, met technische voorbereiding, timing en verantwoordelijkheid op gebouwniveau.

Waarom timing zo belangrijk is

EPB-verplichtingen zijn geen detail dat men op het einde van de werken nog snel kan regelen. Bij vergunningsplichtige werken begint de EPB-logica al vóór de aanvraag of bij de voorbereiding van het dossier.

Als de VME pas na goedkeuring van offertes of vlak voor de start van de werken ontdekt dat een EPB-adviseur nodig is, kan dat voor vertraging zorgen. Ook kan blijken dat bepaalde technische keuzes niet volstaan om aan de EPB-eisen te voldoen.

Daarom moet de syndicus bij grotere renovaties tijdig laten nagaan of EPB-verplichtingen spelen. Dat geldt zeker voor werken aan dak, gevel, collectieve verwarming, ventilatie, buitenschrijnwerk, isolatie of technische installaties.

Een algemene vergadering kan moeilijk goed beslissen wanneer de EPB-gevolgen nog niet onderzocht zijn. De kostprijs, timing, technische uitvoering en latere attesten kunnen allemaal mee afhangen van de juiste EPB-aanpak.

Wat betekent dit voor gemeenschappelijke delen?

Veel energiewerken in een appartementsgebouw raken aan gemeenschappelijke delen. Dakisolatie, gevelisolatie, collectieve verwarmingsinstallaties, ventilatiekanalen, technische kokers en soms ook ramen of terrassen kunnen niet zomaar door één mede-eigenaar alleen worden beslist.

De basisakte en het reglement van mede-eigendom bepalen wat privatief en wat gemeenschappelijk is. Daarna moet de algemene vergadering beslissen met de juiste meerderheid, afhankelijk van de aard van de werken.

Bij Brusselse gebouwen komt daar de EPB-context bij. Een renovatie kan technisch nuttig zijn, maar moet ook correct worden voorbereid binnen het kader van de vergunning, de EPB-eisen, eventuele erfgoedregels, brandveiligheid en verzekering.

Een VME die dat vooraf bekijkt, vermijdt dat een goedbedoelde renovatie later vastloopt op ontbrekende documenten of verkeerde timing.

De syndicus is geen EPB-adviseur

De syndicus moet de EPB-berekeningen niet zelf maken. Hij is geen EPB-certificateur en ook geen EPB-adviseur, tenzij hij daar afzonderlijk voor erkend zou zijn.

Zijn rol is vooral organisatorisch. Hij moet signaleren wanneer een dossier mogelijk EPB-plichtig is, de juiste professional laten betrekken, het punt correct op de agenda zetten, documenten verzamelen en de beslissingen van de algemene vergadering uitvoeren.

Bij verkoop of verhuur van een individueel appartement moet de syndicus niet zelf het EPB-certificaat aanvragen. Dat is de verantwoordelijkheid van de eigenaar. Wel kan de syndicus relevante informatie over gemeenschappelijke delen bezorgen wanneer die nodig is voor de certificateur.

Bij werken aan gemeenschappelijke delen ligt de rol van de syndicus zwaarder. Dan moet hij mee bewaken dat de VME het juiste traject volgt en dat beslissingen niet worden genomen op basis van onvolledige informatie.

Welke documenten zijn nuttig?

Voor EPB-dossiers is een goed technisch archief belangrijk. Een VME doet er goed aan om documenten over het gebouw centraal te bewaren.

Nuttige documenten zijn onder meer:

• de basisakte en het reglement van mede-eigendom;
• plannen van het gebouw;
• technische fiches van dakisolatie, gevelisolatie of buitenschrijnwerk;
• onderhoudsverslagen van collectieve verwarmingsinstallaties;
• informatie over ventilatie, warmtepompen, zonnepanelen of andere technieken;
• verslagen van de algemene vergadering over energiewerken;
• vergunningen, meldingen en stedenbouwkundige documenten;
• EPB-aangiftes of attesten van eerdere werken;
• facturen en uitvoeringsdetails van renovaties.

Die documenten zijn niet alleen nuttig voor de syndicus. Ze kunnen ook belangrijk zijn voor mede-eigenaars die hun appartement verkopen, verhuren of willen weten hoe energiezuinig het gebouw werkelijk is.

Toekomstige EPB-doelen verhogen de druk

Brussel werkt aan energieprestatiedoelen voor woningen. Daarbij wordt onder meer verwezen naar een doelstelling van 275 kWh per m² per jaar tegen 2033 en een verdere doelstelling van 150 kWh per m² per jaar tegen 2045.

Voor mede-eigenaars in appartementsgebouwen is dat belangrijk, omdat een lage energieprestatie niet altijd alleen privatief kan worden opgelost. Een eigenaar kan zijn appartement willen verbeteren, maar als dak, gevel, collectieve verwarming of ventilatie bepalend zijn, moet de VME mee beslissen.

Brussel voorziet bovendien dat de VME in bepaalde omstandigheden medeverantwoordelijk kan zijn wanneer gemeenschappelijke werken nodig zijn om EPB-doelen te halen en die werken niet worden uitgevoerd. Dat maakt het voor VME's nog belangrijker om tijdig te plannen.

Als mede-eigenaar zou ik vooral niet willen wachten tot een boete, verkoop of dringende renovatie de discussie forceert. Het is veel gezonder om op tijd te weten waar het gebouw energetisch staat en welke werken later waarschijnlijk nodig worden.

Wat als een mede-eigenaar wil verkopen?

Een mede-eigenaar die zijn appartement wil verkopen, moet tijdig een EPB-certificaat laten opmaken. Dat certificaat moet beschikbaar zijn wanneer het appartement op de markt komt. Wachten tot vlak voor de akte is dus te laat.

De eigenaar vraagt het certificaat aan bij een erkende EPB-certificateur. Die kan informatie nodig hebben over gemeenschappelijke delen of collectieve installaties. Het is dan nuttig dat de syndicus snel kan antwoorden.

Voor de VME is dit ook een aandachtspunt. Wanneer documenten ontbreken of moeilijk vindbaar zijn, kan dat niet alleen de verkoop vertragen, maar ook leiden tot minder gunstige aannames in het certificaat.

Een goed beheerde VME helpt dus indirect de verkoopbaarheid van elk appartement.

Wat als de VME grote werken plant?

Bij grote werken moet de EPB-vraag vroeg in het traject worden gesteld. Niet nadat de offertes al gekozen zijn, maar bij de voorbereiding.

De algemene vergadering moet weten:

• of een stedenbouwkundige vergunning nodig is;
• of de werken EPB-plichtig zijn;
• of een EPB-adviseur verplicht is;
• welke EPB-eisen van toepassing zijn;
• welke documenten moeten worden opgesteld;
• wanneer de start van de werken moet worden gemeld;
• welke gevolgen niet-naleving kan hebben;
• of de werken bijdragen aan toekomstige EPB-doelen;
• hoe de kosten worden verdeeld.

Zonder die informatie kan de VME geen goed onderbouwde beslissing nemen.

Wie betaalt wat?

Het EPB-certificaat voor verkoop of verhuur van een individueel appartement wordt normaal betaald door de eigenaar van dat appartement. Het gaat om zijn private transactie.

EPB-kosten die samenhangen met werken aan gemeenschappelijke delen liggen anders. Als de VME dakisolatie, gevelwerken, collectieve verwarming of ventilatie laat uitvoeren en daarvoor een EPB-adviseur, technisch dossier of EPB-aangifte nodig is, dan gaat het in principe om een gemeenschappelijke kost.

Die kost wordt verdeeld volgens de basisakte en het reglement van mede-eigendom, tenzij er een geldige afwijkende regeling bestaat.

Bij gemengde werken, waarbij zowel privatieve als gemeenschappelijke delen betrokken zijn, moet de kostenverdeling vooraf duidelijk worden uitgewerkt. Dat voorkomt discussie achteraf.

Wat kan de algemene vergadering doen?

De algemene vergadering moet EPB niet zien als een los administratief punt, maar als onderdeel van renovatieplanning.

Bij Brusselse VME's is het verstandig om bij grote onderhouds- of energiedossiers telkens te vragen:

• welke EPB-verplichtingen spelen;
• welke timing geldt;
• welke documenten nodig zijn;
• wie de EPB-professional aanstelt;
• wie de kosten draagt;
• hoe dit past binnen toekomstige energieprestatiedoelen;
• welke informatie later nuttig is bij verkoop of verhuur.

De algemene vergadering kan ook beslissen om het technisch archief van de VME te verbeteren. Dat is minder spectaculair dan een grote renovatie, maar vaak zeer nuttig.

Wat moeten mede-eigenaars onthouden?

In Brussel moet een EPB-certificaat beschikbaar zijn bij verkoop of verhuur van een woning. Voor appartementen ligt die verplichting bij de individuele eigenaar. Maar wanneer werken aan gemeenschappelijke delen gepland worden, kan de VME zelf met EPB-verplichtingen te maken krijgen.

De belangrijkste fout is alles op het einde willen regelen. EPB begint vaak vroeg in het traject: bij verkoop vóór de advertentie, bij werken al tijdens de voorbereiding en bij renovatieplanning nog vóór de algemene vergadering beslist.

Voor mede-eigenaars is de kern eenvoudig: vraag niet alleen of er een EPB-certificaat nodig is, maar ook wanneer, door wie en voor welk deel van het gebouw. Een VME die haar timing, documenten en renovatieplanning op orde heeft, vermijdt vertraging, boetes en onaangename verrassingen.