Gebouwlabel voor appartementsgebouwen: beleidsvoornemen, maar wat is in 2026 verplicht?

De Vlaamse beleidsnota kondigt een EPC-label voor de gemeenschappelijke delen aan, maar op 11 augustus 2026 bestaat nog geen algemene afzonderlijke gebouwlabelplicht met een gepubliceerde deadline voor VME's. Het bestaande EPC Gemeenschappelijke Delen blijft wel verplicht.

De invoering is nog geen vaststaande verplichting

De Vlaamse beleidsnota Energie en Klimaat 2024-2029 kondigt aan dat een EPC-label voor de gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen zal worden ingevoerd. Dat is een beleidsvoornemen. Op 11 augustus 2026 staat op de officiële verplichtingenpagina nog het bestaande EPC van de Gemeenschappelijke Delen, zonder een algemene aparte gebouwlabeldeadline of wettelijke labeltrap voor alle VME's. De oude boodschap dat elk gebouw nu al een nieuw label moet bestellen en budgetteren is daarom te stellig.

Dit betekent niet dat de VME mag wachten met energiebeheer. Het EPC Gemeenschappelijke Delen is al jaren verplicht en vormt de officiële basis voor informatie over dak, gevel, vloeren, vensters, deuren en collectieve installaties. Een toekomstige labelregeling kan daarop voortbouwen, maar de uitvoeringsregels, methode, overgang en eventuele doelpaden moeten eerst officieel worden vastgesteld en gepubliceerd.

Wat vandaag wel verplicht is

Elk appartementsgebouw met minstens twee residentiële gebouweenheden moet in beginsel een EPC Gemeenschappelijke Delen hebben. De verplichting staat los van verkoop of verhuur en geldt ook wanneer de appartementen elk rechtstreeks van buiten bereikbaar zijn. Voor volledige nieuwbouw geldt uitstel: het certificaat moet uiterlijk tien jaar en één maand na de stedenbouwkundige of omgevingsvergunning beschikbaar zijn.

De VME of eigenaar stelt een energiedeskundige type A aan. De gebouwbeheerder, meestal de syndicus, verzamelt plannen, facturen, werffoto's en productgegevens. Ontbreekt het verplichte certificaat, dan kan VEKA na een hoorzitting een boete van 500 tot 5.000 euro opleggen. Die boete is niet bevrijdend: het EPC moet daarna nog altijd worden opgemaakt.

EPC Gemeenschappelijke Delen is niet hetzelfde als een gebouwlabel

Een residentieel EPC voor één appartement toont een energiescore in kWh per m² per jaar en een label van A+ tot F. Het EPC Gemeenschappelijke Delen inventariseert hoe energiezuinig de gemeenschappelijk beheerde gebouwschil en collectieve technische installaties zijn en geeft renovatieaanbevelingen. In de huidige vorm presenteert het niet gewoon één residentieel A+ tot F-label dat voor alle appartementen samen geldt.

Toch zijn beide certificaten verbonden. Informatie uit het EPC Gemeenschappelijke Delen wordt automatisch gebruikt bij de opmaak van EPC's van appartementen en kleine niet-residentiële eenheden in het gebouw. Een fout in de registratie van dakisolatie, gevel of collectieve verwarming kan dus doorwerken in individuele certificaten. Daarom hoort de VME bewijsstukken centraal en duurzaam te bewaren.

Welke delen concreet worden onderzocht

Het woord 'gemeenschappelijke delen' gaat veel verder dan inkomhal, trappenhal en lift. Het certificaat omvat alle vloeren, buitenmuren, daken, vensters en deuren die samen worden beheerd, plus relevante collectieve verwarming, sanitair warm water, koeling, ventilatie en zonne-energie. Een dak boven een privatief appartement kan bouwrechtelijk gemeenschappelijk zijn, ook al gebruikt slechts één bewoner de ruimte eronder.

Bij een gemengd gebouw worden ook gemeenschappelijk beheerde delen rond winkels, kantoren of praktijkruimten meegenomen volgens de gebouwafbakening. Het EPC wordt per gebouw opgemaakt, niet noodzakelijk per VME of adres. Ondergronds verbonden volumes, meerdere ingangen en hoekgebouwen vragen daarom een controle van het gebouw-ID in het Gebouwenregister voordat offertes worden vergeleken.

Wanneer moet het certificaat vroeger worden vernieuwd

Een EPC Gemeenschappelijke Delen is maximaal tien jaar geldig. Een vroegere update is nodig zodra minstens 15 procent van de gebouwschil wordt vervangen of bijkomend geïsoleerd. Ook het vervangen of nieuw plaatsen van collectieve installaties voor verwarming, sanitair warm water, koeling, ventilatie of zonne-energie activeert een update. Alleen een omvormer van zonnepanelen vervangen vormt volgens de officiële uitleg een uitzondering.

Plan de nieuwe opmaak al in het renovatiebesluit. Bij gevelisolatie, dakwerken, raamvervanging of een nieuwe collectieve stookplaats moet de aannemer bewijs leveren vóór lagen worden gesloten: facturen, productfiches, diktes, oppervlaktes, foto's met herkenbare locatie en opleveringsgegevens. Zonder geldig bewijs kan de energiedeskundige conservatieve waarden moeten gebruiken, waardoor de werkelijke verbetering niet volledig zichtbaar wordt.

Geen vast overheidstarief voor de opmaak

Er bestaat geen vaste officiële prijs voor een EPC Gemeenschappelijke Delen. De kost hangt af van grootte, complexiteit, aantal gebouwvolumes, beschikbare bewijsstukken en verplaatsing. Vraag daarom meerdere offertes met dezelfde gebouwafbakening en opdracht. Een uitzonderlijk lage prijs is niet vergelijkbaar wanneer de ene deskundige drie volumes en een collectieve installatie onderzoekt en de andere slechts één inkomhal heeft begroot.

Reserveer ook interne voorbereidingstijd. Plannen zoeken, oude facturen digitaliseren, dak en stookplaats toegankelijk maken en een lijst van renovaties opstellen kan meer werk vragen dan het plaatsbezoek. Combineer opdrachten alleen als de kwaliteit bewaakt blijft. Gelijktijdig individuele EPC's laten opmaken kan praktisch zijn, maar elke eigenaar beslist over zijn eigen certificaat en kosten.

Zo volgt de VME het aangekondigde labelbeleid

• Controleer elk kwartaal de officiële pagina van VEKA en de Vlaamse Codex, niet alleen commerciële nieuwsbrieven.
• Noteer in de begroting alleen bestaande verplichtingen en duidelijk benoemde studiekosten.
• Bewaar een versie van het geldige EPC GD en alle onderliggende bewijsstukken centraal.
• Koppel dak, gevel, vloeren en collectieve installaties aan een renovatiemasterplan met scenario's.
• Leg pas een labeldeadline aan mede-eigenaars voor wanneer rechtsgrond en overgang officieel gepubliceerd zijn.

De syndicus kan de algemene vergadering melden dat een gebouwlabel beleidsmatig is aangekondigd en tegelijk duidelijk maken wat nog onzeker is. Vermeld bron, datum en status. Een beleidsnota, principiële beslissing, ontwerpbesluit en definitief gepubliceerd besluit zijn vier verschillende stappen. Die nuance voorkomt dat de VME onnodig een niet-bestaand attest koopt of een echte EPC-verplichting mist.

Wat u nu al zonder label kunt beslissen

Gebruik het bestaande EPC GD om maatregelen te ordenen, maar laat een architect of studiebureau de technische samenhang bewaken. Dakisolatie kan invloed hebben op vocht, brandveiligheid en toekomstige zonnepanelen. Gevelisolatie raakt aansluitingen, terrassen en stedenbouw. Een warmtepomp vraagt een warmteverliesberekening, afgiftesysteem, geluidsonderzoek, elektriciteitsvermogen en ruimte in stookplaats of dakzone.

De juiste houding in 2026 is dus dubbel: voldoe aantoonbaar aan het EPC Gemeenschappelijke Delen en bereid het gebouw technisch voor op strengere doelen, maar presenteer een aangekondigd label niet als reeds afdwingbare algemene plicht. Zodra Vlaanderen definitieve regels publiceert, kan de VME haar timing en reservefonds bijsturen op basis van echte drempels in plaats van geruchten.