Nieuwe EPB-regels vanaf 2026: wat mede-eigenaars en syndici moeten weten over energieprestatie bij nieuwbouw en renovatie

De officiële EPB-wijzigingen voor 2026 zijn gerichter dan een algemene verstrenging: een warmtevermogensinschatting op formulieren, een andere WKK-berekening, verduidelijking voor sterk geventileerde kelders en een absolute aangiftetermijn van zes jaar.

Geen algemene sprong naar strengere isolatie-eisen

De officiële overzichtspagina van VEKA noemt voor projecten met bouwaanvraagdatum vanaf 2026 vier concrete wijzigingen: een andere berekening van het installatierendement bij warmtekrachtkoppeling, een verduidelijking voor sterk geventileerde kelders, een indicatieve berekening van verwarmingsvermogen op formulieren en een uiterste aangiftetermijn van zes jaar. Ze kondigt geen universeel nieuw isolatieniveau, verplichte luchtdichtheidstest of aparte ventilatiekeuring voor elke renovatie aan.

De toepasselijke EPB-eisen blijven afhangen van de aard van de werken, bestemming, vergunning en aanvraagdatum. Nieuwbouw, uitbreiding, renovatie en ingrijpende energetische renovatie volgen niet hetzelfde pakket. Een VME mag daarom niet uit de kalenderdatum 1 januari 2026 alleen afleiden dat dak- of gevelonderhoud plots aan alle nieuwbouweisen moet voldoen.

Warmtevermogen verschijnt op startverklaring en EPC Bouw

Vanaf 1 januari 2026 staat op de startverklaring en het EPC Bouw van elke nieuwe of ingrijpend energetisch gerenoveerde woning een vereenvoudigde, indicatieve warmteverliesberekening voor het beschermde volume van de EPB-eenheid. Ze geeft een grootteorde van het benodigde verwarmingsvermogen en kan helpen bij de keuze en dimensionering van bijvoorbeeld een warmtepomp.

Indicatief betekent niet dat de installateur zonder verdere studie een collectieve installatie kan bestellen. Een appartementsgebouw vraagt gelijktijdigheidsfactoren, leidingverliezen, sanitair warm water, afgiftesystemen, opstartgedrag en eventuele redundantie. Gebruik de EPB-inschatting als controlepunt, maar laat voor de gemeenschappelijke stookplaats een projectspecifieke warmteverlies- en hydraulische berekening maken.

WKK krijgt een aangepaste rendementsberekening

Voor EPB-aangiften van dossiers met een omgevingsvergunningsaanvraag vanaf 1 januari 2026 wordt het installatierendement voor ruimteverwarming van wooneenheden anders berekend wanneer een warmtekrachtkoppelingsinstallatie wordt gebruikt. De eerdere methode hield bij dit minimale installatierendement geen rekening met de elektriciteitsproductie, waardoor WKK slechter kon scoren dan een fossiele ketel. De nieuwe methode corrigeert dat met het gecombineerde rendement.

VEKA vermeldt tegelijk dat het WKK-rendement voor de E-peilberekening niet verandert. De aanpassing heeft dus een afgebakend rekenkundig effect en is geen algemene bonus of investeringsadvies. Een VME moet nog altijd brandstof, onderhoud, draaiuren, warmteafname, emissies, toekomstig fossiel beleid en vergelijking met warmtepompen onderzoeken vóór ze een WKK renoveert of vervangt.

Sterk geventileerde kelders als buitenomgeving

De transmissieregels zijn verduidelijkt voor kelders en ondergrondse parkeergarages. Alleen sterk geventileerde kelders worden als buitenomgeving beschouwd. Volgens VEKA was dat altijd de bedoeling, maar liet de eerdere tabel ruimte voor interpretatie. De wijziging is relevant voor vloeren van appartementen boven een open of sterk geventileerde parking en voor wanden rond het beschermde volume.

Laat de verslaggever de feitelijke ventilatie en gebouwgrens vastleggen. Een kelder met enkele roosters is niet automatisch sterk geventileerd en een open parking kan door latere afsluiting anders functioneren. De kwalificatie beïnvloedt transmissieverliezen en mogelijk de benodigde isolatie. Architect, brandveiligheidsadviseur en EPB-verslaggever moeten wijzigingen aan parkeerventilatie samen beoordelen.

De zesjaarstermijn raakt ook lopende dossiers

De definitieve EPB-aangifte moet voortaan uiterlijk zes jaar na de vergunning of melding worden ingediend. VEKA schrijft dat deze maximale termijn geldt voor alle lopende dossiers waarvoor nog een definitieve aangifte nodig is. Vóór 1 maart 2026 was de uiterste grens vijf jaar. De verlenging kwam er omdat vijf jaar bij onder meer ingrijpende energetische renovaties soms te krap bleek.

Bij nieuwbouw blijft daarnaast een eerdere deadline gelden: uiterlijk twaalf maanden na de eerste van ingebruikname of beëindiging van de vergunnings- of meldingsplichtige werken. De zes jaar zijn dus geen algemene extra wachttijd. Voor renovatie en ingrijpende energetische renovatie is de absolute vergunningstermijn bepalend. Een gefaseerd VME-project vereist een kalender per vergunning en officieel benoemde fase.

Ventilatie en luchtdichtheid niet automatisch verplicht

Ventilatie-eisen kunnen onderdeel zijn van het toepasselijke EPB-pakket, maar de officiële 2026-wijzigingen voeren geen losstaande ventilatiecontrole in voor iedere VME-renovatie. Ook een luchtdichtheidsmeting is niet in elk dossier een universele indieningsvoorwaarde. Zo'n meting kan wel nodig of nuttig zijn om een betere gemeten prestatie in plaats van een waarde bij ontstentenis te rapporteren.

Laat de startnota daarom per EPB-eenheid aangeven welke eisen, metingen en rapporten verplicht zijn. Bij gemeenschappelijke ventilatie moet de VME bovendien debieten, regelingen, brandkleppen, onderhoudstoegang en geluid meenemen. Een toestel vervangen zonder kanalen en bewonersgebruik te controleren kan op papier voldoen maar in de praktijk vocht- of comfortproblemen veroorzaken.

Dossieropbouw voor gemeenschappelijke werken

• Noteer aanvraagdatum, aard van de werken en EPB-eisen per gebouw en eenheid.
• Laat beschermd volume, kelder- en parkingventilatie vóór het ontwerp afbakenen.
• Vraag een projectspecifieke warmteverliesberekening naast de indicatieve EPB-waarde.
• Bewaar productfiches, facturen, foto's en metingen per dak, gevel, vloer en installatie.
• Plan voorlopige en definitieve aangifte met de twaalfmaands- en zesjaarsgrens.

Maak bij de algemene vergadering onderscheid tussen wettelijke eis, rekenmethode en ontwerpkeuze. De wijziging van de WKK-formule is bijvoorbeeld geen verplichting om WKK te plaatsen. De warmtevermogensinschatting is informatie, geen aanbestedingsbestek. De zesjaarstermijn is daarentegen een harde proceduregrens. Die labels in de beslisnota maken kosten en risico's begrijpelijk.

Wat de syndicus concreet laat bevestigen

Vraag de EPB-verslaggever vóór aanbesteding een korte toepassingsnota met vergunning, EPB-eenheden, eisen, vereiste bewijsstukken, meetmomenten en deadlines. Laat de architect bevestigen welke werken gemeenschappelijk zijn: dak, gevel, vloer boven parking, ramen, stookplaats, ventilatiekanalen of zonne-installatie. Zo wordt vermeden dat privatieve en gemeenschappelijke aannemers elk op de ander wachten.

De kern voor 2026 is nauwkeurigheid. Er zijn echte wijzigingen, maar ze zijn specifieker dan de oude aankondiging van overal hogere isolatie, verplichte ventilatiecontrole en luchtdichtheidstest. Door de officiële VEKA-pagina aan de concrete aanvraagdatum en aard van de werken te koppelen, kan de VME wel tijdig ontwerpen zonder overbodige verplichtingen te kopen. Leg in het aanbestedingsdossier ook vast welke adviseur elke invoerwaarde controleert en op welk moment bewijs moet worden aangeleverd. Zo kan de syndicus ontbrekende productfiches of metingen signaleren vóór plafonds, schachten of isolatielagen worden gesloten. Dat voorkomt verkeerde investeringsbeslissingen en dure bewijsproblemen bij de aangifte.